En période de chauffage, il est important de faire vérifier son installation pour des raisons évidentes de sécurité mais aussi pour un meilleur rendement.

(Dossier réalisé par Nathalie Vaultrin et Universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°8 hiver 2008-2009)

Au sein d'une copropriété, il faut savoir que souscrire un contrat d'entretien de chauffage est une obligation à partir du moment où l'on a une chaudière de 70 kW ou plus. Toute chaufferie collective doit bénéficier d'un contrat d'entretien avec deux ramonages annuels pour le fuel et un pour le gaz. " Le chauffage au fuel ou au gaz, explique Alain Papadopoulos sur son site www.universimmo.com, est le type le plus répandu de chauffage collectif. Ce type d'installations a pris la suite des chaudières à charbon, aujourd'hui pratiquement disparues. Le seul inconvénient de ce type de chauffage, par ailleurs fiable et économique, est la difficulté de son individualisation, et souvent de son équilibrage, c'est-à-dire de l'adaptation de la quantité de chaleur délivrée aux différents locaux à leurs besoins en fonction de leur taille, de leur isolation et de leur exposition. On constatera donc fréquemment des récriminations des résidants, certains s'estimant mal chauffés et d'autres surchauffés, et pas seulement du fait des disparités d'appréciation de la température de confort que l'on constate chez les humains… ". Les équipements de chauffage doivent être contrôlés et entretenus régulièrement. La vérification des appareils (chaudières, radiateurs, cheminées, poêles), des conduits d'évacuation et des installations de gaz est, en effet, impérative pour assurer la sécurité des habitants et rester en conformité avec les obligations des contrats d'assurance. Les risques d'intoxications au monoxyde de carbone et d'incendies domestiques sont trop souvent dus à des négligences d'entretien ou de mise en conformité des installations à combustion. Chaque année en France, on recense environ 6000 intoxications, 300 décès par monoxyde de carbone et 10000 victimes d'incendies domestiques. À Paris, les audits des installations menés par les Professionnels du Gaz de Paris au 1er trimestre 2008 montrent qu'une installation de gaz sur cinq, présente une anomalie. C'est pourquoi le GCCP (syndicat des entreprises de Génie Climatique et de Couverture Plomberie de Paris et de sa région) rappelle que tous les occupants d'appartements et de maisons individuelles sont soumis à des obligations réglementaires et c'est valable pour toutes les régions de France ! Ils doivent ainsi confier l'entretien, la vérification et le nettoyage des installations de gaz, des appareils de chauffage ainsi que de leurs conduits à des professionnels qualifiés. Au-delà de cette réglementation, le GCCP précise que ce type d'entretien permet aussi de faire des économies d'énergie et limite les émissions nocives dans l'atmosphère.

La réglementation exige que les appareils de chauffage, de cuisine ou de production d'eau chaude soient constamment tenus en bon état de fonctionnement. Ces opérations doivent être effectuées par des professionnels qualifiés. Les appareils de chauffage doivent être nettoyés et vérifiés au moins une fois par an et réparés par un professionnel qualifié dès qu'une défectuosité se manifeste. Les conduits de fumée utilisés pour l'évacuation des gaz de combustion doivent être maintenus constamment en bon état d'entretien et de fonctionnement et ramonés périodiquement (2 fois/an). Ce ramonage doit assurer le bon fonctionnement des appareils et éviter les risques d'incendie et d'émanations de gaz nocifs dans l'immeuble ou les rejets de particules à l'extérieur. Les conduits de fumée habituellement en fonctionnement et desservant des locaux d'habitation et des locaux professionnels annexes doivent, en tout cas, être ramonés deux fois par an, dont une fois pendant la période d'utilisation. Les ramonages doivent être effectués par un professionnel qualifié et un certificat de ramonage doit être remis à l'usager précisant le ou les conduits de fumée ramonés et attestant notamment de la vacuité du conduit sur toute sa longueur. Lorsque les appareils raccordés sont alimentés par des combustibles gazeux, les conduits spéciaux, les conduits tubés et les conduits n'ayant jamais servi à l'évacuation des produits de la combustion de combustibles solides ou liquides pourront n'être ramonés qu'une fois par an.

