Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre newsletter

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Le Forum de discussion
L'ancien Forum (fermé)
Consultation juridique en ligne
Des réponses à vos questions...
Nos Services "A la Carte"
Nos Dossiers d'Actualité
La Revue de Presse
Le Dico de l'immobilier
Le Guide Juridique
Le Guide Bâtiment
Les Dossiers
Les Fiches Pratiques
Abonnez-vous à notre lettre hebdo gratuite !

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Sites utiles de l'immobilier
Indices et chiffres clés
Ce site est membre de
Fédération Française de l'Internet ImmobilierAssociation Planète copropriété
Retour à la page d'accueil principale I Retour à la page d'accueil Copropriétaires
Accédez directement aux forums
Rechercher sur UniversImmo.com
ACTUS

Les charges de copropriété seraient-elles maîtrisées ?


Le 5/11/2003
Imprimer cet Article Envoyer cet Article a un(e) ami(e) Voir nos autres Articles
Imprimer cet Article Envoyer cet Article a un(e) ami(e) Voir nos autres Articles

UI - Actus - 5/11/2003 - Les charges de copropriété seraient-elles maîtrisées ?
C'est ce que laisseraient penser les résultats pour 2002 de l'Observatoire des charges créé l'an dernier par la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens), présentés hier lors d'une conférence de presse : elles auraient même globalement diminué de 0,3% par an depuis 1990 alors que le revenu disponible des ménages augmentait dans la même période de 3,7% par an, ce qui aurait eu pour effet de diminuer de plus du tiers leur poids dans ce revenu !
En savoir plus ?
Decouvrez toutes les ressources liées au thème "M'intéresser, participer à ma copropriété"
A lire également...
Copropriété : arrêter la dégradation des immeubles
17/2/2020
Statut de la copropriété : une n ième réforme, pour quoi faire ?
23/4/2018
Réforme de la copropriété : ne pas se tromper de diagnostic !
6/11/2017
Loi ALUR : les honoraires de syndic doivent-ils augmenter ?
15/5/2015
Copropriété : comment les syndics ont perdu la bataille de la communication
3/6/2013
Les Questions/Réponses
Décision de ne pas constituer un fonds de travaux
24/10/2017
Recours à un architecte pour des travaux et honoraires du syndic
9/8/2017
Le conseil syndical de ma copropriété décide et fait réaliser des travaux sans passer par l'assemblée générale
28/7/2017
L'assemblée générale peut-elle décider de ne pas constituer un fonds de travaux ?
21/7/2017
Quelle est la durée minimale d'un mandat de syndic ?
18/5/2015
Nos dossiers
Négocier les contrats d’énergie en copropriété
19/2/2014
LIVRE BLANC - Copropriétés 1 : Plaidoyer pour des fonds travaux obligatoires
10/5/2010
La réglementation relative aux comptes des syndicats des copropriétaires
30/4/2007
Le syndic et l’immeuble neuf
1/9/2003
L’adaptation des règlements de copropriété
1/9/2003
Nos Fiches Pratiques
La décision en copropriété - Le déploiement vertical de la fibre optique
25/4/2018
Les parties communes et privatives de la copropriété
14/6/2016
Copropriété - L'approbation des comptes -
2/6/2016
Copropriété - Fonds de travaux obligatoire au 1er janvier 2017
23/2/2016
Contrat type pour les syndics à partir du 2 juillet 2015
25/6/2015
Ce n'est pas nouveau que la CNAB, 2ème organisation professionnelle de syndics et administrateurs de biens par le nombre d'adhérents dans toute la France, présente des statistiques sur les charges des immeubles en copropriété gérés par ses membres - elle le fait depuis quinze ans et plus - mais elle a choisi de mettre en place un outil statistique plus rigoureux en collaboration avec Michel Mouillart, professeur à Paris X Nanterre, et spécialiste omniprésent des données du marché immobilier français, qui en présentait les résultats pour la deuxième année consécutive.

Un échantillon de 11547 immeubles...

