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Le
public et les professionnels vont faire de plus en plus
la différence avec les appartements qui ont une
consommation énergétique catastrophique
du style classe G par rapport à ceux qui sont
dans des immeubles "vertueux" en classe A
…
Et
comme disent les experts immobiliers : "on va voir
arriver un mouvement de valorisation/dévalorisation
du parc immobilier selon sa performance énergétique"…
C'est
en cela que l'immeuble qui a été traité
par des travaux de réduction des charges d'énergie
va disposer d'une "valeur verte" qu'il va
falloir tenter de chiffrer dans les calculs de rentabilité
d'un investissement immobilier.
L'étude sur les bureaux "verts"
aux Etats-Unis :
Les
analyses faites par l'organisme RICS (Royal Institution
of Chartered Surveyors) ont déjà révélé
que les immeubles de bureaux bénéficiant
d'une labellisation verte "LEED" ou
"ENERGY STAR" (l'équivalent de notre
certification française HQE) ont un loyer,
un taux d'occupation, une valeur de revente plus élevés
que les bureaux non certifiés.
Comme
on va le voir ci-après cette "prime"
de transaction est aux USA de 16%.
Au QUEBEC, Me Yves JOLICOEUR, avocat spécialisé
en copropriétés s'exprime de la manière
suivante :
"Au
Québec, les mécanismes favorisant le développement
durable dans les projets immobiliers et les immeubles
déjà construits se développent
de plus en plus.
Plusieurs acteurs s'inscrivent dans cette démarche,
dont l'État, notamment par le biais de l'Agence
d'efficacité énergétique, avec
ses accréditations et certifications Novoclimat
et Rénoclimat.
"Les certifications Leed Canada sont aussi un gage
d'excellente qualité environnementale et couvrent
de nombreux aspects de la construction.
"L'aménagement ou la réécriture
des déclarations de copropriété
sont aussi une formule appréciée par les
copropriétaires car elle scelle une volonté
commune d'œuvrer dans la même direction.
"Malgré la nouveauté de tous ces
mécanismes, on peut d'ores et déjà
être assuré de l'impact majeur de ces mécanismes
en termes de valeur du bien immobilier".
Une
étude suisse sur l'immobilier d'habitation :
La
Banque Cantonale Zurichoise a déjà précisé
en 2003 qu'une maison suisse ayant obtenu la certification
environnementale "MINERGIE" se revend
4% à 14% plus cher qu'une maison comparable non
certifiée.
Cette
certification correspond à une maison "BBC".
Il
existe donc déjà 2 études fiables
sur cette notion de " valeur verte ".
Que signifie la notion de "valeur verte"
?
C'est
la valeur nette additionnelle dégagée
par une construction verte ou plus généralement
par la bonne performance environnementale d'un actif
immobilier.
Par
exemple un immeuble peut avoir une rentabilité
disons de 7% par an, ce qui est le rapport entre le
revenu net et le taux de capitalisation : c'est le risque
qu'estime un investisseur immobilier.
Il
s'agit du calcul de la rentabilité du capital
investi dans un immeuble donné par rapport au
loyer de celui-ci.
Mais
si l'investisseur choisit d'investir dans un immeuble
"vert" qui a une bonne performance environnementale
car ses charges de fonctionnement notamment d'énergie
sont moins élevées, il fera la différence
avec un immeuble classique non traité.
1.
Cet investisseur disposera donc d'un plus d'autant
plus important qu'il pourra fixer un loyer plus cher,
2. que sur le plan de la commercialisation son immeuble
va se différencier des autres,
3. et qu'il disposera même d'un plus en
terme de marketing puisqu'il va pouvoir faire toute
sa communication sur un produit "vert".
Il
sera triplement gagnant !
Les
promoteurs qui réalisent des constructions neuves
HQE ou BBC le savent bien !
La
question de la "valeur verte" se pose donc
désormais aux investisseurs achetant des immeubles
existants, verdis ou non ou en passe de l'être
ou risquant d'être obligés à terme
de l'être en raison du durcissement de la législation
future sur les travaux d'économies d'énergie.
L'effet "GRENELLE DE L'ENVIRONNEMENT" :
L'on
sait que d'après la Loi Grenelle 2 du 12 Juillet
2010, dès janvier 2013 tous les nouveaux logements
devront respecter le label BBC soit 50 KWH/m2/an, puis
obligation future de construire des bâtiments
à "énergie positive" en 2020.
C'est
demain !
On
sait que l'objectif européen est une division
par 4 des émissions de gaz à effet de
serre en 2050.
