Quelle est la pertinence des nouveaux chantiers - adaptation des ventes immobilières au numérique, modification des honoraires de ventes... - annoncés à la hâte pour l'an prochain par la ministre du Logement Sylvia Pinel...au moment où elle-même s'apprête justement à quitter le gouvernement ?

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

A la faveur du Congrès de l'immobilier - entendez le Congrès annuel de la FNAIM -, qui s'est tenu à la mi-décembre à Paris, la ministre du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité a annoncé un projet de loi commun avec Emmanuel Macron pour réformer une nouvelle fois la loi Hoguet. Ce texte du 2 janvier 1970, à plusieurs reprises retouché, et encore par la loi ALUR, sera revu sur deux points : il sera adapté à la pratique de la transaction au moyen des nouvelles technologies, qu'il encadrera, et il sera modernisé quant au modèle de perception des honoraires de vente des agents immobiliers.

Pourquoi remettre sur le métier la loi Hoguet alors que l'encre de la dernière réforme, introduite par la loi du 24 mars 2014, n'est pas encore sèche et que d'importants décrets ne sont même pas parus ? On attend en particulier le décret d'application de l'obligation de formation continue des professionnels de la transaction et de la gestion et celui qui installera la Commission de contrôle. S'agit-il d'une agitation du gouvernement ? Au demeurant, Madame Pinel vient de confirmer son intention de céder son portefeuille pour occuper à temps plein ses fonctions de vice-présidente élue de la région Midi-Pyrénées Languedoc Roussillon. Il a fallu une cause supérieure pour qu'elle ouvre un chantier qu'elle ne mènera pas elle-même à bien, mais qu'elle a cru nécessaire. En fait, ce sont les organisations professionnelles qui ont réclamé qu'on s'empare de ces deux sujets.

Le premier, celui de l'encadrement des acteurs de la transaction qui usent de l'internet dans leurs activités au point de fonder leur modèle économique sur le recours à la toile, renvoie à Airbnb, plateforme de location digitale. Le Conseil national de la transaction et de la gestion, qui s'est auto-saisi de la question, a créé un groupe de travail chargé de réfléchir à l'encadrement de la transaction virtuelle. Ses propositions ont sans doute été rendues au gouvernement, mais ses travaux sont confidentiels. En attendant, la ministre a cru bon de donner suite à la demande du CNTGI. Par ailleurs, la profession d'agent immobilier demande depuis longtemps la possibilité que les services apportés puissent être rémunérés de façon analytique au gré de leur fourniture, alors que la règlementation actuelle n'autorise la rétribution qu'une fois réalisée la transaction. Enfin, le président de la FNAIM considère à juste titre qu'il faudrait que les honoraires des agents immobiliers puissent être assujettis aux droits de mutation à titre onéreux - indûment appelés "frais de notaire"- de façon équitable et que vendeur et acquéreur en partagent la charge.

Bref, le gouvernement n'a fait qu'entendre la profession et a ouvert à sa demande...la boite de Pandorre. Car le chantier n'est pas sans risque pour les agents immobiliers. A cet égard, les deux thèmes sont également risqués. Le premier d'abord. Sans conteste, la profession "canal historique" voudrait qu'on discipline les acteurs digitaux. Airbnb est dans le viseur, et peut-être aussi les réseaux d'agents commerciaux mandataires, qui exercent sans agences et avec pour lien fondamental l'internet entre la tête de réseau, les conseillers et les clients sur tout le territoire. On se rappelle que lors de la maturation du projet de loi ALUR la demande avait été formulée au législateur de limiter explicitement la portée de la carte professionnelle, pour contraindre les réseaux de mandataires à ne plus exercer sous couvert d'une unique carte professionnelle pour des centaines de négociateurs. Pour légitimes que soient les requêtes des agents immobiliers exerçant en agence de façon traditionnelle, il n'est pas certain qu'un Emmanuel Macron y fasse droit : l'homme semble incarner davantage la dérégulation que le renforcement de la régulation... Comment néanmoins mieux protéger le consommateur ? Le parlement devra répondre à cette injonction sans empêcher les initiatives numériques, qui sont dans l'air du temps.

