ACTUS
Economies d'énergie : la mise en mouvement des copropriétés
Le
24/3/2010
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Le 20 mars 2010, la FNAIM de Paris-Ile-de-France, qui regroupe un bon quart des syndics de la région parisienne, tenait ses 12èmes "Entretiens franciliens" sur le thème "Le développement durable en copropriété : obligations ou opportunités". Le même jour, la "biennale de l'habitat durable" consacrait une journée grand public à la rénovation thermique des copropriétés. D'autres manifestations sont en préparation. Des centaines d'experts se réunissent et échangent sur le sujet. Un hasard ? Pas vraiment : l'impulsion vient du "Plan bâtiment Grenelle", une des déclinaisons du "Grenelle de l'environnement", qui dès le départ a identifié le parc des immeubles en copropriété comme un terrain majeur d'action pour les économies d'énergie et le développement durable, mais pas forcément le plus facile...
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Une mobilisation des acteurs à la mesure des enjeux
Le secteur du bâtiment est le plus gros consommateur d’énergie en France : il compte pour 42,5% dans l’énergie finale consommée, et il génère 23% des émissions nationales de CO2. Dans ce total, les 30,7 millions de logements comptent pour deux tiers, et les 7,5 millions en copropriété ont plus que leur part, ayant été construits pour le la moitié d'entre eux dans les années 1950 à 1970, périodes où le souci de la performance énergétique n'était pas vraiment la priorité...
Les objectifs du "Grenelle de l'environnement", actés dans la loi "Grenelle I" - réduire les consommations d’énergie du parc des bâtiments existants d’au moins 38% d’ici à 2020 et des trois quarts (le "facteur 4") d'ici 2050 - ne peuvent ignorer ce parc immobilier, qui comporte une bonne part de "passoires thermiques" !
Le problème est qu'il s'agit d'un parc diffus - près de 500.000 copropriétés dont une très grande majorité de moins de 10 logements, et pour une grande part assez nettement vieillissant. Il cumule de plus en plus un retard en matière de travaux d'entretien et des besoins d'adaptation aux contraintes de sécurité et de confort de l'époque (ascenseurs, contrôles d'accès, sécurité des parkings, rénovation de l'installation électrique).
Par ailleurs, dans les quelques 200.000 copropriétés dotées d'un chauffage et/ou d'une production d'eau chaude collectifs, il est loin d'avoir épuisé les possibilités d'amélioration de la performance des installations : les avancées les plus récentes - chaudières à condensation, bruleurs performants, récupérateurs de chaleur - sont loin d'avoir été intégrés en masse dans les chaufferies, sans mentionner les énergies renouvelables (capteurs solaires et pompes à chaleur notamment), qui n'ont fait qu'effleurer le parc des copropriétés... A noter aussi le nombre d'immeubles aux installations embouées ou mal équilibrées, où pour chauffer les appartements des derniers étages l'exploitant doit laisser surchauffer les autres logements, dont les habitants sont obligés d'ouvrir les fenêtres avec les déperditions que l'on imagine !
Mettre en mouvement des centaines de milliers de copropriétés - autant de petites "démocraties participatives" - n'est pas chose facile, qui plus est dans un contexte économique déprimé, et avec un manque d’appétence chronique des copropriétaires pour les travaux d’investissement ou d’amélioration.
Certes, des travaux en vue des économies d'énergie sont destinés à conduire à des réductions de charges futures, d'autant plus importantes que, "taxe carbone" ou pas, le coût de l'énergie est de l'avis de tous les experts appelé sur le long terme à tripler ou quadrupler par rapport à ce qu'il est aujourd'hui. Mais le bénéfice paraît éloigné et virtuel, la sortie de fonds est, elle, immédiate et douloureuse, et les copropriétaires peu habitués à raisonner en investisseurs...
Ce ne sont pourtant pas les financements, aides et incitations fiscales qui manquent (voir encadré ci-dessous), largement détaillés sur le site de l'ADEME (1) et expliqués aux professionnels comme au grand public par les conseillers du réseau des Espaces Info Energie (2) que l'ADEME met progressivement en place dans toute la France.
