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FICHES PRATIQUES COPROPRIETAIRES


Copropriétés et énergies renouvelables - un peu de rêve, beaucoup de pragmatisme

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Copropriétés et énergies renouvelables - un peu de rêve,  beaucoup de pragmatisme
(Dern. mise à jour le 18/10/2010)

Faire rentrer les énergies renouvelables dans sa copropriété, illusion ou réelle possibilité ? Les deux réponses sont possibles.

À l’heure où les copropriétés se battent pour arriver à faire voter les travaux les plus urgents, on peut se poser la question de la pertinence d’investir dans des techniques qui génèrent des surcoûts à l’investissement, pour des temps d’amortissement parfois difficiles à évaluer. Tout dépend en fait du contexte, des objectifs que l’on souhaite atteindre et de l’implication des copropriétaires.
La réponse est complexe.

Dossier réalisé par Gérard Guérit et Universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°15 Automne 2010)

Retour sur investissement variable

Seul un investissement rapidement amorti, 7 à 8 ans au maximum, peut être facilement défendu. Cette limite se justifie pour trois raisons. Les copropriétaires peuvent mentalement se projeter sur une telle période, et penser à juste titre qu’une fois l’équipement amorti, il sera encore opérationnel pour quelques années. Cette durée correspond aussi à la rotation moyenne d’un déménagement. Logiquement, des copropriétaires n’investiront pas dans un équipement à retour long, dont ils ne verront pas les bénéfices. Enfin, 7 à 8 ans représentent également une frontière en termes de maintenance. Sur cette durée, la plupart des équipements se font plus ou moins oublier. Au-delà de cette période, les frais d’entretien et de remplacement montent en flèche. Les hypothèses de rentabilité sur des équipements à amortissement « long », risquent donc d’être incertaines, et il est même possible de ne jamais rentabiliser l’investissement de départ.


Profiter des aides et subventions

Mettre en place un dossier d’aide, de prêts aidés ou de subventions reste difficile. En effet, certaines aides sont liées à l’ouvrage bâti, d’autres à la personne (conditions familiales, âge, revenus), ce qui rend les simulations et les montages particulièrement complexes. Il faut être un professionnel et/ou pouvoir disposer de beaucoup de temps, pour saisir toutes les subtilités des différentes procédures. Pourtant, dans les meilleurs cas de figure, l’investissement peut être fortement diminué de la moitié, voire plus. Il est impossible de donner des recettes globales, car les aides et subventions varient en fonction d’une multiplicité de paramètres. De plus, certaines sont spécifiques à des régions, voire à des communautés urbaines ou à des villes. Enfin, les textes manquent de stabilité dans le temps. Ce qui est valable une année ne l’est pas toujours l’année suivante.


L’attrait du crédit d’impôt

La voie du crédit d’impôt « développement durable » est à explorer en priorité. Cette disposition fiscale permet aux ménages de déduire de leur impôt sur le revenu une partie des dépenses réalisées sur une résidence principale. La plupart des énergies renouvelables sont concernées. Il faut être propriétaire bailleur ou occupant, le logement peut être neuf ou ancien. Le montant des dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt est plafonné à 8000 € pour une personne seule, et à 16000 € pour un couple soumis à imposition commune. Cette somme est majorée de 400 € par personne à charge. Pour les bailleurs, il est plafonné à 8000 € par logement, dans une limite de trois logements par an. Ce plafond s’apprécie sur une période de cinq années consécutives, comprises entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2012. Enfin, le contribuable qui effectue des dépenses à plus de 5 ans d'intervalle peut bénéficier du plafond à deux reprises.


L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)

L’Éco-PTZ est également réservé à la résidence principale. Pour en bénéficier, il faut justifier d’un ensemble ou d’un bouquet de deux travaux de type différent, par exemple des travaux d’isolation couplés avec la pose d’une pompe à chaleur. L’appartement peut être neuf ou ancien. L’éco-PTZ vise des travaux assez larges, dont la production du chauffage et de l’eau chaude sanitaire à l’aide d’énergies renouvelables. Si le bouquet de travaux est égal à deux, le montant maximal est de 20000 € par logement. Il monte à 30000 € si le bouquet de travaux est supérieur ou égal à trois, ou si le projet concerne la performance énergétique dans sa globalité. Il n’y a pas de conditions de ressources, mais le bâtiment doit avoir été construit entre le 1er janvier 1948 et le 1er janvier 1990. Enfin, il est parfois possible, pour certains équipements, de bénéficier de crédits d’impôt pour des travaux qui ne sont pourtant pas éligibles à l’Eco-PTZ.


