Le dossier de diagnostic technique (vente)

(Dern. mise à jour le 7/6/2011) Avant il y avait des états, un constat et des diagnostics épars, rendus obligatoires au coup par coup, chacun avec sa durée de validité, les uns nécessaires avant la promesse de vente, les autres seulement à la signature de l’acte authentique, et réalisés par des "diagnostiqueurs" de toutes origines et de qualification variables...

Créé par l’ordonnance du 8 juin 2005, le dossier de diagnostic technique (articles L. 271-4 à L. 271-6 du code de la construction et de l'habitation) (voir notre article : Le nouveau dossier de diagnostic technique en vue de la vente) doit depuis le 1er novembre 2007 regrouper dans un seul dossier appelé "dossier de diagnostic technique" les états, constat et diagnostics que le vendeur doit fournir aux fins de l’annexer "à la promesse de vente", en fait à l’avant-contrat, "promesse" ou compromis". Ce n'est que dans les cas relativement rares où la vente donne lieu à acte authentique sans l'étape préalable de l'avant-contrat que ce dossier est fourni directement pour la signature chez le notaire. Enfin, en cas de vente publique il doit être annexé au cahier des charges.

Ce dossier de diagnostic technique doit comporter suivant les circonstances (type et âge du bien, et localisation) :

- Le constat de risque d'exposition au plomb, durée de validité : 1 an
- L’état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante , durée de validité illimitée
- L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment, durée de validité : 6 mois
- L’état de l'installation intérieure de gaz (naturel ou non), durée de validité : 3 ans
- L’état des risques naturels et technologiques , durée de validité : moins de six mois (Cet état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet)
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE), durée de validité : 10 ans
- L'état de l'installation intérieure d'électricité, lorsque l’installation a plus de quinze ans, durée de validité : moins de 3 ans.
- Le diagnostic d'assainissement non collectif document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif par la commune. Ce document doit à compter du 1er janvier 2011, être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d’avant-contrat, à l’acte de vente notarié. Il doit être daté de moins de 3 ans, dans le cas contraire sa réalisation est à la charge du vendeur.
En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.

Dans les immeubles en copropriété, le diagnostic doit être fourni par le syndic. En l'absence de ce document, qui devra être "daté de moins de trois ans au moment de la signature de l'acte de vente", et qui est délivré à l'issue du contrôle de l'installation effectué par la commune, à qui il doit être demandé, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante, et en cas de non-conformité de l'installation, l'acquéreur doit savoir qu'il aura à réaliser les travaux dans l'année qui suit son acquisition.

Les diagnostiqueurs immobiliers

Les professionnels chargés de réaliser le dossier de diagnostic technique,(en dehors de l'état des risques naturels et technologiques qui est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet) doivent avoir fait certifier leurs compétences (les personnes morales celles de leurs collaborateurs) par un organisme lui même accréditée auprès du COFRAC (Comité Français d'Accréditation).

La certification de l’opérateur est délivrée pour les différents types de diagnostic, après avoir passé des examens théoriques et pratiques permettant de vérifier les compétences exigées par arrêté ministériel pour chaque type de diagnostic.

L’article L271-6 du code de la construction et de l’habitation prévoit des exigences relatives à l'obligation d'assurance «permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions » , seule véritable garantie pour les acquéreurs en cas de diagnostic erroné ou mensonger. Il prévoit également des dispositions relatives à l'indépendance des diagnostiqueurs ainsi la personne établissant des diagnostics «ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l'un des documents mentionnés…»


Il est à noter concernant les états, constat et diagnostics mentionnés qu'ils doivent être encore valables à la date à laquelle ils sont requis, à savoir la plupart du temps lors de la promesse de vente ; si l'un de ces documents produits n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l’acte authentique de vente, il devra être remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente.


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