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Selon
l'article, la PNRU, à horizon 2015 et au
travers de l'ANRU organise les programmes afférents
; 200000 constructions en locatif social, autant
en rénovation, réhabilitation/reconstruction
lourdes, contre 150.000 destructions sèches
de logements vétustes, ont été
budgétés. La programmation favorisant
les opérations en périmètre
ZUS, établissant le critère d'immeuble
de taille plus réduite, au nom du principe
de mixité sociale.
Ce dernier point interpelle ! La réalisation
d'immeubles plus petits amène inévitablement
un déséquilibre au bilan promoteur,
sans compter le fait qu'elle ne favorise pas l'amélioration
de la baisse d'artificialisation des sols. Or,
en diminuant la taille des immeubles on réduit
la SHAB. Dans l'opération, la SHAB étant
une des variables d'ajustement de l'équilibre
de l'opération et de sa rentabilité.
Est-ce à dire que la TVA à 5,5%
soit un levier suffisant pour absorber cet écart
de coût ? Si tel est le cas, cela suppose
aussi qu'elle puisse dégager une marge
suffisante au promoteur, dans l'hypothèse
ou il n'eut pas recours à de la péréquation
dans son opération globale ?
Il
est certain que l'ANRU a un impact positif sur
le prix de sortie réel, ce fait n'a pas
lieu d'être contesté. Mais on peut
s'interroger sur la réelle attractivité
des prix, tout au moins sa structure de coût,
eu égard au marché en cause. Sauf,
peut être à considérer qu'une
autre partie du delta fut couvert par l'aménageur,
autrement dit la collectivité ou la commune.
Quoi qu'il en soit, diminuer la taille des lots
est en réalité contre productif,
en dépit des " équilibres "
de façade, cela ne permet pas à
l'opérateur d'être à l'optimum
sur ses gains de productivité.
Dégradation
de l'accès au logement
Dans
un second volet, l'article nous informe d'une
dégradation de l'accès au logement
au détriment des foyers modestes du fait
d'un lissage par le haut opéré par
les bailleurs sociaux. Dégradation probablement
plus centrée sur les 3 premiers déciles
de revenus des ménages. En effet, sur la
base de données statistiques issues de
la fondation ABBE PIERRE, indiquées à
l'article, on relève des évolutions
marquées.
De 2010 à 2011, la progression du financement
PLUS a été d'environ 14%, en PLS
de -9,2% et en PLAI -8,98%. Sur 2012/2013 elle
fut, respectivement de +12,45%, +6,35% et + 27%.
En observant sur 13 ans, on obtient une progression,
respectivement de +66%, +697% et +489%. L'ajustement
a donc, dans l'ordre de grandeur, porté
sur le PLS puis le PLAI, au détriment du
PLUS ayant nettement moins bien progressé.
Mais ces chiffres expriment aussi un poids cumulé
de 72% des PLUS ET PLS, conte 25% pour le PLAI.
Tandis que sur cette même période
l'évolution des revenus a été
faible et que la frange la plus modeste voyait
son taux d'effort s'accentuer.
Autrement dit, la régulation ne ce serait
pas faite dans un sens logique. C'est-à-dire,
en privilégiant plus grandement parmi les
plafonds les plus modestes, en PLAI.
Cependant,
les causes sont-elles si unilatérales ?
Une lecture simple, laisse voir - du fait du lissage
par le haut - une sélection nettement plus
orientée vers les plafonds PLUS et PLS,
opérée par ces mêmes bailleurs
sociaux. Certes, mais est-ce suffisamment explicatif
?
Il semble utile de rappeler le choix affirmé
d'un certain nombre de collectivités et
d'aménageurs pour les profils PLS, PLI
et secondairement du PLUS plutôt que du
PLAI. Ces préférences ont été
largement intégrées par l'ensemble
des opérateurs, sur les communes en question.
Autrement dit, l'écartement d'une frange
importante de profils PLAI, relèverait
à la fois du départ important sur
les deux derniers quartiles, mais aussi d'une
somme de comportements et de pratiques. Et, non
du seul fait d'un bailleur social, cherchant (légitimement
?) une forme d'équilibre dans ses profils
de revenus.
Paupérisation
au sein du parc HLM
Un
graphique d'évolution du profil des locataires
HLM présente certains éléments.
De 1973 à 2006, le premier quartile est
passé de 12 à 39,8%. Le second est
resté assez stable passant de 29 à
33,5%. Le troisième, a nettement diminué
de 35 à 18,9%. Enfin le quatrième
quartile s'effondre, passant de 24 à 7,7%.
Il
s'agirait du point de départ du mouvement
de paupérisation au sein du parc HLM, au
terme du premier choc pétrolier de 1973.
Or, ce mouvement peut il s'expliquer par le simple
fait du déficit de logements sociaux tel
qu'il est avancé dans cet article ?
Si
ce fut la principale cause, le recul de 32 points
des deux quartiles les plus aisés auraient
du permettre de combler le besoin, puisqu'ils
ont naturellement été vers d'autres
types de logement, accession ou parc locatif privé.
Ils ont donc libéré de ce fait,
près d'un tiers du parc au profit des quartiles
plus modestes. Il ne semble pas si évident
de traduire, le déficit de construction
en logements sociaux, comme principale cause de
difficulté d'accès aux ménages
les plus défavorisés.
Ni ce déficit, ayant eu aussi pour effet
de dégrader notablement la mixité
sociale en question. Ni même, l'effondrement
du nombre de ménages les plus favorisés
au sein du parc HLM, passant, sur la même
période, de 59% à 26,6% ne peuvent
être des éléments suffisamment
explicatifs.
