Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre newsletter

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Le Forum de discussion
L'ancien Forum (fermé)
Consultation juridique en ligne
Des réponses à vos questions...
Nos Services "A la Carte"
Nos Dossiers d'Actualité
La Revue de Presse
Le Dico de l'immobilier
Le Guide Juridique
Le Guide Bâtiment
Les Dossiers
Les Fiches Pratiques
Abonnez-vous à notre lettre hebdo gratuite !

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Sites utiles de l'immobilier
Indices et chiffres clés
Ce site est membre de
Fédération Française de l'Internet ImmobilierAssociation Planète copropriété
Retour à la page d'accueil principale I Retour à la page d'accueil Copropriétaires
Accédez directement aux forums
Rechercher sur UniversImmo.com
ACTUS

Mise à jour des règlements de copropriété : ce que votre syndic devrait vous dire...


Le 18/2/2004
Imprimer cet Article Envoyer cet Article a un(e) ami(e) Voir nos autres Articles
Imprimer cet Article Envoyer cet Article a un(e) ami(e) Voir nos autres Articles

UI - Actus - 18/2/2004 - Mise à jour des règlements de copropriété : ce que votre syndic devrait vous dire...
Sans report du délai, toujours possible, il reste à présent moins de deux ans pour profiter du régime dérogatoire créé par la loi "SRU" pour le "toilettage" des règlements de copropriété : autant dire que ceux qui n'ont encore décidé s'ils allaient faire ou ne pas faire doivent se poser la question sans tarder car le processus complet exige pratiquement de passer deux fois devant l'assemblée générale (notre article) ! Et d'abord celle de savoir à quoi ça sert...
En savoir plus ?
Decouvrez toutes les ressources liées au thème "M'intéresser, participer à ma copropriété"
A lire également...
Copropriété : arrêter la dégradation des immeubles
17/2/2020
Statut de la copropriété : une n ième réforme, pour quoi faire ?
23/4/2018
Réforme de la copropriété : ne pas se tromper de diagnostic !
6/11/2017
Loi ALUR : les honoraires de syndic doivent-ils augmenter ?
15/5/2015
Copropriété : comment les syndics ont perdu la bataille de la communication
3/6/2013
Les Questions/Réponses
Décision de ne pas constituer un fonds de travaux
24/10/2017
Recours à un architecte pour des travaux et honoraires du syndic
9/8/2017
Le conseil syndical de ma copropriété décide et fait réaliser des travaux sans passer par l'assemblée générale
28/7/2017
L'assemblée générale peut-elle décider de ne pas constituer un fonds de travaux ?
21/7/2017
Quelle est la durée minimale d'un mandat de syndic ?
18/5/2015
Nos dossiers
Négocier les contrats d’énergie en copropriété
19/2/2014
LIVRE BLANC - Copropriétés 1 : Plaidoyer pour des fonds travaux obligatoires
10/5/2010
La réglementation relative aux comptes des syndicats des copropriétaires
30/4/2007
Le syndic et l’immeuble neuf
1/9/2003
L’adaptation des règlements de copropriété
1/9/2003
Nos Fiches Pratiques
La décision en copropriété - Le déploiement vertical de la fibre optique
25/4/2018
Les parties communes et privatives de la copropriété
14/6/2016
Copropriété - L'approbation des comptes -
2/6/2016
Copropriété - Fonds de travaux obligatoire au 1er janvier 2017
23/2/2016
Contrat type pour les syndics à partir du 2 juillet 2015
25/6/2015
Bref rappel du problème : la loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains) a fait un cadeau empoisonné aux copropriétés de France et de Navarre, sous la forme d'un article 49 ajouté dans la loi du 10 juillet 1965, et permettant d'adopter dans des conditions de majorité et de frais de publicité foncière réduites au minimum les "adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement"...

Ceux qui pensaient que son application serait facile - probablement au moins les députés qui l'ont votée et ceux qui avaient oeuvré de bonne foi mais imprudemment pour son adoption (nous avons nommé certaines organisations de consommateurs spécialisées dans la copropriété) - ont dû rapidement déchanter : derrière une formulation en apparence simple se cachaient des contraintes juridiques et pratiques qui rendent l'opération coûteuse pour des avantages limités quand ils ne sont pas inexistants !


A l'origine, un grand malentendu...

S'il est vrai que le diable est dans les détails, force est de constater que le texte de l'article lui a procuré de multiples cachettes (voir notamment notre article de janvier 2002) ! Et d'abord par l'expression "modifications législatives depuis son établissement" : pas question pour les règlements déposés après juillet 1965 de modifier quoi que ce soit en matière de répartition de charges, et même pour les règlements antérieurs, les possibilités de modification se sont avérées à l'analyse des plus restreintes (voir notamment la 23ème recommandation de la Commission relative à la copropriété)...