Mais cette multiplicité peut donner le tournis, et laisser les copropriétaires, conseils syndicaux et syndics dans l'expectative - par quoi commencer ? - d'autant que plusieurs d'entre ces financements et aides ne sont accessibles qu'une seule fois, ce qui implique pour en optimiser les effets de mettre en route un programme cohérent et exhaustif de travaux.
De nombreux freins à lever
Et c'est là souvent que le bât blesse : les copropriétés sont encore peu habituées à programmer leurs travaux avec une vue d'ensemble et une évaluation rigoureuse de leur patrimoine, et encore moins à les provisionner comme il se devrait (voir notre "plaidoyer pour des fonds travaux obligatoires")...
Le comité stratégique du "Plan bâtiment Grenelle" a créé un "Chantier copropriété" qui fait travailler depuis plusieurs mois plusieurs dizaines d'experts et représentants des administrations et institutions concernées, à la création d'outils pour aider les copropriétés à faire leur bilan énergétique, puis à bâtir des plans pluriannuels de travaux prenant en compte tous les aspects concourant à la performance énergétique :
- le chauffage et la production d'eau chaude bien entendu, avec souvent des investissements très rentables comme un désembouage et un équilibrage de l'installation, le changement de brûleurs, la mise en place de chaudières à condensation y compris maintenant dans des chaufferies au fioul, des améliorations sur la production de l'eau chaude sanitaire ;
- mais aussi sur l'enveloppe du bâtiment et la toiture, ainsi que sur les fenêtres avec toutefois une attention toute particulière à apporter à la ventilation intérieure.
La loi "Grenelle II" permettra pour la première fois de s'affranchir dans la prise de décision du dilemme parties communes parties privatives qui freine jusqu'à présent la rénovation à grande échelle des fenêtres et ouvertures, source énorme de déperditions de chaleur, en permettant de décider à la majorité de l'article 25 de la loi (majorité bien connue des copropriétaires puisque c'est elle qui permet de désigner le syndic et les membres des conseils syndicaux) des travaux sur les parties privatives "d'intérêt collectif" !
Mais le travail à accomplir reste considérable pour donner aux copropriétés des approches balisées et des outils permettant de procéder pas à pas. De nouveaux métiers doivent voir le jour comme l'assistance à la maîtrise d'ouvrage, sorte de "coaching" des conseils syndicaux et des syndics pour la réalisation des études préalables ("eco-bilans," "audits"), l'étude et le chiffrage des travaux envisageables - qui doivent prendre en compte l'ensemble des besoins du bâtiment et traiter toutes les pathologies qui peuvent compromettre l'amélioration énergétique, l'étude des financements individuels et collectifs disponibles ou accessibles, et enfin l'accompagnement tout au long des réalisations qui peuvent prendre plusieurs années.
Apparaîtront (ou réapparaîtront) des approches permettant d'assurer aux copropriétaires le résultat attendu : ce sont les "Contrats de performance énergétique" ou "CPE", aux termes desquels un opérateur global assure la maîtrise d'oeuvre d'un ensemble de travaux ; le "chantier copropriété" travaille à une conception rénovée de ces contrats, dépassant le cadre étroit des travaux sur le seul chauffage, et assortis d'une garantie "assurantielle", voire même d'un financement intégré sur le modèle des redevances "R4" des contrats de chauffage urbain...
Un besoin immense de formation, pour les syndics comme pour les copropriétaires
S'y retrouver dans tout cela sera le principal défi des copropriétaires, comme des syndics ! Les associations de copropriétaires comme l'ARC (Association des responsables de copropriété, très en pointe sur le sujet s'y préparent, mais aussi les syndicats professionnels et l'ensemble des organismes de formation.
Un grand effort devra être mis en oeuvre en direction des dirigeants et gestionnaires de cabinets de syndics, mais des syndicats professionnels s'organisent pour sensibiliser aussi leurs clients et le grand public. Dans la foulée des Entretiens franciliens du 20 mars, la FNAIM de Paris-Ile-de-France, qui regroupe un bon quart des syndics de la région parisienne, a annoncé lancer un "Club du développement durable francilien de l’immobilier", qui aura pour but notamment d’aider les présidents ou membres de conseils syndicaux à, selon l'annonce de son tout nouveau président, Gilles Ricour de Bourgies, "mieux intégrer cette dimension dans les décisions et ainsi valoriser le patrimoine immobilier dans les meilleures conditions possibles".
