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Il
y a trois mois, Gererseul communiquait sur un
sondage (réalisé auprès de
quelques 5 000 bailleurs particuliers), dans lequel
près de la moitié des bailleurs
indiquait être prête à baisser
le montant du loyer. A la question « êtes-vous
prêt, dans le contexte actuel, à
baisser le loyer de votre bien dans le but de
trouver un "bon" locataire ? »,
46,5 % des bailleurs interrogés répondaient
par l’affirmative. A cette époque,
les réponses concernaient une fixation
du loyer au moment de l’entrée d’un
nouveau locataire.
Aujourd’hui,
branle-bas de combat chez certains bailleurs qui
se voient sollicités par leurs locataires,
en plein cours de bail. Nos clients l’attestent
: à l’exception des « mauvais
payeurs, clairement de mauvaise foi », les
locataires formulant une telle demande bénéficient
de l’oreille attentive de leurs bailleurs,
qui, parfois, acceptent d’abaisser le loyer
afin de conserver des locataires appréciés.
Les
locataires responsables et sérieux sont,
en effet, très recherchés…
Alors, lorsqu’un bailleur reçoit une
demande argumentée de locataires qui lui
expliquent rencontrer des difficultés financières
et envisager chercher un loyer moins élevé,
il peut tout à fait choisir de les retenir
en abaissant le loyer (éventuellement pour
une période limitée) en cours de
bail, même si, évidemment, rien ne
l’y oblige. A lui de voir son intérêt.
Il prend le risque, s’il n’accède
pas à la demande, de voir effectivement
partir ses locataires et rien ne dit, alors, qu’il
en trouvera d’autres, rapidement et au loyer
demandé.
Parfois,
il a tout à y gagner. Adapter le niveau
du loyer aux possibilités financières
de « bons » locataires est une sage
décision, une façon responsable
et sociale de regarder la réalité
en face et relève donc, en clair, d’une
saine gestion.
Car
tous les bailleurs n'ont pas conscience que réduire
le loyer (quand la conjoncture l’exige) n'entraine
pas forcément un manque à gagner.
Bien au contraire ! La stabilité de locataires
payant leur loyer avec assiduité est gage
d’un bon rendement. Une recherche de nouveau
locataire entraîne souvent une chute de
rendement (frais d’agence, le cas échéant,
rafraîchissement des lieux, etc.), surtout
lorsqu’il y a une vacance trop longue entre
les baux.
Deux
situations peuvent rendre avantageuse l’acceptation
de la baisse du loyer demandée par un locataire
que le propriétaire souhaite garder.
Premier
cas : le bail a été signé
à une époque où les loyers
étaient plus élevés et le
loyer actuel est donc surévalué
par rapport au marché. Le locataire peut
trouver facilement moins cher ailleurs et il y
a fort à parier que le nouvel entrant finira
par obtenir gain de cause en signant finalement
le bail au loyer de marché. Résultat
: perte de temps et d’argent liés
à la recherche du nouveau locataire…
Deuxième
cas (pouvant bien sûr être lié
au premier cas) : le loyer de marché est
plus ou moins identique, mais le locataire s’est
toujours montré correct (tant sur le plan
« règlement du loyer » que
sur le plan « gestion quotidienne »).
Le bailleur a donc tout intérêt à
le conserver. S’il change de locataire, cela
peut évidemment bien se passer, mais il
peut aussi avoir à faire face à
un locataire moins sérieux… Quelques
loyers impayés plus tard et son rendement
subira une baisse plus forte que s’il avait
accepté la baisse du loyer payé
« rubis sur l’ongle »…
Exemple
: un locataire payant un loyer de 700 € (fixé
dans la fourchette haute des loyers, à
la signature du bail) pour un trois-pièces
demande à son bailleur de l’abaisser
à 630 €, représentant le loyer
de marché d’aujourd’hui. Ayant
acquis le bien 150 000 € (à Toulon),
il bénéficie d’un rendement
brut de
5,6 %. S’il accepte la baisse demandée,
il passe directement à un rendement brut
de 5 %. Correct, actuellement. Imaginons qu’il
laisse ce locataire partir et signe un nouveau
bail à 700 €, mais trois mois plus
tard seulement, compte tenu du fait que ce loyer
est un peu au-dessus du marché… Pour
séduire, le bailleur a rafraîchi
les lieux (un coup de peinture blanche) et fait
appel à une agence (coût global :
2 700 €). Le rendement de la première
année de location chutera alors de moitié,
pour tomber à (700 € x 9 = 6 300 €
- 2 700 € = 3 600 €) 2,4 % brut. Il
lui faudra donc plusieurs années pour rattraper
le niveau de rendement qu’il aurait obtenu
en gardant son premier locataire. Sans parler
du risque de turn over (avec nouvelle vacance
à la clé) qui devient important,
puisque le loyer est surévalué…
L'idée
que l'on se fait des propriétaires bailleurs,
« fixés sur le loyer le plus élevé
à tous prix », est une nouvelle fois
mise à mal. En effet, il y a quelques mois,
un autre sondage Gererseul indiquait que 52 %
des bailleurs particuliers ne révisaient
pas (alors que la loi le leur permet) le loyer
en cours de bail...
Par
Patrick CHAPPEY, Président de Gererseul.com
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