La conduite et l'entretien d'une installation de chauffage collectif fuel-gaz doivent être assurées par une entreprise qualifiée et disposant du potentiel technique nécessaire eu égard à la taille et à la complexité de l'installation et du réseau de distribution. Les contrats d'exploitation doivent apporter à la copropriété une notion de service et proposer des visites dites préventives (en général 1 fois par mois en période de chauffe) afin de régler la bonne combustion du brûleur et correctives en cas de panne. Les contrats comportent plusieurs options appelées P1 à P4, la plus courante étant la formule P2 seule. L'option P2 est la formule minimale d'un contrat d'exploitation : elle constitue un contrat d'entretien comportant des engagements de moyens sans engagements de résultat. Le contrat couvre l'installation de production de chaleur et d'eau chaude sanitaire quand il y a lieu et tous ses équipements (chaufferie), ainsi que le réseau de distribution jusqu'aux branchements individuels ou jusqu'aux robinets d'arrêt. Il comporte normalement les prestations suivantes :

- Conduite et surveillance de l'installation, mise en route et arrêt en début de saison de chauffe quand il n'y a pas de production d'eau chaude ;

- Entretien courant préventif et curatif ;

- Surveillance des températures des locaux chauffés et réglages d'équilibrage de l'installation de façon à ce que les locaux reçoivent la quantité de chaleur nécessaire pour assurer la température voulue, en fonction de la taille et du rendement de leurs émetteurs (radiateurs, convecteurs et circuits de dalles chauffantes), de leur isolation et de leur exposition.

La conduite et la surveillance de l'installation peuvent mettre en oeuvre des dispositifs de télésurveillance permettant à l'exploitant de suivre et d'intervenir à distance à partir de ses propres installations. Dans ce cas, il est normalement propriétaire des équipements mis en oeuvre, spécifiques à son système de gestion technique, y compris ceux installés localement. Ce type de contrat est facturé selon un forfait annuel, comprenant la main-d'oeuvre de conduite, de surveillance et de petit entretien, ainsi que les petites fournitures (chiffons-burettes). Le propriétaire ou la copropriété règle directement les factures de combustible, d'électricité (pour le fonctionnement des brûleurs, des pompes et vannes automatiques, ainsi que tous les matériels électriques et électroniques), des produits du traitement de l'eau, ainsi que les factures d'eau (approvisionnement des circuits d'eau de chauffage et eau chaude sanitaire). Par ailleurs, les travaux de réparation ou remplacement d'équipements sont facturés en sus ; il est conseillé d'exiger qu'ils ne soient effectués que sur devis préalable. Notamment pour les grandes installations, l'exploitant doit accepter de justifier son forfait P2 par les coûts de main-d'oeuvre (effectifs, taux d'affectation sur le site et rémunération charges comprises), l'amortissement des matériels mis en oeuvre (véhicules, matériels de télésurveillance), la contribution aux charges de direction et de structure et la marge nette désirée de l'entreprise. La formule P2 peut être assortie de clauses contractuelles d'intéressement à la qualité de la conduite de l'installation et à son rendement constaté au cours de la saison de chauffe. L'intéressement sera en général calculé en fonction de l'écart favorable constaté entre :

- La consommation théorique de combustible déduite des rendements fixés contractuellement (rendements que l'on peut normalement obtenir de l'installation par une bonne conduite de cette dernière, pour une saison de chauffage standard et une température à assurer dans les locaux chauffés, fixée d'un commun accord, avec des variantes éventuelles suivant l'heure et le type de jour) ;

- La consommation réelle constatée corrigée des degrés-jours régionaux réels pour la ramener à celle qui aurait prévalu pour une saison standard.

Les contrats de ce type sont fréquemment annuels avec tacite reconduction ; après une première expérience concluante, on peut avoir avantage à accepter une durée contractuelle plus longue en contrepartie d'avantages à négocier. Le forfait est révisable en fonction d'indices essentiellement de coûts de main-d'oeuvre.

L'option P3 garantit, moyennant une redevance annuelle fixée pour la durée du contrat, les travaux de réparation et d'entretien lourds ainsi que le remplacement aux frais de l'exploitant de tous les équipements détériorés ou atteignant la fin de leur durée normale de fonctionnement. Lorsqu'un contrat d'exploitation est assorti d'une option P3, l'ensemble du contrat est d'une durée de 8 à 12 ans ; une telle durée est nécessaire à l'exploitant pour amortir les dépenses de remplacement d'équipements lourds qu'il peut être amené à entreprendre en application de sa garantie P3. La redevance P3 est révisable en fonction d'indices de coûts de main-d'oeuvre et de matières premières.