Or, la plupart des copropriétaires intéressés par une mise à jour de leur règlement ne l'étaient en réalité que pour cela : beaucoup ont cru que la loi leur permettait de refaire les grilles de millièmes de copropriété à la majorité simple alors qu'il faut normalement l'unanimité de tous les membres du syndicat ! D'où une certaine déception quand il a fallu admettre que l'adaptation autorisée ne concernait en réalité que les règles d'administration de la copropriété, et encore en distinguant les règles purement légales et celles comportant un caractère contractuel, requérant toujours la majorité de l'article 26...

Maigre consolation : si le règlement de copropriété a fait l'objet de plusieurs modificatifs, dont peut-être certaines décisions d'assemblée générale non publiées, l'opération permet de les intégrer dans un document unique "consolidé", évitant ainsi les jeux de pistes ou les références incomplètes ! Reste à savoir si ce bénéfice induit vaut la facture de l'opération...


Un coût non négligeable malgré l'exonération de droits !

L'arbre ne doit pas cacher la forêt : la gratuité de taxes de publicité foncière ne fait économiser qu'une petite partie du coût d'un modificatif réalisé dans le cadre du droit commun : la rédaction du modificatif, la rémunération du notaire qui doit le publier, et même le "salaire" du conservateur des hypothèques ne sont pas gratuits, sans compter un poste non négligeable : la re-saisie du règlement et de tous ses modificatifs sur support informatique pour pouvoir être modifié et dupliqué avec les techniques actuelles ! Ce poste à lui seul peut représenter 2 à 3.000 euros pour les grandes copropriétés, en raison notamment de l'état descriptif de division qui, lorsqu'il est intégré dans le règlement et qu'il a subi de surcroît quelques modifications, doit faire partie du document numérisé !

D'où un budget complet qui dépasse allègrement les 3 à 4.000 euros, même pour une copropriété moyenne...


Des syndics plus ou moins impliqués...

Assaillis de propositions d'avocats, juristes, ou d'organismes montés pour l'occasion, les syndics ont, quand ils ne font pas partie de grands groupes qui ont mis leurs filiales spécialisées dans les diagnostics en ordre de bataille, presque tous été de leur prescription et mis la question à l'ordre du jour, en 2003 voire même en 2002 pour les plus rapides ! Trop tôt de toute évidence : les devis, plus ou mois sérieux mais souvent chers, présentés sans explications mais au nom d'accords prétendument préférentiels, ont été accueillis fraîchement par des copropriétaires mal informés et peu motivés, sauf pour de mauvaises raisons...

Nombre de syndics semblent depuis avoir jeté l'éponge, comme d'ailleurs nombre d'organismes qui proposaient leurs services ; d'autres reviennent à la charge et s'apprêtent à jouer de l'urgence, certains déclenchant même des appels de fonds sans attendre une décision d'assemblée ! Mal formés et eux-mêmes peu motivés, les gestionnaires poussés par leurs directions avancent des argumentaires approximatifs ou diffusent des prospectus aussi alléchants qu'imprécis, faisant courir le risque, une fois la proposition d'un de ces organismes acceptée, de se voir confronté à des demandes de suppléments pour la moindre spécificité !


Et maintenant que faire ?

Une chose est sûre, il n'y a pas une minute à perdre ! Les copropriétés qui n'ont pas pris à ce jour de décision - autant dire presque toutes - doivent se déterminer dès la prochaine assemblée de copropriétaires : en effet, dès lors que la loi a créé une possibilité dérogatoire au droit commun, théoriquement avantageuse, la décision d'en bénéficier ou pas relève normalement de l'assemblée et non du seul conseil syndical et du syndic !

Le problème est que pour faire prendre cette décision, il faut un minimum d'explications aux copropriétaires, et dans la pratique une analyse de ce qui, dans le règlement de copropriété pourrait faire l'objet de l'adaptation autorisée et ce qui ne le peut pas. C'est la condition minimale pour que l'assemblée puisse juger de l'intérêt de l'investissement nécessaire pour se doter d'un règlement mis à jour !

Cet "audit", qui avec production d'un bref rapport représente tout de même une petite journée de travail, pourrait parfaitement être réalisé par le syndic, et de fait certains ont commencé à le proposer ; mais rares sont ceux qui peuvent dégager la disponibilité nécessaire, en tous cas de la part de leurs gestionnaires qui connaissent en principe les règlements des immeubles qu'ils ont en charge... A défaut, qu'ils mettent en place comme dans certains grands groupes une cellule ad hoc ou qu'ils proposent le recours à un organisme extérieur, la solution est équivalente sur le plan de la prestation comme sur celui du coût, et les conseils syndicaux sont fondés à les mettre en concurrence avec des organismes de leur choix : cabinets d'avocats, conseillers spécialisés (1), voire organisations de consommateurs ou chambres de propriétaires qui proposent ce type de prestations sous réserve d'adhésion...

En tous cas, sauf à prendre le risque de devoir convoquer une assemblée supplémentaire (qu'on appelle en général, quoique improprement, "extraordinaire"), cet audit doit impérativement être réalisé pour la prochaine assemblée qui se tient dans la majorité des copropriétés au printemps, et doit être financé sur le budget courant.

