Baisse des taux, rebond des ventes et des constructions… à première vue, le marché immobilier semble se porter comme un charme. Sauf que de nombreux éléments structurels menacent de faire s'écrouler ce château de cartes...

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

Avouez que vous y perdez votre latin : naguère encore, il y a dix mois, on entendait que l'immobilier allait mal. Pas assez de constructions, pas assez de transactions, pas assez de terrains disponibles, des prix trop élevés. Et voilà qu'on ne parle plus d'immobilier qu'au travers de décisions publiques polémiques, telles que l'encadrement des loyers, ou à propos de la baisse incroyable des taux d'intérêt des crédits acquéreurs, phénomène exogène à fort impact sur le marché des achats de logements. Tout se passe comme si l'immobilier, réputé malade, fragile il y a quelques mois, était en pleine santé. La ministre en charge du dossier, Emmanuelle Cosse, récupère la mise, et quand ses prédécesseurs évoluaient en terrain hostile, courant les congrès professionnels avec la certitude de ne pas y être accueillis avec les honneurs, elle monte aux tribunes sous les applaudissements.

Que s'est-il donc passé ? Un miracle ? Un mensonge ? Peut-être juste une imposture. L'imposture qui veut qu'on oublie l'essentiel pour privilégier le circonstanciel. Oui, les choses vont bien. Les mises en chantier et les constructions ont repris, tirées par le regain des ventes de logements neufs, non seulement en investissement locatif défiscalisant mais aussi en accession à la propriété. On s'achemine vers une production 2016 à hauteur de près de 400.000 unités. En matière de reventes, l'année devrait se terminer à 840.000 opérations. Au point qu'on n'entend plus les lobbies, ce qui est bien rare.

Alors est-on effectivement passé sans transition de l'asthénie à la grande forme ? Pas si sûr... Les acteurs majeurs du secteur, ceux qui ont voix au chapitre dans les médias, n'auraient-ils pas privilégié le regard de court terme au long terme ? Car enfin, bien des cancers subsistent, dont on ne parle plus.

D'abord, la mobilisation du foncier, qu'il soit public ou privé, reste un problème considérable. Cécile Duflot, vouée aux gémonies par la communauté immobilière et par son propre camp politique y compris pour son action quant au logement, a eu le mérite de faire voter par le parlement une loi pour engager l'État et les collectivités locales à se défaire de leurs propriétés foncières inutiles afin de favoriser la construction résidentielle. Certes, le gouvernement a récemment pu produire une liste de terrains ou de bâtis cédés ces derniers mois par des collectivités publiques, mais le chemin est encore long. La connaissance même des emprises ou des immeubles disponibles et non utilisés ou sous-utilisés est imparfaite! Le Conseil de l'immobilier de l'État, censé apprécier, critiquer et guider la stratégie immobilière du pays, constate le retard...mais fait preuve d'une mansuétude regrettable. Il est d'abord très silencieux et on peut se demander si sa présidence par un député de la majorité n'est pas un défaut, nonobstant l'honnêteté de l'homme à sa tête ces temps-ci.

Par ailleurs, on cherche encore la formule juridique qu'accepterait le Conseil constitutionnel pour inverser la fiscalité des plus-values de cession et inciter les propriétaires à vendre leurs terrains plutôt que les thésauriser. Du coup, on n'observe aucun assagissement sur le prix des terrains et par voie de conséquence une proportion du coût du foncier pathologique dans la formation du prix des logements construits, allant de 60% en zone tendue à 30% ailleurs.

La question de la simplification des normes de construction est aussi lancinante. On estime leur nombre à 6.000, constant, ou plutôt légèrement croissant. Il n'y a guère que la norme relative à l'accessibilité des logements aux personnes à mobilité réduite qui ait été simplifiée et rationalisée il y a quelques mois, grâce à l'impulsion de Thierry Mandon, alors secrétaire d'État à la simplification, et de la Fédération des promoteurs immobiliers. L'essentiel du parcours reste à accomplir.

Et puis qu'a-t-on fait pour la fiscalité immobilière ces dernières années à part l'alourdir, avec la CSG, avec la hausse des droits de mutation à titre onéreux, avec la TVA? Si, on a périodiquement recalibré un avantage fiscal pour les investisseurs dans le neuf, en gros un par an, pour atténuer la douleur fiscale. Pour les accédants, toujours à grands frais publics, on a prorogé le financement inventé en 1995 par Pierre-André Périssol, lui-même héritier de dispositifs d'État antérieurs, là encore pour faire oublier la fiscalité de la détention. Au demeurant, ces artifices ont aussi pour but de compenser la cherté des logements en France, essentiellement due au coût du foncier et des normes, mais également au coût du travail.

Bref, il faut du courage pour prétendre que tout va bien. Des circonstances exceptionnelles font que le logement affiche une santé presque insolente. Des taux qui n'en finissent pas de baisser, une valeur attribuée au logement majorée par les incertitudes du moment, au point que le marché immobilier devient contracyclique et contraire de l'évolution des autres compartiments de l'économie. A la première hausse significative des taux, la vigueur du marché s'essoufflera. A la première décision fiscale ou financière moins favorable, voire délétère, on ressentira le séisme.

Il s'ajoute à cette myopie une cécité plus grave : le logement en France est trop cher, à acheter, à entretenir, et la charge qu'il constitue obère la croissance parce que le reste à vivre - pour parler comme les banquiers - est faible. La baisse des taux d'intérêt en restitue une partie, certes, mais moindre que ce que l'on croit : les ménages profitent avant tout des taux plus légers pour acheter plus grand ou mieux situé, pour la quasi-totalité d'entre eux. Oui, il faut relire la thèse de Friggit, économiste du ministère du logement, qui démontre les méfaits de la cherté des logements et postule la nécessité de faire baisser les prix par tous moyens utiles.

Le risque de ce bel enthousiasme autour du logement est que les candidats à l'élection présidentielle ne travaillent à aucun programme sur le sujet. C'est d'ailleurs bien parti et l'analyse des projets d'action convainc que les principaux compétiteurs ne se sont forgé aucune doctrine en matière de logement. Certes, il est un peu tôt, mais surtout pourquoi s'inquièteraient-ils d'un domaine qui semble se porter comme un charme ? Ne commettons pas l'erreur fatale de confondre le conjoncturel et le structurel. La plupart des chantiers lourds pour le logement sont en jachère, et y sont laissés d'autant plus volontiers que les récoltes paraissent suffisantes. C'est loin d'être le cas.

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

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