Financer le bilan thermique

Il existe une multitude d’autres aides et subventions. Les plus connues sont celles de l’Anah, l’Agence pour l’amélioration de l’habitat, les aides pour l’installation d’un chauffe-eau solaire collectif, les prêts accession sociale (PAS) distribués en fonction des ressources, de la région et de la composition familiale des propriétaires.
Les certificats d’énergie, récupérés par les fournisseurs de combustible, permettent également à ces derniers de proposer aux copropriétés des prêts à taux intéressant. En amont, le bilan thermique d’une copropriété peut être partiellement financé. Pour en bénéficier, il faut qu’il soit exécuté par une société agréée, et qu’il respecte le cahier des charges imposé par l’Ademe. La participation peut atteindre 50 à 70 % du coût du diagnostic, d’autres financements complémentaires existent au niveau local ou régional.


Solaire thermique : surtout pour l’eau chaude sanitaire

Les capteurs solaires permettent de produire de l’eau chaude sanitaire, voire de participer au chauffage. C’est de loin l’énergie renouvelable qui connaît le plus grand succès car l’installation est simple, par exemple en toiture-terrasse, plutôt robuste et sans entretien lourd. Les performances les plus intéressantes sont obtenues en eau chaude sanitaire, une installation solaire pouvant couvrir 40 à 60 % des besoins, en fonction du contexte et de la région. La rentabilité est plus limitée pour les applications « chauffage », le solaire n’étant alors qu’un appoint. Sans aides ou subventions, les temps de retours restent relativement élevés, toujours supérieurs à dix ans pour les cas les plus favorables, malgré ce que l’on peut régulièrement lire ou entendre.


Solaire photovoltaïque : d’abord un placement

Les capteurs photovoltaïques visent un autre usage : produire de l’électricité que l’on revend ensuite à EDF. Il n’y a pas d’intérêt à consommer cette électricité, car la revente à EDF est beaucoup plus rentable, sous réserve que les capteurs soient intégrés à la façade ou à la toiture, même si les contrats passés à partir de janvier 2010 sont un peu moins intéressants que par le passé. Les murs et le toit deviennent alors un placement, qui rapporte chaque année une somme variable, en fonction de la latitude, de l’orientation, des ombres portées et de la météo du moment. Les rendements annoncés sont de 4 à 6 %, le tarif d’achat de l’électricité produite est garanti sur 20 ans. Les fabricants de matériel affirment qu’au bout de 25 ans les capteurs conserveront un rendement supérieur à 90 %, sans maintenance importante. Si ces hypothèses se vérifient, le rendement annoncé sera atteint. Dans le cas contraire, le bilan global peut devenir négatif.


Pompe à chaleur géothermique : amortissement rapide

Une installation géothermique consiste à récupérer la chaleur présente dans la terre, pour l’amener ensuite vers des pompes à chaleur (PAC) qui alimentent les circuits de chauffage. Les meilleurs rendements sont obtenus par des forages sur la nappe phréatique, mais ce n’est pas possible partout. On peut également réaliser des forages en profondeur, 100 mètres en moyenne. Le captage horizontal, appelé également « géothermie superficielle », moins performant, supprime toutes les contraintes liées aux forages profonds. Grâce aux différents crédits d’impôt, aides et subventions, les professionnels annoncent des niveaux d’investissement comparables à ceux de chaudières gaz ou fioul, pour des coûts d’usage pouvant être divisés par deux ou par trois. L’ancienne chaudière est parfois conservée, elle fonctionne alors en relève de la PAC dans les périodes les plus froides, lorsque le rendement de cette dernière devient moins intéressant. Les pompes à chaleur air/eau, plus simples à mettre en oeuvre, peuvent également donner des résultats intéressants, bien que moins spectaculaires. La pompe à chaleur puise son énergie dans l’air extérieur, pour la démultiplier et la restituer ensuite dans le circuit de chauffage. Des aides sont également possibles, mais elles sont dans ce cas un peu plus restrictives.


