La loi Alur vient d'avoir deux ans ce 24 mars 2016. Des décrets l'ont progressivement mise en application sur cette période. Législation controversée, la loi Alur concerne de nombreuses dimensions du marché locatif français.

Par Romain Keppenne Business analyst chez LeBonBail

La mise en application du texte paraît lente et complexe. Certaines de ses dispositions, telles que le plafonnement des loyers, ne sont appliquées qu'à Paris malgré les perspectives de mise en place de mesures équivalentes à Lille ainsi qu'à Grenoble.
La loi Alur a également modifié de fond en comble les modalités de rédaction du contrat de bail. Elle a multiplié les annexes et mentions obligatoires, et complexifié grandement la rédaction d'un contrat courant dont il se signe au bas mot 1,8 millions d'exemplaires chaque année en France. La loi Alur n'est-elle pas allée trop loin, en transformant un acte juridique simple en véritable usine à gaz?

Récemment, suite à une enquête menée auprès de 1246 agences immobilières, il s'est avéré que plus d'un tiers d'entre elles n'était pas en conformité avec les normes fixées par la législation. 392 de celles-ci risquent de comparaître en justice. En effet, il apparaît par exemple que 35% des agences ne respectent pas l'obligation d'affichage systématique du diagnostic DPE (performance énergétique) sur leurs annonces immobilières. Les mesures de la loi n'ont fait baisser que modestement les frais d'agence, qui en zones très tendues n'ont diminué que de 20%, très loin des 50% initialement visés par le gouvernement. Il semblerait même que ces frais soient en légère hausse en zones détendues. Il ressort aussi clairement de cette étude que les agences immobilières ne respectent pas les restrictions en termes de pièces justificatives pouvant être demandées au locataire.

Si des professionnels de l'immobilier se heurtent eux-mêmes à des difficultés et aux complexités engendrées par la loi Alur, qu'en est-il du bailleur personne physique, du particulier confronté aux nouveaux textes de loi lors de la rédaction du bail de location de son bien? Cette question est d'autant plus importante qu'elle concerne environ 11 millions de locataires en France, 17% des logements sociaux du pays, et au moins 23% des autres habitations existant en France. Est-il encore possible de rédiger un bail en conformité avec la loi sans passer par les services d'un professionnel?

En effet, le décret du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale, décret de la loi Alur, allonge considérablement la liste des mentions obligatoires devant figurer dans le corps du contrat. Le "bail type" Alur, entré en vigueur le 1er août 2015, est épais et complexe. Une série de diagnostics doit désormais être adjointe au contrat de bail, selon des modalités variables. Ceux-ci allongent un contrat faisant déjà 35 pages en moyenne, et alourdissent les obligations du bailleur, qui doit contacter des professionnels certifiés afin d'obtenir ces documents. Par exemple, les diagnostics d'état d'installation intérieure de gaz et d'électricité deviendront dans un futur proche des annexes obligatoires du contrat.

En conséquence de ces ramifications infinies de la loi, les bailleurs se rabattent bien souvent sur des formulaires papier mis à leur disposition sur internet. Ceux-ci sont fréquemment incomplets, peu pratiques, et complètement obsolètes juridiquement. C'est donc l'efficacité législative du bail type Alur qui est mise à mal par son désir d'exhaustivité et d'encadrement de tous les cas de figure. La loi qui avait pour but d'équilibrer les rapports locatifs entre bailleur et locataire les rend désormais plus complexes et litigieux qu'ils ne l'étaient auparavant. Certains acteurs utilisent cette opportunité et offrent des solutions juridiques en ligne, qui facilitent la tâche aux bailleurs. Mais le problème de fond persiste: la transparence de l'information législative n'est pas au rendez-vous. Par exemple, alors qu'il s'agit d'une mesure importante de la loi Alur, 20% des bailleurs privés louent encore leur bien sans avoir réalisé de diagnostic de performance énergétique.

Le deuxième anniversaire du texte de loi Alur doit donc se célébrer sans trompette ni tambour. Il semble qu'aucune de ses multiples réformes n'ait porté ses fruits avec autant de succès que l'espérait le législateur. Sans un service d'aide et de conseil, il est aujourd'hui difficile au bailleur personne privée de s'orienter dans cette nouvelle jungle législative. De plus, si la confiance persiste dans la rentabilité du marché locatif pour l'investisseur privé, 78,7% des bailleurs estiment néanmoins que la législation penche trop fortement en faveur du locataire. S'ils sont dans les mêmes proportions à ne pas vouloir revendre leur patrimoine locatif, 72% des bailleurs souhaitent cependant une plus grande flexibilité de la loi dans les cas de défaut de paiement du loyer. Il semble donc que la loi Alur ait érodé la confiance des propriétaires, dont 91% exigent désormais que le locataire gagne entre 3 et 4 fois le montant du loyer avant de se résoudre à signer un contrat de bail. En voulant défendre le locataire et favoriser l'accès au logement aux personnes dans le besoin, le gouvernement n'a-t-il pas heurté le marché locatif au point de le forcer à se rétracter? A peine plus de 50% des bailleurs en France se disent prêts à investir à nouveau dans l'expansion de leur patrimoine immobilier à partir des revenus de leur rente immobilière. Certains indicateurs peuvent être pris comme des signaux d'inertie ne présageant pas de futur succès pour la loi Alur, avec l'entrée en vigueur de ses derniers décrets. Avec le recul de deux années, c'est un jeu à somme nulle qui semble s'annoncer pour Cécile Duflot, Sylvia Pinel et Emmanuelle Cosse.

Par Romain Keppenne Business analyst chez LeBonBail

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