C'est la taille de l'échantillon constitué en 2003 pour l'analyse des charges de 2002. Il représente 458.700 logements pour 35.389.700 m2 de surface habitable (77,8 m2 en moyenne, donc un peu au dessus de la moyenne nationale), soit 7,2% du parc de logements en copropriété en France (6.375.000 unités selon l'enquête logement de ...1996, chiffre le plus récent disponible !), ou plutôt 8,2% du parc géré par les professionnels, qui exclut un très grand nombre de petits et très petits immeubles, gérés par des copropriétaires ou pas gérés du tout...

Fourni par 101 cabinets de syndic, il se répartit dans toutes les régions de façon à peu près homothétique par rapport au parc global, sans toutefois de possibilité d'évaluer sa représentativité, aucune statistique qualitative n'étant curieusement établie en France sur les immeubles en copropriété, alors même que les données brutes existent à l'INSEE lors de chaque recensement, mais il n'y a pas de traitement sur le critère du mode de propriété !

Les analystes sont donc réduits à en approcher la composition par le biais d'enquêtes comme celles des ADIL (notre article de décembre 2001), et on pourrait presque penser que l'échantillon de la CNAB serait une bonne approximation pour mieux connaître ce parc statistiquement fantomatique ! La prudence s'impose néanmoins, car la distribution géographique des cabinets CNAB est loin d'être homogène - leur implantation est forte en Ile de France, et surtout Rhône-Alpes et PACA, mais moins évidente dans d'autres régions - sans compter le caractère "typé" (certains diraient élitiste) de nombreux cabinets membres de cette organisation : par exemple en région parisienne, on les retrouve plus volontiers dans le parc "huppé" de l'Ouest parisien que dans les celui de la banlieue Est...

Mais même si l'échantillon est plus représentatif du parc CNAB que du parc global, il est loin d'être sans intérêt !

Répartis en six catégories suivant notamment leur date de construction, qui en détermine assez nettement la nature, les immeubles sont caractérisés par rapport à un certain nombre d'éléments significatifs de leur équipement et des contraintes de leur gestion : chauffage collectif ou non, présence d'ascenseurs, présence de personnel, recours à des sociétés extérieures, ou présence d'éléments de standing influant sur le niveau des charges ( espaces verts, parking en sous-sol, tennis, piscine, etc.).

On y voit de façon intéressante la répartition de ces éléments suivant l'époque de construction, mais aussi suivant la localisation géographique : on s'en doutait un peu, mais le parc d'immeubles en PACA n'est pas le même que celui de l'Ile de France ou du Nord-Pas de Calais...

L'analyse des charges se fait sur une sélection de 2901 immeubles, soit 75.400 logements représentant 1,2% du parc global ; elle subit les corrections nécessaires pour être représentative de l'échantillon global dont elle est tirée.

Innovation supplémentaire, l' "Observatoire des charges" a désormais une profondeur historique, puisque ces immeubles sont à présent suivis depuis 1990 et permettent de tenir un indice d'évolution depuis cette date !


Des résultats surprenants

Les résultats 2003, consultables en ligne (1) surprennent encore plus qu'en 2002 : les charges, classées en trois grandes catégories - charges "non discrétionnaires" (les copropriétaires ne disposent que peu de marge de manoeuvre : impôts, entretien fixe du chauffage ou des ascenseurs, assurances, syndic), charges "discrétionnaires" (les copropriétaires peuvent par leurs consommations ou décisions influer sur leur niveau : eau, énergie, combustibles de chauffage, frais de personnel, entretien, etc.) et gros travaux - et ventilées par poste sont rapportées au m2 de logement.

Surprise : elles ont beaucoup moins augmenté sur deux ans (2000 à 2002) que l'idée que s'en font les copropriétaires ! En tous cas moins apparemment que l'inflation (+1,6% par an) et surtout que le revenu disponible des ménages (+4,3%) : +0,5% par an globalement, + 0,4% pour les seules charges discrétionnaires et +0,7% pour les charges non discrétionnaires.

Bien entendu, ces chiffres moyens recouvrent des disparités :

- par poste de charges : +5% pour le chauffage, +2,5% pour les frais de personnel, mais -5,7% pour l'eau froide pour ne prendre que les plus significatifs ; notons +0,5% pour les honoraires de syndic et curieusement -3,5% pour les assurances (?)...

