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ACTUS

La garantie financière du syndic (1ère partie) : vraie ou fausse sécurité ?


Le 11/4/2001
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UI - Actus - 11/4/2001 - La garantie financière du syndic (1ère partie) : vraie ou fausse sécurité ?
La garantie financière - légalement obligatoire - assurant au client que les fonds qu'il confie au syndic seront bien utilisés dans son intérêt ou lui seront restitués en cas de défaillance de ce dernier ne serait-elle qu'un leurre ? Deux arrêts récents de la Cour d'appel de Paris à l'encontre de la Caisse de garantie de la FNAIM mettent en lumière les difficultés de sa mise en jeu y compris par voie judiciaire, et mettent un frein à ce qu'il faut bien reconnaître comme une certaine désinvolture des garants à l'égard de l'esprit de la législation l'organisant.
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La justification du renouvellement de la garantie financière à hauteur de la pointe maximale des fonds détenus est pour tout syndic professionnel l’une des conditions du renouvellement annuel de la carte préfectorale sans laquelle il lui est interdit d’exercer. C’est l’application pure et simple des articles 3 et 4-1 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi « Hoguet », réglementant les activités d’agent immobilier et d’administrateur de biens.

Cette garantie, délivrée par un établissement bancaire ou un organisme de garantie collective – la Caisse de garantie de la FNAIM et la SOCAMAB (organisme de caution de la CNAB) en font partie – est « affectée au remboursement des fonds, effets ou valeurs détenus pour autrui », en clair au remboursement en lieu et place du syndic de la trésorerie de la copropriété ainsi que des fonds qui auraient été utilisés autrement que pour le compte du syndicat…
En fait tout paraît simple jusqu’au moment où il s’agit de la mettre en jeu !

Comme toutes les garanties de ce type, elles n’interviennent qu’en cas de « défaillance » du professionnel garanti, c’est à dire au moins sa déclaration de cessation de paiements. C’est aussi à ce moment-là que le client s’aperçoit qu’il y a problème, car rares sont les prestataires qui informent leur clientèle à l’avance de leurs difficultés…

Or, les garants, mieux informés, s’empressent de dénoncer le contrat de caution dès avant cette défaillance, ce qui a pour effet de mettre en route la procédure prévue par les articles 39 à 46 du décret du 20 juillet 1972, décret d’application de la loi Hoguet.

Celle-ci prévoit que les copropriétaires ont un délai de trois mois pour produire auprès du garant leurs créances, ou ce qu’ils peuvent en connaître, à compter de la date d’exécution de trois formalités visant à les informer de la cessation de garantie :

- publication d’un « avis dans deux journaux, dont un quotidien, paraissant ou, à défaut, distribués dans le département où est situé le siège de l'entreprise à laquelle a été donnée la garantie, et, le cas échéant, les établissements, les succursales, les agences ou les bureaux qui en dépendent »,

- apposition d’une « affiche informant de la cessation de garantie à la porte principale de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier et, s'il échet, à la porte principale de chaque bâtiment dépendant du syndicat ou de la société »,

- lettre recommandée au président du conseil syndical ou à défaut à chacun des membres de ce conseil.

On voit tout de suite les deux écueils majeurs qui rendent la protection du client plus qu’incertaine :

Pour les conseils syndicaux prévenus à temps par lettre ou affiche, il y a la difficulté de fixer dans un délai très bref le montant de la créance du syndicat, alors qu’ils sont la plupart du temps sans syndic ou en administration judiciaire – ce qui est à peu près équivalent – et qu’ils ne disposent en général d’aucun élément de comptabilité de l’exercice en cours, et parfois même de plusieurs exercices… S’ils visent trop court, ils en seront pour leurs frais ! Ils peuvent bien entendu la fixer à un montant volontairement élevé à titre conservatoire, mais combien savent qu’ils peuvent le faire, et combien risquent quand même de ne pas viser assez haut, ignorant tout des malversations possibles dont ils peuvent avoir été victimes ?

Mais il y a aussi ceux que le garant ne prévient pas directement et à qui il oppose néanmoins quand ils se réveillent la forclusion des trois mois, au motif qu’il ne disposait pas de la part du professionnel garanti de listes à jour des copropriétés gérées et des cordonnés des conseillers syndicaux ! Il est vrai que les syndics en déconfiture ont une fâcheuse tendance à ne pas fournir de document fiables… Et le garant de jurer la main sur le cœur qu’il a fait ce qu’il pouvait, et que de toutes façons il avait publié l’avis réglementaire ! Les clients n’ont qu’à lire les journaux…
C’est cette attitude pratiquée sans états d’âme qui vient par deux fois d’être sanctionnée par la Cour d’appel de Paris dans deux arrêts visant la Caisse de garantie de la FNAIM, dont l’habileté à se soustraire à l’indemnisation n’est plus à démontrer…

Considérant de façon tout à fait édifiante que les dispositions régissant la garantie financière ont été créées essentiellement dans l’intérêt des clients et non dans celui exclusif des organismes garants (sic), le premier arrêt, en date du 30 mars 2000, fait valoir le devoir des garants « d’user de leur pouvoir de contrôle » pour vérifier « la régularité du registre des mandats que doit tenir le titulaire de la carte professionnelle ». Le second arrêt, en date du 8 juin 2000, rappelle que les trois formalités d’informations sont cumulatives, et que le défaut de l’une seule fait continuer à courir la garantie ! Il balaye ce faisant l’excuse de la Caisse de garantie concernant l’ignorance de l’identité des mandants, considérant que, ses contrôleurs se devant de « vérifier les comptes de chaque mandant afin d’établir un bilan de gestion », elle avait les moyens de connaître la liste des syndicats et l’identité des responsables côté copropriétaires…

Ces décisions, si elles vont dans le bon sens, ne suffisent certainement pas à sécuriser la garantie, et les pièges ne manquent pas…

La suite à la semaine prochaine…
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Commentaire posté par CARRERE , le 13/1/2018 à 19h48
Commentaire intéressant mais plus d'actualité car l'article 46 du décret du 20 juillet 1972 a été abrogé par décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005, art 59.
Lire l'article 45 continue à s'appliquer
Commentaire posté par elodis , le 8/8/2013 à 12h36
Pouvez-vous mettre en ligne ces arrêts ?
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