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Les
assurances purement privées ne se sont
pas imposées dans leur ensemble, trop timidement
commercialisées, assorties de nombreuses
contraintes, très attentives à la
capacité financière des locataires
à honorer leurs engagements de payer. Elles
n'ont été souscrites que pour 5%
des logements locatifs du parc privé.
Un
autre système d'assurance est de ce point
de vue souhaitable pour rééquilibrer
les rapports entre les bailleurs et leurs propriétaires
et favoriser des relations de confiance. Mais
il est permis de s'interroger sur la viabilité
du système envisagé par l'actuel
gouvernement.
D'abord,
le caractère systématique de la
couverture, c'est-à-dire obligatoire pour
le bailleur, va faire du parc locatif privé
un lieu où l'on sait que le non-respect
du contrat est sans conséquence. En effet,
le bail postule pour obligation fondamentale le
paiement du loyer en contrepartie de la fourniture
du service, mais qu'adviendra-t-il si les locataires
et les propriétaires sont déresponsabilisés
par une assurance universelle?
Il
s'ajoute à cela que la GURL couvrirait
les locataires dont le taux d'effort va jusqu'à
50%, et les sinistres quelle que soit leur origine.
Il n'est que de regarder la situation des contrats
qui ont existé sur le marché depuis
la création de cette couverture en 1980
pour se persuader que le choix du gouvernement
est techniquement intenable. Le rapport sinistre
à prime de tels produits est extrêmement
fragile, au point qu'une dizaine d'assureurs en
trente ans sont entrés et sortis du marché.
Les seuls qui aient pu maintenir des résultats
techniques satisfaisants ont observé des
règles du jeu strictes, et n'ont laissé
dériver ni la sélection selon l'équation
entre revenus et loyers, ni la rigueur du recouvrement.
Le
produit qui verra le jour, fût-il le fruit
d'un partenariat public-privé, peut-être
même pour cette raison, ne doit pas ignorer
cette règle, sauf à dériver
très vite. En particulier, on aurait tort
de croire que le ratio de 1 à 3 entre le
loyer et les revenus n'a aucun fondement: on sait
que sans reste à vivre suffisant le locataire
court le risque d'étouffer financièrement
et d'être dans une situation inextricable.
Au cas par cas, on pourrait admettre de monter
au-delà des 30 ou 33%, mais certainement
pas de façon systématique.
Dans
ce contexte, il conviendrait d'exclure du système
les locataires de mauvaise foi pour ne couvrir
que les " accidents de la vie ". La
moitié des difficultés de paiement
proviennent en effet d'événements
fortuits tels que la perte d'emploi, une séparation
ou un divorce, la maladie ou un accident grave,
l'invalidité ou le décès
du conjoint. Il est tout à fait envisageable
de décider que ces risques seraient couverts
par une garantie souscrite auprès d'assureurs
privés, et prise en charge, de manière
équitable, par le propriétaire et
le locataire.
On
ne peut admettre que les impayés soient
absous : les locataires de mauvaise foi doivent
à l'inverse être plus durement sanctionnés
qu'ils ne le sont aujourd'hui, et le risque auquel
ils exposent leur bailleur ressortit à
des assurances privées, certainement pas
au dispositif porté par l'Etat. La stratégie
d'ouverture des vannes est suicidaire, et elle
expose le système à la faillite.
Il faut une garantie semi-publique qui couvre
les accidents de la vie tels que le divorce, le
décès du conjoint ou du partenaire,
la maladie, l'invalidité ou encore la perte
d'emploi. Il faut enfin que le coût de cette
couverture ne soit pas exclusivement supporté
par le propriétaire, mais partagé
équitablement avec le preneur: il est parfaitement
clair que le sinistre d'impayé pénalise
autant le locataire que le bailleur, et que la
prise en charge de la prime doit être assumée
par les deux parties.
Voilà
quels sont les critères d'une garantie
locative qui associerait les moyens publics et
des compagnies privées. S'ils n'étaient
pas respectés, on pourrait être certains
que l'assurance des risques locatifs serait une
entreprise...à haut risque.
Par
Denys Brunel, président de La
Chambre des Propriétaires
A
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et de services pour les propriétaires et
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