Retour sur les derniers engagements de François Hollande au sujet des logements sociaux, sur les futures réformes souhaitables... et celles à écarter même si elles peuvent être tentantes pour l'Etat.

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

Le discours du Président de la République devant le Congrès des HLM il y a une décade a fait couler beaucoup d'encre. Faut-il d'ailleurs que le Chef de l'Etat soit habile pour que tous se retrouvent dans ses propos, les organismes HLM, qui veulent légitimement plus de moyens, et les tenants du logement privé, qui trouvent urgent de rationaliser le financement du logement public... Qu'a dit François Hollande? Il a dit que la dotation budgétaire à la construction de logements sociaux, votée chaque année par le Parlement, serait abondée. En réalité il a dit qu'elle serait au niveau où elle était, sauf que chaque année il y a une différence constatée entre les crédits votés - les fameuses "autorisations d'engagement" - et les crédits distribués - les fameux "crédits de paiement" -. En gros, l'évaporation, au cours des derniers exercices, était de 50%, tout de même.

La promesse est belle, et on sera attentif à son devenir puisqu'au fond elle était faite chaque année sans avoir été tenue. Sans doute le President a-t-il voulu dire que cette fois elle serait tenue et qu'il n'y aurait pas distorsion entre l'enveloppe votée et l'enveloppe distribuée. Dans le même temps, le Président a tancé les communes qui résistent à vouloir atteindre le quotat porté récemment à 25% de logements sociaux. Au demeurant, cette contrainte s'entend en flux et en stock. En clair, il faut désormais que dans tout nouveau programme de promoteur un quart des logements soient des logements sociaux, et qu'à terme le parc de chaque commune comporte un quart de logements sociaux. Cela veut dire que les communes qui ne sont pas à ce niveau doivent pousser les feux pour atteindre ce résultat, et que tout programme doit dépasser les 25% pour rattrapper le retard accumulé.

Le Chef de l'Etat a tu deux grands sujets, peut-être pour ne pas être indélicat envers ses hôtes du Mouvement HLM : les disparités de performance des organismes sur le terrain et l'idée de privatiser le logement social. S'agissant de l'inégalité de performances entre les offices, entreprises sociales - les sociétés anonymes - et coopératives, le sujet est tabou, et pourtant il est crucial. Pourquoi certains sont-ils constructeurs quand d'autres se contentent d'être gestionnaires ? Au fond, les bons élèves, comme dans la Parabole biblique des talents, pourraient être ceux qui entretiennent bien leur patrimoine, veillent à son taux d'occupation et à la régularité de l'encaissement des loyers. On s'accordera à reconnaître, eu égard aux besoins du pays, que les bons élèves sont ceux qui réinvestissent, empruntent, achètent des terrains et bâtissent, avec la complicité du maire. Je plaide pour un classement raisonné annuel des présidents et des directeurs généraux d'organismes HLM. Moins excitant que le numéro spécial de Challenges des premières fortunes de France, mais en un sens plus utile...

Et puis il y a la question de la privatisation du parc HLM. On parle bien sûr de la partie publique, c'est-à-dire des offices municipaux ou départementaux. Pourquoi ne pas les privatiser, les proposer à des investisseurs privés ? On aurait la garantie de leur rentabilité, après tout. On aurait la certitude de leur développement. Pour deux raisons, l'idée n'est pas recevable. Louis Besson, alors ministre du logement, avait dû répondre à des parlementaires qui avaient soulevé cette hypothèse au début des années 90. Au sein même de ce que l'on appelait alors l'Union des HLM, aujourd'hui Union sociale pour l'habitat, des voix s'étaient fait entendre sur le sujet... Il avait tordu le coup à cette perspective en disant que ce patrimoine, construit sur fonds publics, était constitué de biens "de mainmorte". Le concept juridique médiéval, inventé pour désigner les biens que les serfs ne pouvaient transmettre, est peu connu. Appliqué aux HLM, il veut que leur valeur renvoie à l'intérêt général, qu'elle n'est pas financière, et qu'il ne saurait être question de les céder.

La seconde raison, corollaire de la première, tient à la logique qui prévaut pour l'administration et l'exploitation de ce parc. Qu'adviendrait-il si la gestion était seulement, strictement, étroitement gouvernée par des impératifs de solvabilité des occupants pour maîtriser le risque d'impayé ? Quel sort serait-il fait aux plus fragiles? Ce serait la porte ouverte à la discrimination de tous ordres, sinon à l'inhumanité. Bref, François Hollande, comme ses successeurs, serait mal inspiré d'ouvrir ce dossier. On voit bien un Emmanuel Macron le faire, lui qui est le ministre preféré des Français. Les mêmes Français sont attachés à cet amortisseur social essentiel qu'est le logement social, et ils reveindraient vite d'une privatisation qui, après avoir fait entrer beaucoup d'argent dans les caisses de l'Etat, désespèrerait des milliers de ménages, juste appréciés à l'aune de leur contrat de travail et de leurs revenus... La feuille de paie ou la paix sociale en quelque sorte. Attention à ne pas brûler les idôles, et les HLM jouissent dans le cœur de nos compatriotes d'une considération plus profonde qu'on ne le croît.

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

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