D'après
la Loi Grenelle 800.000 logements sociaux qui sont en
classe énergétique E,F,G c'est-à-dire
20% du parc, doivent être réhabilités
d'ici 2020 pour atteindre la classe C soit un passage
de 230 KWH/m2/an à 150 KWH/m2/an.
Peut-être
qu'un jour si l'on sort définitivement de la
crise ( !) une performance énergétique
minimale d'un appartement sera imposée lors de
la revente d'un bien !
On
ne pourrait plus le revendre avant d'avoir réalisé
des travaux pour le faire passer dans la classe A…
On
atteindra alors les objectifs fixés dans le protocole
de KYOTO, renouvelable en 2012 conformément au
résultat de la Conférence sur le climat
de CANCUN.
De
toutes façons des critères énergétiques
seront probablement introduits par l'Etat dans la taxe
foncière et la taxe d'habitation à défaut
de créer une taxe carbone !
Plus
l'immeuble ou l'appartement sera vertueux, plus la fiscalité
sera allégée…
Les
investisseurs immobiliers sont désormais obligés
de calculer les futures rentabilités en nourrissant
leurs ordinateurs de ces modèles économiques
nouveaux.
L'analyse
financière de la filiale immobilière de
la SNCF :
Des
groupes immobiliers comme par exemple ICF, filiale logement
de la SNCF qui gère 100.000 logements sociaux,
ont défini des politiques de verdissement des
immeubles que ce soit lors des constructions ou des
réhabilitations qui intègrent une réhabilitation
énergétique du parc pour être conforme
au fameux facteur 4 en 2050.
Les
ordinateurs de la SNCF calculent les rentabilités
sur 50 ans en introduisant des données telles
que le passage de la classe G à la classe C en
terme de performance énergétique, le taux
probable de non recouvrement des loyers, la date de
la prochaine réhabilitation de l'immeuble et
la décote de la valeur vénale du bien
après 50 ans !
Un
nouvel outil de calcul : le "GREEN RATING"
:
4
grands noms de l'immobilier européen ont créé
cet outil de calcul de performance énergétique
et environnemental des bâtiments.
Ce
n'est pas un outil de détermination d'une valeur
vénale mais cette méthode d'audit permet
aux gestionnaires immobiliers de savoir où en
est leur immeuble sur la base de 6 critères :
Energie, carbone, eau, transport, bien être et
déchets.
Les
auditeurs inspectent les bâtiments et l'ordinateur
calcule la moyenne de consommation d'énergie,
les émissions de CO2 par an par m2.
35
bâtiments audités par le bureau VERITAS
sur la base de cet indice en FRANCE démontre
que :
.
La performance énergétique peut être
optimisée de 15% par des réglages et le
comportement des occupants.
.
L'amélioration peut être de 18% par un
travail sur la qualité du bâti ou des équipements
en faisant une rénovation légère.
.
La consommation moyenne est de 40 litres d'eau par occupant
et par jour mais la mise en poste d'équipements
sanitaires plus performants peut réduire de 25%
les consommations d'eau : mise en place de nouvelles
chasse d'eau "double flux", réducteurs
de pression, "timers" sur les robinets etc…
.
71% des bâtiments n'ont pas d'équipements
appropriés tels des garages à vélo,
des vestiaires, des douches pour les cyclistes par exemple,ce
qui existe dans des immeubles d'Europe du nord pour
réduire les effets du C02 dans les transports.
.
30% n'ont pas de réglage individuel de
température.
.
14% sont équipés d'un système de
tri sélectif.
Cet
audit des batiments par le calcul du "GREEN
RATING" est nécessaire pour les propriétaires
qui peuvent décider détablir désormais
un "bail vert" Ce "bail vert" fixe
avec les locataires des objectifs de consommation d'énergie
et modulera le loyer et les charges en fonction des
économies d'énergie réalisées.
L'audit
"GREEN RATING" permet ainsi de mesurer
la performance et de fixer le loyer qui peut évoluer
en fonction de l'augmentation de la performance soit
par les travaux exécutés par le bailleur
soit par le comportement effectué par le locataire
ou des travaux par celui-ci.
Le
résultat des réflexions du chantier du
"Grenelle de l'Environnement" sur la "valeur
verte" du parc tertiaire :
Dans
le cadre du plan "Bâtiment Grenelle"
le Ministère de l'Ecologie a réuni des
professionnels pour établir une méthodologie
opérationnelle sur la définition de la
"valeur verte" d'un immeuble de bureaux.
En
voici le résumé :
La
valorisation financière de l'argument "
vert " :
Le
recul n'est pas suffisant pour déterminer une
réelle "valeur verte" en pourcentage
de rentabilité car il n'y a pas encore assez
de reventes de bâtiments économes.
