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ACTUS

Comptes des syndicats de copropriétaires : laborieuse application des nouvelles règles


Le 6/5/2009
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UI - Actus - 6/5/2009 - Comptes des syndicats de copropriétaires : laborieuse application des nouvelles règles
Parmi les plus utiles et les plus "travaillées" de celles qui ont fait bouger la législation régissant les copropriétés, la réforme de la comptabilité des syndicats des copropriétaires et de leur financement, introduite par la loi "SRU" de 2000, est aussi celle qui est pour le moment la moins bien comprise, par les copropriétaires mais aussi par les syndics professionnels ! Après deux ans d'application, force est de constater en effet, à la lecture des documents diffusés aux copropriétaires, qu'elle est appliquée "a minima" et que la transparence et la rigueur dans la gestion qu'elle était censée apporter ne sont pas au rendez-vous. Du coup, copropriétaires et syndics subissent les inconvénients d'un formalisme tatillon sans en tirer l'avantage principal qui en était attendu, à savoir une nouvelle façon d'appréhender la gestion des copropriétés...
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Une application et une compréhension a minima



Alors que la réforme dite " SRU" - du nom de la loi du 13 décembre 2000 qui a recadré plusieurs aspects du fonctionnement des copropriétés et prévu que les comptes des syndicats des copropriétaires devront respecter des "règles comptables spécifiques", fixées par un décret et un arrêté du 14 mars 2005 - est applicable depuis deux ans, l'observateur inattentif peut se demander où est le changement ! L'analyse des décomptes de charges adressés aux copropriétaires et des documents comptables annexés aux convocations aux assemblées générales par les syndics gros ou petits révèle peu de modifications apparentes : juste quelques états supplémentaires présentés sans commentaires, s'ajoutant souvent à ceux que les mêmes syndics incluaient dans les convocations avant la réforme.

On continue en effet souvent à voir à la suite des uns des autres, les nouveaux "annexes" 1 à 5 du décret du 14 mars 2005 (1) et les anciens "état des dettes et créances" et autres "situation de trésorerie" que les logiciels des syndics continuent la plupart du temps à produire imperturbablement... Des documents abscons, que les copropriétaires regardaient distraitement, faute de les comprendre, et faute d'explications sur des comptes tels que "comptes de régul." ou autres du même type. Peu de chances qu'ils accordent plus d'attention aux nouveaux, dont le sens échappe à ceux qui ne sont pas imprégnés de culture comptable - y compris chez les syndics...

Voudraient-ils d'ailleurs s'y intéresser qu'ils auraient du mal à obtenir des réponses claires de leurs interlocuteurs habituels, gestionnaires et comptables ; les premiers ont rarement suivi des formations leur permettant de faire la pédagogie nécessaire, et les seconds n'ont mis en application les règles légales que superficiellement. Il faut dire que les cabinets, qui pratiquaient avant la réforme une comptabilité essentiellement de trésorerie - d'aucuns l'appellent une "comptabilité de ménagère" -, disposaient rarement de comptables formés à la vraie comptabilité, la comptabilité générale des entreprises. Alors que les nouvelles règles s'appliquant aux copropriétés s'en inspirent assez nettement, le résultat dans l'application est très approximatif !

Il faut dire aussi que contrairement à ce qui s'impose aux entreprises et aux associations, les comptes des copropriétés ne sont assujetties à aucune vérification comptable digne de ce nom - c'est à dire mettant en oeuvre les diligences et contrôles habituellement mis en oeuvre dans un audit comptable -; le contrôle exercé par les conseils syndicaux se borne la plupart du temps à vérifier les factures de charges, et rares sont ceux qui disposent en leur sein de contrôleurs compétents ou qui à défaut ont recours aux services d'un comptable extérieur qualifié... Inutile de compter non plus sur les contrôles des Caisses de garantie, des organismes de caution mutuelle et autres établissements délivrant la garantie financière des professionnels et qui procèdent à des audits comptables chez les syndics : leur vocation est de s'assurer de la solidité financière des entreprises et de la présence intégrale dans leur trésorerie des fonds des mandants, et non d'apprécier la qualité de la gestion administrative et comptable qu'ils délivrent à leurs clients !