Chaudières à bois : tout dépend de la région

Seules les chaudières à bois automatisées paraissent réalistes en copropriété. C’est un investissement lourd, qui nécessite une surface disponible importante pour le stockage du combustible. La technique est parfaitement au point, de nombreux fabricants, particulièrement en Allemagne et en Scandinavie, possèdent une grande expérience de ce type d’installation. En France, les réseaux de fabrication et de distribution de pellets (c’est le nom donné au combustible bois utilisé) sont encore hétérogènes, avec des prix très fluctuants d’une région à l’autre. Dans les régions forestières, la technique du bois déchiqueté peut être une alternative aux pellets, mais cette filière reste encore relativement artisanale. Selon la région et la source d’approvisionnement, les temps d’amortissement peuvent être très différents, une étude spécifique s’impose.


Réseaux de chaleur : une solution pertinente

Il est parfois possible de se raccorder à des réseaux de chaleur existants, constitués de canalisations de grande longueur qui distribuent la chaleur dans des sous-stations au pied de chaque immeuble.
L’installation comprend également un circuit primaire, qui assure la production de l’énergie à distribuer. Dans un schéma conventionnel, ce circuit est alimenté par une chaufferie centralisée utilisant des combustibles fossiles. Dans un schéma « énergies renouvelables », le réseau de chaleur peut être alimenté par une unité géothermique, une chaudière bois, des capteurs solaires, plusieurs énergies pouvant être rassemblées dans une même centrale. Les installations les plus récentes sont en général très performantes en termes d’économie d’usage, en contrepartie d’un investissement qui peut être coûteux au niveau du raccordement. Mais là encore, des aides ou des prêts bonifiés aident à réduire l’impact financier.


D’abord un état d’esprit

Les commentaires et critères retenus dans cet article se veulent dépassionnés, avec comme seuls paramètres la faisabilité technique et le retour sur investissement. Ce choix se justifie par la réalité des faits. Les copropriétaires votent des budgets, lorsqu’on leur apporte la preuve de la rentabilité. Les équipements d’énergies renouvelables votés en copropriété par acte citoyen, pour protéger la planète ou limiter la consommation d’énergies fossiles relèvent actuellement de l’exception. Cela ne veut pas dire qu’il ne faille pas aller dans ce sens, mais on entre alors dans des paramètres plus subjectifs, plus personnels, et surtout plus difficiles à faire admettre à l’ensemble d’une copropriété, car moins « mathématiques ». Ce peut être une démarche de choix de vie, moins liée à des ratios purement financiers, et sûrement plus aisée à argumenter dans une copropriété de taille réduite.


À qui faire appel ?

Il importe plus que jamais de faire appel à de « vrais » professionnels, c’est-à-dire des chauffagistes et des thermiciens. L’engouement pour les énergies renouvelables a fait fleurir de nombreuses structures à éviter, elles sont avant tout « des vendeurs de crédit d’impôt ». Une copropriété qui souhaite s’engager dans cette voie doit d’abord s’entourer des services d’un bureau d’études thermique, qui réalisera d’abord ou fera réaliser un bilan thermique. C’est sur la base de ce bilan que la copropriété pourra ensuite envisager un véritable programme cohérent de travaux pour réduire ses consommations d’énergie. Les copropriétaires auront ainsi des éléments fiables leur permettant de voter ou non le projet, sans oublier les conditions d’exploitation (à qui et sous quelle forme), dont le coût ne doit pas être sous-estimé.


Dossier réalisé par Gérard Guérit et Universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°15 Automne 2010)


L’énergie la moins chère… est celle qu’on ne consomme pas

Cette évidence a beau avoir été répétée partout, elle reste fondamentale. Trop de bureaux d’études et d’entreprises témoignent de particuliers ou de représentants de copropriétés qui veulent installer des capteurs solaires, des pompes à chaleur… alors que l’essentiel n’a pas été fait. L’essentiel, c’est d’abord vérifier la qualité de l’équilibrage de l’installation de chauffage. Les trois-quarts des immeubles collectifs auraient des installations mal équilibrées, source d’inconfort et de surconsommations importantes. L’isolation des toitures, des menuiseries et des façades représente le deuxième point important. 30 % des déperditions ont lieu par les toitures, en moyenne 15 à 20 % par des fenêtres simple vitrage et 10 à 15 % par des façades mal isolées. Le remplacement d’une chaudière ancienne par un modèle à condensation apportera encore de 10 à 25 % de réduction des consommations de combustible. Ce n’est qu’une fois ces travaux effectués que l’on pourra penser « énergies renouvelables ».