En outre, l'heure n'est plus à déplorer la suppression d'emplois du fait du digital mais plutôt à mesurer quels nouveaux emplois peuvent voir le jour grâce aux nouvelles technologies. On ne peut nier ainsi que les réseaux de mandataires organisent le travail de négociateurs indépendants et à ce titre favorisent la création de fonds de commerce individuels. Dans ce contexte, quel gouvernement viendra empêtrer de telles initiatives ? On le ferait si le consommateur s'en trouvait lésé et tout porte à croire que ce n'est pas le cas : pas de plainte, pas d'action de classe à l'horizon, alors que les réseaux de mandataires existent depuis une quinzaine d'années en France pour les plus anciens. Pour Airbnb, la défense n'emprunte pas à la même logique : la création d'emploi n'est pas un argument, mais en revanche la resolvabilisation des locataires, qui n'acquittent pas d'honoraires... La partie des défenseurs de la règlementation n'est pas gagnée.

Mais alors, si on ne règlemente pas de façon spécifique les nouveaux entrants digitaux, pourquoi les agents immobiliers ne demanderaient-ils pas pour eux-mêmes un cadre plus souple ? Difficile après avoir approuvé aux dispositions les plus contraignantes de la loi ALUR, comme la formation, la déontologie ou la discipline.

Quid enfin des honoraires de transaction ? Les agents immobiliers pourraient-ils obtenir l'autorisation de facturer leurs services individuellement, la visite du bien, la constitution d'un dossier complet, la publicité sur les sites ou dans les journaux, la rédaction de l'avant-contrat, que sais-je, alors qu'ils ne peuvent aujourd'hui prétendre à rétribution qu'en cas de réussite de la vente et lors de sa conclusion définitive devant notaire ? Au passage, les syndicats d'agents immobiliers font observer que les notaires justement, lorsqu'ils sont intermédiaires, ont le droit de se faire rembourser par le vendeur les débours relatifs aux frais de mise en marché...

Il n'est pas certain que le législateur ne veuille attendre les effets normatifs de l'ALUR sur l'orthodoxie des pratiques avant de relâcher la bride des agents immobiliers. Pour leur consentir le droit de facturer les services qu'ils apportent, il faudrait que les parlementaires ne doutent pas de leur intégrité collective et ne redoutent pas des facturations intempestives ou injustifiées. Le regard des décideurs publics est-il empreint de cette confiance et exempt de suspicion?

Mais le risque majeur d'ouvrir le débat sur le mode facturation est ailleurs : comment le législateur de 2016 pourrait-il avoir une autre intention que de faire baisser le coût de l'intermédiation pour restituer du pouvoir d'achat aux ménages et fluidifier le marché ? Les honoraires des agents immobiliers français sont désignés depuis longtemps comme élevés, à tort ou à raison. On se rappelle encore un rapport de l'ANIL de 2008 à charge. Sur ce sujet, les notaires, avec la tarification par voie d'arrêté de leurs émoluments de transaction, constituent une référence de modération - en gros la moitié des honoraires perçus en moyenne par les agents immobiliers - dont le gouvernement et le parlement pourraient bien arguer. En réalité, comparaison n'est pas raison, mais le débat sera âpre. En particulier, on ne saurait oublier que la transaction n'est qu'une activité annexe pour les notaires.

Autre faiblesse pour les agents immobiliers dans le travail d'influence qui va commencer pour la modification et la valorisation de leurs honoraires: la plupart des départements viennent, autorisés par la loi fiscale de 2014, d'augmenter de 0,7 point leur part des droits de mutation... Dans ces conditions, on peut craindre que, de la façon la plus injuste, les pouvoirs publics veuillent que le coût des mutations reste à enveloppe constante et que les agents immobiliers absorbent en quelque sorte l'augmentation de la fiscalité locale...

On le voit, la réforme annoncée est à hauts risques pour les organisations professionnelles d'agents immobiliers et pour la profession. La personnalité du nouveau ministre du logement, s'il se confirme que Sylvia Pinel quitte l'Hôtel de Castries, sera importante... sans être déterminante. En effet, dans le discours de la ministre au Congrès de la FNAIM, un mot a pu passer inaperçu, pourtant majeur : elle a eu soin de préciser que l'encadrement des activités, à commencer par les obligations de formation, était de la compétence de la ministre de la justice. Là encore, rien de rassurant : les magistrats de la Chancellerie sont des gardiens du temple et ils n'altèreront pas volontiers le cadre de la loi de 1970.

Quelle logique s'imposera-t-elle ? Régulation ou dérégulation ? Les agents immobiliers sortiront-ils vainqueurs du débat qui va s'ouvrir à leur instigation ? Les mois qui viennent le diront.

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

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