De son côté, l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier, issu de la fusion de trois syndicats regroupant le plus gros des administrateurs de biens, a lancé l' "Université de la copropriété" en direction des clients de ses adhérents syndics, avec des programmes de formation et même des modules d' "e-learning" pour mieux faire comprendre la copropriété, ainsi qu'avec la participation de Maud Fontenoy pour marraine, un concours national appelé "UNIS 21" afin de sensibiliser les copropriétaires aux enjeux environnementaux et susciter l'émulation en faisant concourir pour le titre d'"Eco-copropriété".
Enfin, l'association "Planète copropriété", qui regroupe à la fois des associations de copropriétaires et des professionnels, créée à partir du Chantier copropriété du Grenelle pour préparer un grand colloque européen sur le thème de la copropriété et le développement durable les 1er et 2 juillet prochains, prépare aussi avec le concours d'un grand nombre d'intervenants un "Guide des bonnes pratiques" en direction de tous les acteurs qui auront à intervenir dans ce qui sera incontestablement le grand chantier de demain...
FINANCEMENTS DU DEVELOPPEMENT DURABLE
Financements individuels :
- l'Eco-prêt à taux zéro ("Eco-PTZ"), d'un montant pouvant atteindre 30.000 euros par logement, accessible aux copropriétaires occupants ou bailleurs d'immeubles construits avant le 1er janvier 1990 dès lors qu'ils peuvent justifier d'au moins deux postes de travaux collectifs ou individuels ; exemple : une rénovation de chaufferie collective et un changement de fenêtres individuel, une isolation de façade par l'extérieur et un changement collectif de fenêtres (qui pourra être voté collectivement avec la loi "Grenelle II), etc.
- le crédit d'impôt développement durable, cumulable temporairement avec l'Eco-PTZ, qui peut permettre la prise en charge suivant les types d'investissements jusqu'à 40% de la quote-part du copropriétaire avec un plafond conséquent puisqu'il est de 16.000 euros pour un couple, et plus s'il y a des enfants ;
- des aides de l'ANAH et des collectivités sous conditions de ressources pour les copropriétaires les plus modestes.
Financements collectifs:
- des aides de l'ADEME pour le financement des diagnostics thermiques ;
- des aides de l'ANAH pour les copropriétés sous plan de sauvegarde ou situées dans le périmètre d'une OPAH (opération programmée d'amélioration de l'habitat (3) ;
- des aides plus conséquentes et un accompagnement sous forme dans certains cas d'assistance à maîtrise d'ouvrage - assurée notamment par les "PACT", dans le cadre d'opérations programmées d'amélioration thermique des bâtiments (OPATB), comme l’OPATB des Grands Boulevards qui a été mise en oeuvre à Grenoble depuis trois ans ou l'OPATB 13 lancée par la Mairie de Paris et couvrant toutes les copropriétés du 13ème arrondissement, et qui sont appelées à se multiplier ou être relayées par d'autres opérations similaires...
- enfin des aides plus spécifiques, par exemple pour la mise en place de capteurs solaires, sur le "Fonds chaleur" (4), doté d'1 milliard d'euros sur 3 ans...
A noter aussi que certains investissements peuvent être financés partiellement par les "Certificats d'économie d'énergie" (CEE), que l'action de puissants "lobbies" tente de réserver pour le moment à une certaine catégorie d'opérateurs - pour les copropriétés il s'agit essentiellement des fournisseurs d'énergie - mais que les associations de consommateurs et les syndicats de professionnels voudraient voir rendus accessibles aux copropriétés comme ils le sont aux collectivités territoriales. Les opérations d'amélioration énergétique réalisées par des filiales des grands fournisseurs d'énergie comme EDF ou GDF-Suez peuvent dans certains cas être financées jusqu'à hauteur de 10 à 15% par des CEE... |
(1) Site de l'ADEME
(2) Espaces Info Energie
(3) voir le site www.lesopah.fr
(4) ADEME : Fonds Chaleur - Contexte et enjeux
Voir aussi le Rapport d'activité 2009 du Plan bâtiment Grenelle
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