Contrairement à ce que pensent bon nombre de professionnels du secteur, il n'est pas sûr que le blocage des loyers - qui entrera en vigueur le 1er août à Paris - soit de nature à menacer l'investissement dans la capitale. Explications.

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

L'arrêté préfectoral fixant les loyers médians d'habitation servant de référence à l'encadrement est paru il y a quelques jours. Il a soulevé de la part de la communauté professionnelle, des promoteurs aux administrateurs de biens et aux agents immobiliers, un nouveau tollé. C'est normal : au fond, jusqu'à présent, la menace n'était que théorique et voilà qu'elle se réalise, mettant les acteurs au pied du mur.

Ces loyers médians ont-ils lieu d'aggraver l'inquiétude ou le rejet des défenseurs de la liberté des loyers au nom de la liberté de l'investissement ? Non. Ils sont, aux dires mêmes des professionnels de la location, raisonnables, c'est-à-dire qu'ils correspondent à un niveau de marché. On se rappelle en outre que le loyer peut être fixé 20% au-dessus du loyer administratif médian. On sait même qu'un complément de loyer est possible si des prestations particulières le justifient. Enfin, comment un contentieux peut-il se former ? Y en aura-t-il beaucoup ? C'est peu probable : le locataire aura choisi le logement en connaissance de cause, et même s'il aura cinq mois pour contester le montant du loyer on voit mal pourquoi il le ferait a posteriori, pour le plaisir d'avoir laissé enfler un différend.

Alors d'où vient que, selon la FNAIM du Grand Paris, la proportion d'investisseurs locatifs dans les acquéreurs de logements anciens ait été divisée par trois en six mois ? D'abord sans doute des discours autour de l'encadrement, puisque l'encadrement lui-même n'est pas de nature à porter préjudice au rendement. Peut-être aussi du rejet réel par les investisseurs de tout carcan règlementaire supplémentaire. Ensuite, tout simplement des circonstances économiques. L'investisseur immobilier, pour qui l'achat d'un logement ne ressortit pas à la nécessité, est plus sensible à la dégradation de la conjoncture que l'accédant à la propriété, fût-il plus aisé que lui.

La FNAIM du Grand Paris a aussi révélé que les investisseurs qui avaient délaissé Paris intra muros réapparaîtraient dans les communes de la couronne de Paris. Ce sujet mérite qu'on s'y arrête. Il a toujours été clair que que le rendement d'un investissement locatif dans Paris était moindre qu'en banlieue, ou qu'en région, le rapport entre le loyer et le prix d'achat étant moins favorable dans la capitale. En revanche, l'espoir de plus-value y était autrement plus élevé.

L'encadrement aurait-il encore accentué l'avantage des communes hors Paris ? Oui pour les bailleurs qui fixaient leurs loyers avec le seul objectif de maximiser le rendement de leur bien, au mépris du marché et de la solvabilité des preneurs. Ceux-là au demeurant, avec le même calcul à courte vue, refusaient le recours à un professionnel pour louer ou gérer. La loi ALUR a visé les excès et leurs auteurs, pas les autres. Il est dommage que la plupart des discours de la communauté professionnelle prennent fait et cause pour des investisseurs qui, par construction, ne forment pas sa clientèle... et seront bien difficiles à convertir à l'intermédiation...

Il sera intéressant - voilà un beau sujet pour les économistes spécialisés - de constater les effets de l'encadrement par segment. Il y a fort à parier que les bailleurs clients des agents immobiliers pour la location et des administrateurs de biens pour la gestion consécutive n'auront guère vu de différence entre l'après 1er août 2015, date d'entrée en vigueur de la contrainte, et l'avant 1er août. Pour les autres, la réalité pourrait bien changer et perdre à leurs yeux quelque attrait financier.

Par Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)

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