Investissements bénéficiant du crédit d’impôt (Taux au 1er janvier 2010)

- Panneaux photovoltaïques, éolienne, micro-centrale hydraulique: 50%
- Appareils de chauffage au bois ou biomasse: 25 % - 40 % en remplacement d'un système de chauffage bois ou biomasse existant.
- Système solaire de chauffage ou de production d’eau chaude. Attention: les éléments doivent avoir été intégrés par le vendeur ou le constructeur: 50%
- Pompes à chaleur pour le chauffage air/eau: attention, les éléments doivent avoir été intégrés par le vendeur ou le constructeur: 25%
- Pompes à chaleur pour le chauffage à capteurs enterrés (pose de l'échangeur souterrain inclus): attention, les éléments doivent avoir été intégrés par le vendeur ou le constructeur: 40%
- Pompes à chaleur thermodynamiques pour la production d'eau chaude sanitaire: 40%
- Équipements de raccordement à certains réseaux de chaleur: 25%


La prise de décision en copropriété par www.universimmo.com

La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 a étendu la possibilité d’adopter à titre dérogatoire à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires) - et s’il y a lieu à celle de l’article 24 par un second vote dans les conditions prévues par l’article 25-1 - tous les "travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre". Cette dérogation s’applique bien entendu aux travaux susceptibles d’avoir la qualification de travaux d’ « amélioration », au sens de l’article 30 de la loi, tels que « la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants » ou « l'adjonction d'éléments nouveaux ».


Bailleurs : déductibilité des revenus fonciers et possibilité de partage des économies avec les locataires par www.universimmo.com

Les dépenses de mise en place d’équipements permettant l’utilisation d’énergies renouvelables, non récupérables sur les locataires, sont déductibles pour le bailleur de ses revenus fonciers au titre des « dépenses de réparation, d'entretien et d’amélioration ».
L'article 119 de la loi "MLLE" du 25 mars 2009 dite de "mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion" a, dans le but de faciliter pour les propriétaires bailleurs le passage à l'acte dans la décision de réaliser ou de voter des travaux d'économies d'énergie, créé la possibilité lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par eux dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble, de demander aux locataires une contribution pour le partage des économies de charges, à partir de la date d'achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers leur bénéficient directement et qu'ils leur soient justifiés ; cette contribution ne peut toutefois être exigible qu'à la condition qu'un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée.
Dans tous les cas, la contribution au partage des économies de charges ne peut être demandée par le bailleur qu’à la condition qu’il ait engagé une démarche de concertation avec le locataire portant sur le programme de travaux qu'il envisage d'entreprendre, les modalités de leur réalisation, les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique du logement et les modalités de cette contribution, notamment sa durée.
À l’issue des travaux, les bailleurs peuvent ajouter une ligne supplémentaire sur leurs avis d’échéance et quittances intitulée "contribution au partage de l'économie de charges". Ils doivent l’accompagner de la mention des dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux. Le versement de la contribution est exigible à partir du mois civil qui suit la date de fin des travaux.
Les travaux d'économie d'énergie susceptibles de justifier la mise en place de la contribution sont soit des travaux correspondant à une combinaison d'au moins deux actions d'amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné - parmi les travaux éligibles figurent bien entendu les travaux d'installation d'équipements de chauffage et d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable, "sous réserve que ces travaux et le niveau minimal de performance énergétique atteint soient conformes, à minima, à des exigences définies, soit des travaux conformes à minima aux exigences définies et permettant d'amener la consommation d'énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire, le refroidissement et l'éclairage des locaux en dessous d'un seuil défini par un arrêté.
La contribution peut être fixée de manière forfaitaire, notamment si le bailleur ne possède pas plus de trois logements mis à bail dans l'immeuble considéré. Elle est alors de 10 € par mois pour les logements comprenant une pièce principale, 15 € pour ceux comprenant deux ou trois pièces principales, et 20 € au dessus.
"Les montants de ces forfaits pourront être actualisés par arrêté tous les trois ans en fonction de l'évolution de l'indice de révision des loyers (IRL)".


Dossier réalisé par Gérard Guérit et Universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°15 Automne 2010)


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