La remise à la ministre du logement de deux rapports incite à revenir sur l'urgence de réformer la fiscalité du foncier afin de libérer des terrains à bâtir.

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

Madame Emmanuelle Cosse a reçu il y a quelques jours les deux rapports commandés par sa prédécesseure au ministère du Logement, Sylvia Pinel, sur le manque de terrains en vue de la construction. L'un a pour auteur Dominique Figeat, président de l'Observatoire du foncier de l'Ile-de-France, l'autre Daniel Goldberg, député de Seine-Saint Denis, ancien rapporteur du projet de loi ALUR - auquel l'auteur de ces lignes a modestement contribué -. Abondance de biens aurait pu nuire, et un rapport aurait pu ne pas partager l'essentiel avec le second, sinon le contredire... Madame Cosse a personnellement veillé à la coordination finale pour éviter les couacs, qui eussent fait désordre sur un sujet aussi crucial.

A l'arrivée, des propositions nombreuses et variées, touchant à tous les champs de l'action, de l'amélioration de la connaissance à l'évolution du droit de l'urbanisme. Au bout du compte, la ministre a expressément retenu plusieurs voies. Il s'agit d'abord de consolider l'information sur les terrains des particuliers, mais aussi de l'Etat et des collectivités, et de la rendre accessible. L'enjeu est d'avoir une vision exhaustive de l'offre foncière, mais également des prix du foncier, qui sont d'une opacité quasi totale aujourd'hui. Un autre enjeu consiste pour l'Etat à aider les collectivités à élaborer une authentique politique foncière et à le faire dans la logique de l'intercommunalité. Enfin, il n'est que temps de rapprocher les sphères publique et privée au moment d'optimiser la production et l'exploitation foncières, notamment grâce au Projet urbain partenarial, dispositif encore peu utilisé.

Tout cela est bien et Emmanuel Cosse a retenu de la théorie des mesures des deux rapports les plus réalistes et les plus puissantes. Une énorme déception néanmoins à ce stade : elle a fait preuve d'une grande pusillanimité sur les questions fiscales, et franchement on l'attendait beaucoup sur ce thème. Pas moins en tout cas qu'on n'attendait les ministres du logement et du budget avant ceux de ce gouvernement, un peu plus même : tout porte à croire que la seule ombre au tableau actuel de la politique du logement soit le problème du foncier et de l'insuffisance de l'offre disponible. Les acteurs de l'amont, qui ont une vision prospective de ce qui va se passer, les aménageurs-lotisseurs, et leur organisation professionnelle, le SNAL, sont sombres quant aux années qui viennent: la faiblesse de l'offre de terrains obère les temps futurs et à la vigueur retrouvée du marché de la vente des logements neufs ne succèderont pas les achats de terrains et les mises en chantier dont le pays a besoin.

Quelles dispositions seraient-elles nécessaires et urgentes ? L'une est proposée par le rapport Goldberg : actualiser les valeurs cadastrales pour les terrains, en se fondant sur les valeurs vénales de marché, en sorte que les taxes foncières s'ajustent sur la réalité patrimoniale et que la détention coûte aux propriétaires, les inclinant à céder s'ils n'ont aucun projet de construction à court terme. Il a aussi été imaginé d'inverser le mécanisme actuel d'imposition des plus-values de cession, en sorte que plus longtemps vous garderiez un terrain plus votre taxation serait élevée. Cette mesure, que la majorité a tenté d'introduire dans la loi fiscale par deux fois, s'est heurtée au principe intangible d'inconstitutionnalité d'une mesure qui rompt l'égalité des citoyens devant l'impôt : impossible de manger les propriétaires de foncier bâti et les propriétaires de foncier non bâti à des sauces différentes. Ne peut-on soutenir que l'enjeu mériterait une modification de la Constitution sur ce point précis, eu égard aux besoins structurels en construction de notre pays ?

Madame Cosse n'a pas rejeté les mesures fiscales, elle a seulement dit, avec prudence, qu'elles devaient être examinées à l'aune du risque de casser la croissance. Certes, mais il en va de la fiscalité foncière comme de la tabagie : ce n'est jamais le moment d'arrêter sa consommation de cigarettes, et c'est ainsi que certains ne cessent jamais de fumer. Il importe que le gouvernement n'attende pas le cancer du poumon avant de changer la donne fiscale du foncier.

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Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

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