- par catégorie d'immeubles : -0,4% par an pour les immeubles d'avant 1948 sans chauffage collectif, -3,7% pour ceux avec chauffage collectif (!), -2,6% pour ceux construits entre 1948 et 1970, -1,5% pour ceux entre 1970 et 1976, stabilité pour les immeubles plus récents, mais hausse de 1% par an pour les IGH (immeubles de grande hauteur, seuls responsables en fin de compte de la hausse)...

- par région : -3% et -3,6% respectivement en Alsace et Nord-Pas de calais, -1,8% en Rhône-Alpes, +0,6% et 0,7% en Ile de France et Pays de Loire, +1,2% en PACA, et +4,7 et 5,8% en Bretagne et Limousin !


Encore plus surprenants sont les chiffres de l'indice depuis 1990 : -0,3% par an globalement hors gros travaux, et en fait -0,5% pour les charges discrétionnaires mais par contre +0,3% par an pour les charges non discrétionnaires !


Maîtrise des charges ou réduction des prestations ?

Difficile d'interpréter ces résultats pour autant qu'ils soient au moins partiellement représentatifs, ce qu'il ne faut pas exclure vu l'ampleur de l'échantillon : questionné sur les baisses les plus spectaculaires ou les plus surprenantes (comme les assurances !), Paul Rolland, président confédéral de la CNAB, a eu beau jeu de tirer la couverture vers ses adhérents, mettant ces bons résultats sur le compte d'une réelle volonté de maîtrise des charges, et de négociations, menées au niveau de son organisation, "qui ne lui ont pas fait que des amis" avec des professions comme les ascensoristes ou les exploitants de chauffage...

La réalité du terrain est plus complexe : la volonté de maîtriser les charges par une authentique optimisation des prestations, des mises en concurrence rigoureuses et systématiques et un contrôle serré au jour le jour de l'exécution des contrats et marchés, à supposer qu'elle existe sincèrement au niveau des instances dirigeantes de la profession de syndic et à celui des "patrons" de cabinets, gros ou petits, se heurte la plupart du temps à l'inertie des équipes de gestion, surchargées et peu motivées par l'exercice !

Comble du paradoxe, la remise en cause des routines installées au niveau de l'immeuble est, venant du syndic, vue avec suspicion par les conseils syndicaux qui, nombreux, ont accaparé la distribution des marchés et aiment s'attribuer les économies éventuellement réalisées ! Bref : la subite immixtion du syndic sur un terrain où on n'avait pas l'habitude de le voir faire du zèle surprend, éveille des soupçons, voire dérange, allez savoir pourquoi...

Reste évidemment l'action des copropriétaires, et notamment des conseils syndicaux, de plus en plus interventionnistes dans l'engagement des dépenses : elle est sans doute déterminante, et on doit lui attribuer la performance si tant est qu'elle soit réelle ! Sans omettre toutefois de se demander si le résultat obtenu l'a été par une bonne gestion à prestations égales rendues aux résidants ou si les économies réalisées l'ont été par diminution de la nature et la qualité de ces prestations : moins de personnel (à cet égard l'hécatombe des postes de gardiens doit y être pour beaucoup !), moins d'entretien, voire même moins de chauffage...

En ce sens, la tendance longue à la baisse des charges discrétionnaires peut inquiéter plus que satisfaire !


La vraie "bouteille à l'encre" : les travaux !

Globalement, l'observatoire de la CNAB révèle dans le parc de ses adhérents, qui rappelons-le n'est pas celui des copropriétaires les plus modestes, une tendance longue à la baisse du montant annuel des travaux exceptionnels rapportés au m2 de logement : les dépenses à ce titre se montaient aux environs de 3 euros par m2 au début des années 90, pour descendre aux environs de 2 de 1998 à 2001, le chiffre de 2,8 en 2002 (effet retard de la TVA à 5,5% ?) paraissant trop isolé pour ne pas attendre une confirmation ou infirmation ultérieure...

Et cette tendance n'est pas pour rassurer, avec un parc de copropriétés dont la plus grande partie date des années 70, et doit théoriquement consommer de plus en plus de gros entretien !

En tous cas, c'est probablement une bonne occasion de rappeler qu'un nombre croissant d'acteurs, au sein des pouvoirs publics ou dans les milieux professionnels ou associatifs (FFB, FNAIM, mais aussi ARC, ANCC, etc. (2), sonnent l'alarme quant au niveau d'entretien des immeubles en copropriété, notamment - et c'est nouveau - quand on le compare à celui du parc collectif locatif, celui des institutionnels mais aussi celui des HLM...