Il faut reconnaître également que les syndics, qui n'ont exceptionnellement leur propre logiciel, ne sont pas forcément aidés par les éditeurs des progiciels qu'ils utilisent : ceux-ci les ont adaptés pour intégrer le plan comptable légal (2) mais ne les ont pas réécrits ou n'en n'ont pas changé la conception générale : le résultat est que le plan comptable est plaqué sur des codifications antérieures de natures de charges et de clés de répartition, s'articulant souvent avec celles-ci au prix d'acrobaties, et que l'esprit des états à fournir ne peut toujours être respecté.


Une absence au moins apparente de sanction



Le maintien, malgré la réforme, d'un fonctionnement comptable routinier a été sans aucun doute encouragé également par le faible risque qu'encourt un syndic à ne pas appliquer rigoureusement les règles légales : en dehors de celui d'un rapport désobligeant suite à une vérification imprévue par un expert comptable ou par des contrôleurs extérieurs qualifiés dans ce domaine particulier, les refus d'approbation des comptes sont très exceptionnels, et sont la plupart du temps motivés par des contestations de dépenses ou d'honoraires. Quand ce ne sont pas des refus "de mauvaise humeur", parce que les charges ont beaucoup augmenté ou parce que le gardien ne ferait pas bien son travail...

Même un copropriétaire procédurier aurait du mal à contester une approbation de comptes au motif d'une application approximative des principes de la "comptabilité d'engagement", ou d'une présentation inadéquate de l'annexe relatif aux travaux en cours. Inversement, en dehors du contexte de l'immobilier tertiaire ou commercial, où les copropriétaires sont eux-même des entreprises dotées de services techniques et comptables rigoureux et exigeants, les syndics qui investissent lourdement dans une comptabilité irréprochable le font dans l'indifférence générale de leurs copropriétaires et ne peuvent la plupart du temps en retirer de bénéfice tangible !

Mal vendue et finalement mal reçue par le monde de la copropriété dans son ensemble, la réforme "SRU" prend ainsi l'allure d'une occasion manquée, à l'instar malheureusement de trop nombreuses autres réformes ambitieuses engagées sans la participation active de ceux auxquels elles sont censées profiter...



(1) notre dossier La réglementation relative aux comptes des syndicats des copropriétaires

(2) nos articles précédents : Les comptes des copropriétés plus rigoureux à défaut d'être plus transparents et Nouvelles règles de comptabilité des copropriétés : les conseils syndicaux seront-ils à la hauteur ?


******* EN SAVOIR PLUS *******
Notre dossier (version professionnelle): Comptes des syndicats des copropriétaires (PDF)


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Commentaire posté par maud moulin-massuger , le 17/1/2010 à 16h40
j'adhère tout à fait à votre analyse et je me permets de soumettre à votre jugement la question suivante:pourquoi n'y a-t-il pas de chambre comme pour les autres professionnels auprès desquelles les copropriétaires pourraient adresser leurs observations ? les syndics prof.seraient peut-être plus vigilants et moins malhonnêtes.
Commentaire posté par virtuasyndic , le 7/5/2009 à 12h22
Excellent, un commentaire d'un "prestataire d'assistance de truc machin...." sans carte et sans garantie.
Tout commme les associations de défense (absolument non caritatives et très largement rémunérées), voilà ce que le législateur aura permis avec ses textes abscons et sans intérêt. Creuser encore plus le fossé existant entre des clients mécontents et des professionnels désarmés.
Continuez, continuez, l'auto-entrepreunariat va bien nous faire apparaître des syndico-bénévolo-défraïus.

Commentaire posté par Hervé GOUANVIC , le 7/5/2009 à 10h18
Bonjour,
Comme 'prestataire d'assistance administrative et comptable pour copropriétés', je confirme tout à fait votre analyse :
1) Les syndics professionnels alourdissent les convocations ( ou adressent séparément un relevé exhaustif des dépenses ) : très beau levier de pur bénéfice sur les photocopies sous-traitées... et leurs explications sur les comptes vont de 'absentes à orientées',
2) Les syndics bénévoles ont du mal à admettre que les règles doivent être respectées : "je ne change rien à la compta et si ça ne plaît pas,j'arrête le bénévolat".
En reprenant la comptabilité d'un syndicat auto-géré, ma première contribution est de remettre la comptabilité sur les bons rails.
J'ai trouvé important de compléter ma prestation d'une note de commentaires voire d'une véritable analyse des comptes.
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