Pour la bonne forme, afin de se prononcer en connaissance de cause, l'assemblée doit également se voir soumettre un devis ou un budget pour l'adaptation du règlement si elle venait à le décider, même si le conseil syndical et probablement une majorité de copropriétaires semblent peu intéressés par l'aventure...

Inutile de dire que pour la plupart des copropriétés le temps presse, et que probablement nombre d'entre elles, celles qui poussent leur syndic à tenir l'assemblée dès la fin de l'exercice, ont déjà "loupé le coche" !


(1) Universimmo.com propose cette prestation dans son catalogue ; le rapport d'audit qui en résulte est susceptible, si l'adaptation du règlement n'est pas poursuivie, de constituer pour tous les copropriétaires actuels et futurs (sous réserve de nouvelles modifications législatives d'importance) un document de référence mettant en évidence les clauses contraires à la législation actuelle et les clauses contractuelles qui s'imposent aux copropriétaires et au syndic au delà des prescriptions légales ou règlementaires...
UniversImmo.com
Pour apporter un commentaire à cet Article, cliquez ici !
Commentaire posté par pierotti , le 24/10/2009 à 14h31
pourquoi la mise a jour n'est-elle pas obligatoire
Les 5 avantages à acheter un bien immobilier dans le neuf
Vous avez le projet d'acheter un appartement ou une maison ? Vous hésitez entre un achat dans l'ancien ou dans le neuf ?Retrouvez un large choix de programmes immobiliers neufs sur Superimmoneuf.com et découvrez ici les 5 avantages d'un achat dans le neuf.
Lire...


Encadrement des loyers à Paris : le loyer qu'on vous propose est-il conforme?
Comment calculer le plafond applicable, que faire si le loyer proposé dépasse le plafond, le complément de loyer éventuellement demandé est-il justifié? Nous vous aidons à répondre à ces questions dans un dossier détaillé, et plus s'il le faut...
Lire...


Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier
universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Actualité et veille juridique : découvrez la
lettre du professionnel immobilier
!



Droit de réponse !!!
Vos remarques et suggestions
1 article, 1 livre ou 1 info à nous signaler ?
1 expérience à faire connaître ?

Faire connaître ce site à un(e) ami(e)?


Notre Ethique
Nos Garanties


achat immobilier acquéreur immobilier acte authentique administrateur de bien AFU et AFUL agence immobilière agent immobilier aides au logement annexion de parties communes annonces immobilières appartement article 17c article 20 article 24 article 25 article 26 article 42 ascenseur ASL assainissement assemblée générale association syndicale assurance audit énergétique bail bail commercial bailleur bâtiment bénéfice industriel et commercial (BIC) Besson boîte aux lettres Borloo budget prévisionnel cadastre cahier des charges carnet d'entretien immeuble Carrez caution certificat d'économie d'énergie (CEE) Censi-Bouvard charges locatives charges récupérables colocation combles commission d'agence commission compromis de vente compte bancaire séparé comptes concierge condition suspensive congé conseil syndical contrat de syndic copropriétaire copropriété crédit immobilier détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) défiscalisation dégât des eaux Demessine dépôt de garantie détecteur de fumée diagnostic dossier de diagnostic technique dommages-ouvrage diagnostic de performance énergétique (DPE) droit de préemption Duflot économie d'énergie éco-prêt à taux zéro éco-PTZ employé d'immeuble encadrement des loyers entretien d'immeuble étanchéité état des lieux expertise expert judiciaire fenêtre feuille de présence fiscalité immobilière foncier fonds de prévoyance fonds de roulement fonds travaux Forum fuites garantie financière garantie loyers impayés gardien gestion locative gestionnaire d'immeuble Girardin Grenelle garantie des risques locatifs (GRL) honoraires Hypothèque immeuble neuf immobilier immobilier ancien immobilier neuf impayés locatifs incitation fiscale indemnité d'assurance indemnité d'occupation indices de révision des loyers IRL les charges - le budget Lienemann location location meublée logement loi 89 lotissement loueur en meublé non professionnel (LMNP) loueur en meublé professionnel (LMP) loyer majorité mandat mandat de gestion marché immobilier meublé mitoyen niches fiscales offre d'achat parties communes peinture au plomb permis de construire permis de construire plan comptable plus-value préavis réduit président prêt à taux zéro (PTZ) prêt immobilier privilège procès verbal promesse de vente PTZ+ questionnaire notaire quorum ravalement RCP règlement de copropriété rénovation rénovation thermique rentabilité résolution revenus fonciers Robien RT 2005 RT 2012 saturnisme valeur locative Scellier SCI secrétaire de séance servitude SHOB SHON sinistre société civile subvention surface de plancher surface habitable syndic syndicat des copropriétaires taxe d'habitation taxe foncière termite toiture - terrasse transaction travaux unanimité vendeur immobilier vente immobilière VMC


 

Copyright © 2000-2024 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés - n°Commission paritaire 1122 W 90656.
Informations légales I Contactez nous