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FICHES PRATIQUES GENERALES


Bailleur - L’indemnisation pour non exécution d'une décision d'expulsion d'un locataire

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Bailleur - L’indemnisation pour non exécution d'une décision d'expulsion d'un locataire
(Dern. mise à jour le 8/12/2008)

En cas d'impayé de loyer non régularisé dans le délai imparti par le commandement de payer, ou dans les délais fixés par le juge, l'obtention d'une ordonnance d'expulsion est quasi-automatique ; le cas échéant, elle peut être suspendus par l'octroi de délais pour une régularisation de l'arriéré, mais elle reprend sa force exécutoire en cas de non respect de ces délais sans autre formalité que le constat par l'huissier chargé de l'encaissement de ce non-respect. Par contre, la vraie difficulté est de faire exécuter l'ordonnance d'expulsion : en effet, dès lors que le locataire ne s'exécute pas spontanément dans le délai imparti par le commandement qui lui est délivré d'avoir à quitter les lieux, l'huissier doit requérir le concours de la force publique pour exécuter l'expulsion par la contrainte. Le préfet a dans ce cas un pouvoir d'appréciation de l'opportunité ou non de donner suite à la demande : il peut y surseoir opposer un refus en raison de l'absence de solutions de relogement lorsque le locataire en instance d'expulsion ne peut retrouver un logement par ses propres moyens, ou parce qu'une expulsion manu militari risque de provoiquer des troubles à l'ordre public. Il n'en reste pas moins que l'Etat, qui est chargé d'exécuter les décisions de justice engage sa responsabilité à l'égard du propriétaire et celui-ci doit alors être indemnisé.

L’article 16 de la loi du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution stipule que « l'Etat est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l'Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation ».
La jurisprudence administrative avait déjà consacré ce principe depuis « l'arrêt Couitéas » (CE, 30 nov. 1923, no 789).

Il s’ensuit que le bailleur à qui l’Etat crée un préjudice en refusant son concours à l’exécution d’une mesure d’expulsion, fût-ce pour les raisons les plus respectables, doit être indemnisé, en principe à hauteur de l’indemnité d’occupation – par contre non révisable – et des charges non réglées à compter de la date à laquelle le concours aurait dû être apporté, soit deux mois après la réquisition.

La demande s’effectue dans un premier temps par recours gracieux, dès le refus exprès de l'administration ou à l'expiration du délai de deux mois après le dépôt de la réquisition.
La requête en indemnisation est adressée au préfet, par lettre recommandée ou par acte d'huissier de justice (sommation simple). Elle devra comporter copie des pièces de la procédure, solliciter l'annulation de la décision implicite ou explicite de refus et réparation du préjudice subi avec évaluation et justificatifs.

C'est au propriétaire de former la demande auprès de l'administration. Il peut se faire représenter par un avocat ; l'huissier de justice ne pourrait le faire qu'à la condition d'avoir un mandat exprès.
L'administration dispose alors d'un délai de quatre mois pour prendre une décision qui peut être favorable ou défavorable. Le silence de l'administration équivaut à une décision implicite de rejet.

Le créancier dispose ensuite d'un délai de deux mois pour se pourvoir contre cette décision devant le tribunal administratif. La demande doit être présentée par ministère d'avocat sous forme de mémoire rappelant la procédure mise en oeuvre, les diligences de l'huissier aux fins d'obtention du concours de la force publique et le recours gracieux présenté contre la décision de refus ; elle fait référence à l'article 16 précité. Le mémoire doit faire état du préjudice subi et prendre en compte les indemnités d'occupation, les intérêts, les réparations locatives et les frais de procédure consécutifs au refus du concours.

Les jugements rendus, rarement défavorables dès lors que le locataire continue à ne régler ni indemnité d’occupation ni charges, sont le cas échéant susceptibles d'appel.
Les cours administratives d'appel ont assez largement confirmé le droit à indemnisation des propriétaires lésés et ont été amenées à reconsidérer à la hausse le montant des indemnisations.



Pour en savoir plus voir nos ressources professionnelles du 16/01/2008 «Contentieux locatif : des chiffres sur le délai moyen de jugement et les refus de concours de la force publique pour les expulsions»)
et du 18/01/2007 «Non exécution des décisions d’expulsion : le ministère de l’intérieur reconnaît la pratique systématique d’indemnisation partielle des bailleurs»)

A lire notre dossier : Impayés locatifs : de la résolution du bail à l’expulsion



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