Comme
les grands gestionnaires immobiliers sont en train de
digérer les obligations relatives aux performances
énergétiques et en sont encore à
faire des bilans carbones ou des audits énergétiques
de leurs immeubles, il est difficile de déterminer
le pourcentage d'augmentation de valeur vénale
d'un immeuble vert par rapport à un immeuble
qui n'a pas été traité.
Par
contre avec l'obligation d'afficher dans les annonces
immobilières la performance énergétique
du bâtiment, les calculs vont pouvoir s'affiner.
Le groupe de travail "valeur verte sur le parc
tertiaire" présidé par Meka BRUNEL,
Directrice Générale de SITQ EUROPE, filiale
de la Caisse de Dépôt du QUEBEC, conclut
de la manière suivante sur cette notion de valeur
verte du parc tertiaire :
.
Une rénovation d'un immeuble de façon
modérée coûte 12 € le m2 et
est amotissable sur 3,75 ans.
.
Une rénovation lourde visant un bâtiment
BBC coûte cher : 427 € le m2 amortissable
en…39 ans.
.
L'ajout d'un isolant thermique de 5 cm d'épaisseur
peut faire perdre 1% de la surface utile des immeubles
et donc 1% de la valeur de l'actif.
.
Cependant les immeubles verts devraient être loués
plus rapidement.
. Ils bénéficieront d'une prime à
l'achat car il s'agit de biens immobiliers de meilleure
qualité.
. Toujours selon ce rapport, la rénovation du
parc tertiaire devrait atteindre dans les années
à venir 190 milliards d'euros pour 197 millions
de m2.
.
Aux ETATS-UNIS avant la crise, " la prime de transaction
" pour un immeuble vert était aux alentours
de 16% : il s'agit d'une prime observée
en comparaison avec des immeubles non verts mais sur
la période 2004/2007.
.
Il n'est pas exclu, en cas de reprise du marché
en France, que la prime de transaction se matérialise.
Le
groupe de travail estime donc, même avec l'absence
de recul que la " valeur verte "existe bien
même si elle est difficile à calculer.
Une
seule chose est certaine pour l'instant comme le disait
un Directeur du Développement Durable d'une grosse
compagnie d'assurance propriétaire de millions
de m2 :
"Aujourd'hui,
c'est plutôt la non prise en compte des critères
environnementaux qui va entraîner ou entraîne
déjà une perte de valeur".
Il
est recommandé par la commission présidée
par Mme BRUNEL la collecte de données environnementales
sur les immeubles qui permettront des comparaisons entre
des immeubles standards et des immeuble HQE : L'échantillon
est donc aujourd'hui trop limité mais l'on sait
déjà que les immeuble HQE consomment en
moyenne 8% de moins que les autres.
Finalement,
en France, tant que les immeubles verts ne constitueront
pas le standard de marché c'est-à-dire
que le parc d'immeubles verts sera d'un poids significatif
dans le parc total des bureaux en Ile de France, le
fait d'être un immeuble vert constituera un avantage
comparatif valorisé sans que l'on sache vraiment
de combien…
Que conclure ?
Ce
rapport est intéressant car outre l'étude
qu'il comporte sur la "valeur verte" il préconise
des aides publiques qui ne sont pas des financements
directs de la part de l'Etat de façon à
accélérer le processus des travaux entrepris
dans le cadre du Grenelle.
Il
s'agit de mesures fiscales qui pourraient être
:
.
l'amortissement comptable des "travaux Grenelle"
sur 10 ans,
. La diminution du montant de la plus value en cas de
revente de l'immeuble ayant fait l'objet de travaux
verts
.
la modulation de la taxe foncière en fonction
des travaux verts effectués .
Autre
intérêt du rapport :
on doit aboutir à moins 38% de consommation énergétique
dans le parc immobilier français si on suit les
obligations du Grenelle :
entre
30% à 50% cette diminution est liée à
l'utilisation des locaux par les utilisateurs,
et le reste peut être obtenu via des travaux ou
une amélioration de la gestion technique de l'immeuble
:
Les objectifs du Grenelle ne sont donc atteignables
que si les utilisateurs sont parties prenantes.
La
"valeur verte" n'est donc pas immuable et
dépendra beaucoup du facteur humain que constitue
le comportement de l'utilisateur, sans la froideur des
statistiques de rentabilité du capital investi
tel qu'on les connaissaient jusqu'alors.
Le
bail vert qui définit les obligations du locataire
dans les économies d'énergie, le règlement
intérieur de l'immeuble, les commissions internes
des utilisateurs crées sur ces questions seront
de nouvelles formes de modules ou de structures de vérification
constante de la "valeur verte" de l'immeuble.
.
Par
Olivier Brane
Avocat honoraire - www.ecocopro.com
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