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FICHES PRATIQUES COPROPRIETAIRES


Copropriété - Les charges - Le Budget-

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Copropriété - Les charges - Le Budget-
(Dern. mise à jour le 7/10/2010)

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots » (article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Par ailleurs, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel (...) Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes » (article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Les textes définissent ainsi les sommes dont le syndic peut exiger le versement aux copropriétaires (décret n°67-223 du 17 mars 1967, art. 45-1 et 35).

Les charges

Ce sont les « dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part ». Toutes les dépenses du syndicat doivent, une fois qu’elles sont arrêtées et approuvées pour un exercice comptable, être réparties entre les copropriétaires conformément aux stipulations contractuelles du règlement de copropriété.

Les charges incombant aux copropriétaires peuvent être réduites par l’encaissement par le syndicat de produits tels que loyers (location de l’ancienne loge du gardien, de la terrasse pour des antennes de téléphonie mobile ou une enseigne lumineuse, d’un mur pignon pour un panneau publicitaire, ou encore de produits financiers. On parle alors de « produits affectés », qui seront répartis à tous les copropriétaires s’ils sont liés à un bien commun à tous, ou à certains d’entre eux s’il s’agit d’une partie commune « spéciale ».

Les charges et les produits du syndicat sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement (L. Art. 14-3). Leur comptabilisation obéit à des règles spécifiques proches de celles de la comptabilité des entreprises ou des associations (décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires).


Les provisions sur charges

Ce sont les sommes que le syndic est autorisé par la loi à demander aux copropriétaires « en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ». Les provisions, dès lors qu’elles sont exigibles, sont acquises au syndicat ; en cas de vente par un copropriétaire de ses lots en cours de période couverte par une provision (pour les charges courantes, il s’agit la plupart du temps du trimestre), il incombe au vendeur de récupérer le trop versé auprès de son acquéreur.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965prévoit que :
« Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. »


Les avances

Ce sont les sommes supplémentaires que le syndic est autorisé à demander aux copropriétaires, par application du règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, et destinées à constituer des « réserves » - pour assurer un fonds de trésorerie de précaution, ou bien pour financer des travaux futurs non encore régulièrement décidés -, ou à titre d’ « emprunt » du syndicat auprès des copropriétaires « ou de certains d'entre eux », pour financer un besoin temporaire - et en général accidentel - de trésorerie.

En cas de vente par un copropriétaire de ses lots, la totalité des « avances » qui on pu lui être demandées doivent lui être remboursées, à charge pour son acquéreur de les reconstituer dès qu’il devient copropriétaire.


Le budget

L’établissement pour chaque exercice comptable d’un budget est une des trois composantes de l’acte de gérer, à savoir la prévision, l’exécution, et l’évaluation. Sans budget, il n’y a pas d’évaluation possible de la gestion assurée, les dépenses étant alors constatées sans référence possible quant à leur appréciation à ce qui était normalement souhaité ou envisageable.

Mais en copropriété, le vote du « budget prévisionnel »est aussi un des deux moyens par lesquels l’assemblée des copropriétaires exerce sa prérogative d’autoriser les dépenses que peut engager le syndic pour le compte du syndicat (L. n°65-557, 10 juillet 1965, art. 14-1), l’autre moyen étant le vote des dépenses au cas par cas, pour toutes celles qui ne peuvent être incluses dans le budget (L., Art. 14-2) et qui sont définies très précisément (D. n°67-223, 17 mars 1967, art. 44 et 45) ; il s’agit :

• des travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble

études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;


Pour chacune de dépenses, l’assemblée vote un budget et des provisions spécifiques (article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).

Par contre, le budget prévisionnel inclut les travaux de maintenance, qui sont définis comme les « travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ». Il est précisé qu’ils comprennent les « menues réparations ». En fait par travaux de maintenance, il faut envisager toutes les interventions préventives et toutes les réparations permettant à chacun des composants de l’immeuble d’assurer sa fonction pendant la durée pour laquelle il a été prévu. Par contre, le remplacement d’un composant ayant atteint la fin de sa durée de vie n’entre pas dans la catégorie des « travaux de maintenance ».

Il est cependant précisé que doivent être assimilés à des travaux de maintenance les « travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent », ainsi que les « vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs » ; sont notamment visés les contrôles techniques devenus obligatoires sur les ascenseurs (article 45 du décret n°67-223 du 17 mars 1967).

Le fait que la loi confère au budget cette fonction d’autorisation de dépense implique qu’il doive normalement être voté avant le début de l’exercice.

Voir notre dossier : La réglementation relative aux comptes des syndicats des copropriétaires

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