Quota
des logements sociaux
L'objectif
initial de 20% puis 25% de logements sociaux introduit
par la loi SRU, s'est vu opposer une résistance,
pour près de 72% des communes concernées,
sur 2012, selon une étude d'impact liée
à la loi Duflot. Ceci semble majoritairement
concerner des communes relativement cossues. Par
ailleurs, les programmes semblaient être
plutôt relégués dans un nombre
restreint de quartiers, voire un unique quartier
!
Face à cela, toujours selon cette analyse,
en 2009 le Conseil d'Etat avait recommandé
l'obligation des 20% sur tous les programmes,
de manière indifférenciée.
De telle sorte à favoriser une vraie distribution
sur l'ensemble de la commune.
Si
en 2012, 72% des communes concernées ne
respectaient pas l'obligation des 20%, il semble
peu probable qu'elles aient pu dans leur majorité
- y compris avec une réelle volonté,
certaines l'ont démontrées - rattraper
ce retard en 2013, ou même en 2014. D'autre
part, les communes ayant su respecter cette obligation,
auraient pour un grand nombre, concentré
ces logements sur peu de quartiers. Ce qui, ici
aussi, ne peut favoriser la mixité sociale
voulue.
Conclusion
Cet
article est symptomatique d'une perception normative,
et de conceptions figées, malheureusement
largement partagées par le plus grand nombre,
aux questions d'accès au logement et à
ses corollaires ; mixité sociale, investissement
locatif, cohésion sociale, économie,
aménagement du territoire, politique urbaine
en terme de planification du logement. Ce qui
appelle à des interrogations circonstanciées…
Les
questions du quota, de la cohésion sociale,
du parcours résidentiel, et de la mixité
constituent-elles une réponse appropriée,
au regard des dérives que l'on observe
au sein des communes. Le fait de voir ces notions
en tant que préalables inaliénables
à la question du logement accessible, n'est-il
pas l'une des causes de dérives ? Ces notions
ne devraient elles pas être plutôt
d'ordre subsidiaire, dans la définition
d'une stratégie du logement. Une stratégie
qui s'appuierait sur le logement en premier lieu,
puis en second voire tertio, sur ces notions moins
opérantes que sont la mixité, le
quota, la cohésion sociale et le parcours
résidentiel ?
Par
ailleurs, quelle en est réellement la perception
au sein des communes, ou, ont-elles une autre
attente pour leur territoire, de quel ordre ?
En clair, l'énonciation de principes généraux
traduite en contraintes diverses, suffit-elle
à favoriser les objectifs concrets escomptés,
où peut elle produire des effets contraires
?
Une des questions sous-jacentes à cet article,serait,
quelle a été ni l'exploitation ni
le suivi réel des documents de planification
urbaine ; SCoT, PADD, ZAD, PLH, ou encore le PLU
mis en vis-à-vis des grands postulats de
mixité, de quota et autres ? Où alors
l'obligation des 25% est il si bien défini
?
Tandis
que nous nous acharnons à rechercher une
eau salvatrice, dans des puits asséchés,
ne faudrait il pas tenter une autre vision, une
autre réflexion sur ces questions fondamentales.
Qu'est-ce qui fait le marché ? Quels sont
ses mécanismes ? Bref comment, le marché,
pourrait-il favoriser cette production ? Où
placer utilement le curseur ? Quelles sont ses
clés de fonctionnement ? En somme, toutes
ces questions prosaïques qui permettent d'en
saisir le réel et de développer
des dispositifs opérants vers du logement
social, ou plus simplement vers plus de logement
accessible…
Les
approches quasi séculaires peinent à
porter les fruits attendus, ceci quel que soit
l'état du marché, à partir
de 1973. Avec les conséquences induites,
le repli régulier des classes moyennes
au sein du parc HLM depuis cette date est acté.
Et, l'on croit toujours pouvoir inverser la tendance,
avec ces recettes ayant toute échoué
?
Davantage
de logements sociaux, soit ! La relance globale
entraînant dans son sillage le segment social.
Mais sur le fait de cette relance, on peut observer
que les principales mesures qui ont fonctionné,
ont toutes eu pour moteur un important levier
fiscal, très vite accompagné d'un
effet d'aubaine sur l'horizon.
Ces
mesures réussissant néanmoins à
booster incroyablement l'activité, jusqu'à
provoquer de grands dégâts au marché.
La loi de défiscalisation Pons, des années
1980 à 1990, puis le Scellier sur la dernière
décennie en sont les modèles par
excellence. Peut-on croire que ces dégâts
n'aient pas eu de conséquences sur le segment
social ?
Mais - de manière presque contradictoire,
aux propos immédiats ! - ces mesures ont
rempli leur rôle, en relançant formidablement
l'activité. Certes sans réel équilibre,
certes en provoquant des dégâts collatéraux
importants, mais tout de même, une relance
exceptionnelle ! N'y aurait il pas là une
réflexion à en tirer ?
En
définitif, nous nous retrouvons coincés
entre deux approches aussi castratrices, l'une
que l'autre. La première sclérose
le développement de programmes du fait
de multiples contraintes non techniques et non
opérantes. La seconde excessivement libérales,
ne propose aucun repère, produit les mêmes
effets d'exclusion en dépit de son engouement
initial. Ironiquement, nous avons là deux
approches aux pensées philosophiques diamétralement
opposées, mais qui enfantent de concert,
en contribuant à l'exclusion. Quelle dérision.
Davantage
de logements sociaux, soit ! faudrait-il encore
y croire. D'ailleurs, comment prioriserions nous
cette problématique d'envergure sociétale
?
Finalement, la question du logement accessible,
produisant en quantité suffisante, est-elle
réellement soluble, sans concession et
remise en cause profonde ? Par quel paradigme
?
Par
Patrick PLATOF, diplômé
MS-MOGI ESTP Paris, AMO promotion immobilière
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