(1) sur le site de la CNAB rubrique actualités
(2)
FFB :Fédération française du bâtiment,
FNAIM : Fédération nationale des agents immobiliers,
ARC : Association des responsables de copropriété,
ANCC : Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (anciennement de la copropriété coopérative)
UniversImmo.com
Pour apporter un commentaire à cet Article, cliquez ici !
Les 5 avantages à acheter un bien immobilier dans le neuf
Vous avez le projet d'acheter un appartement ou une maison ? Vous hésitez entre un achat dans l'ancien ou dans le neuf ?Retrouvez un large choix de programmes immobiliers neufs sur Superimmoneuf.com et découvrez ici les 5 avantages d'un achat dans le neuf.
Lire...


Encadrement des loyers à Paris : le loyer qu'on vous propose est-il conforme?
Comment calculer le plafond applicable, que faire si le loyer proposé dépasse le plafond, le complément de loyer éventuellement demandé est-il justifié? Nous vous aidons à répondre à ces questions dans un dossier détaillé, et plus s'il le faut...
Lire...


Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier
universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Actualité et veille juridique : découvrez la
lettre du professionnel immobilier
!



Droit de réponse !!!
Vos remarques et suggestions
1 article, 1 livre ou 1 info à nous signaler ?
1 expérience à faire connaître ?

Faire connaître ce site à un(e) ami(e)?


Notre Ethique
Nos Garanties


achat immobilier acquéreur immobilier acte authentique administrateur de bien AFU et AFUL agence immobilière agent immobilier aides au logement annexion de parties communes annonces immobilières appartement article 17c article 20 article 24 article 25 article 26 article 42 ascenseur ASL assainissement assemblée générale association syndicale assurance audit énergétique bail bail commercial bailleur bâtiment bénéfice industriel et commercial (BIC) Besson boîte aux lettres Borloo budget prévisionnel cadastre cahier des charges carnet d'entretien immeuble Carrez caution certificat d'économie d'énergie (CEE) Censi-Bouvard charges locatives charges récupérables colocation combles commission d'agence commission compromis de vente compte bancaire séparé comptes concierge condition suspensive congé conseil syndical contrat de syndic copropriétaire copropriété crédit immobilier détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) défiscalisation dégât des eaux Demessine dépôt de garantie détecteur de fumée diagnostic dossier de diagnostic technique dommages-ouvrage diagnostic de performance énergétique (DPE) droit de préemption Duflot économie d'énergie éco-prêt à taux zéro éco-PTZ employé d'immeuble encadrement des loyers entretien d'immeuble étanchéité état des lieux expertise expert judiciaire fenêtre feuille de présence fiscalité immobilière foncier fonds de prévoyance fonds de roulement fonds travaux Forum fuites garantie financière garantie loyers impayés gardien gestion locative gestionnaire d'immeuble Girardin Grenelle garantie des risques locatifs (GRL) honoraires Hypothèque immeuble neuf immobilier immobilier ancien immobilier neuf impayés locatifs incitation fiscale indemnité d'assurance indemnité d'occupation indices de révision des loyers IRL les charges - le budget Lienemann location location meublée logement loi 89 lotissement loueur en meublé non professionnel (LMNP) loueur en meublé professionnel (LMP) loyer majorité mandat mandat de gestion marché immobilier meublé mitoyen niches fiscales offre d'achat parties communes peinture au plomb permis de construire permis de construire plan comptable plus-value préavis réduit président prêt à taux zéro (PTZ) prêt immobilier privilège procès verbal promesse de vente PTZ+ questionnaire notaire quorum ravalement RCP règlement de copropriété rénovation rénovation thermique rentabilité résolution revenus fonciers Robien RT 2005 RT 2012 saturnisme valeur locative Scellier SCI secrétaire de séance servitude SHOB SHON sinistre société civile subvention surface de plancher surface habitable syndic syndicat des copropriétaires taxe d'habitation taxe foncière termite toiture - terrasse transaction travaux unanimité vendeur immobilier vente immobilière VMC


 

Copyright © 2000-2024 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés - n°Commission paritaire 1122 W 90656.
Informations légales I Contactez nous