S'ajoutant à la formule P2 et éventuellement à l'option P3, l'option P1 concerne la fourniture du combustible ; celle-ci peut prendre plusieurs formes :

- P1 au réel : l'exploitant fournit et facture le combustible réellement consommé ; cette formule ne se conçoit dans la pratique que pour le fuel, pour lequel l'exploitant peut délivrer une véritable prestation d'approvisionnement ; sa prestation est celle de tout fournisseur de fuel ;

- P1 au forfait aux MWh produits : l'exploitant fournit le combustible et facture les MWh de chaleur fournis en sortie de chaufferie ou de sous-station pour le chauffage, ainsi que pour l'eau chaude, ou pour cette dernière les m3 consommés par les utilisateurs ; lorsque l'installation fonctionne totalement ou partiellement au gaz (biénergie), l'exploitant souscrit le contrat de gaz et règle les factures. Le prix du MWh est fixé en début de contrat et est révisable en fonction de l'évolution du prix des combustibles utilisés dans les proportions où ils sont censés être consommés ;

- P1 au forfait aux degrés-jours : l'exploitant s'engage sur une température à assurer dans les locaux à chauffer, et facture au prorata des degrés-jours réels constatés au cours de la saison. Le prix du degré-jour est fixé en début de contrat et est révisable en fonction de l'évolution du prix des combustibles utilisés dans les proportions où ils sont censés être consommés. Les contrats à option P1 au forfait peuvent être assortis de clauses d'intéressement ; dans ce cas, ces clauses permettent au client de bénéficier partiellement au résultat dégagé par l'exploitant sur la fourniture du combustible si la consommation réelle est inférieure à la consommation théorique déduite des rendements contractuels.

(Dossier réalisé par Nathalie Vaultrin et Universimmo.com pour Copropriété et Travaux) Pour s'abonner à Copropriété et Travaux : Cliquer ici

Pour intervenir sur les appareils à combustion et leurs conduits, il faut nécessairement faire appel à des professionnels qualifiés par un organisme de qualification et de certification comme Qualibat par exemple. Selon leur savoir-faire, ces professionnels se voient attribuer des numéros de qualification :

- Pour le chauffage, la qualification 5561 concerne l'entretien des appareils individuels de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire réalisé avec une technicité courante.

- Pour les ramonages et les travaux de fumisterie on fera appel à une entreprise possédant une qualification 5222 qui réalise les travaux de ramonage et nettoyage par action mécanique des parois intérieures des conduits de fumée.

- Certaines entreprises possèdent les 2 qualifications et peuvent ainsi intervenir à la fois sur les appareils de chauffage et sur les conduits d'évacuation.

Pour assurer une prévention maximale des risques et permettre aux habitants d'utiliser leurs appareils à combustion dans des conditions optimales, le GCCP insiste sur plusieurs recommandations :

- Ne pas condamner les bouches de ventilation et de VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) et les entretenir pour limiter les amas de poussières et les buées grasses.

- Assurer une aération correcte des pièces, notamment celles qui contiennent les appareils de combustion en ne bouchant pas les ouïes de ventilation des fenêtres.

- Prendre un contrat de maintenance/entretien auprès d'une entreprise de chauffage qualifiée. Le technicien vérifiera la combustion, les températures des fumées, l'état du brûleur, etc. et limitera par son action préventive le risque de pannes durant l'hiver.

- Faire procéder à un essai d'étanchéité des conduits de fumée tubés par une entreprise de fumisterie qualifiée. La réglementation en vigueur impose un essai d'étanchéité des conduits tous les 3 ans. Cela permettra de déceler d'éventuelles fuites sur le tubage et de pouvoir intervenir à temps avant un sinistre ou une intoxication des habitants ou des voisins.

De plus, le GCCP confirme que l'entretien régulier des installations de chauffage confié à des professionnels qualifiés permet de réaliser des économies :

- Une chaudière au gaz ou au fioul entretenue correctement conservera son rendement d'origine et limitera les gaspillages d'énergie.

- Un conduit de fumée ramoné régulièrement, c'est la garantie d'assurer une bonne combustion de l'énergie dans la chaudière.

avec www.universimmo.com

L'article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables par les bailleurs sur les locataires précise que " lorsqu'il existe un contrat d'entreprise, le bailleur doit s'assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses " ; à défaut, les factures de ce contrat ne peuvent être récupérées. La liste figurant en annexe à ce décret permet sans difficulté de récupérer les prestations des parties P1 et P2 des contrats. Par contre, la partie P3 ne peut être récupérée même si elle couvre des réparations qui auraient pu, si elles faisaient l'objet de facturations distinctes, être considérées comme récupérables : englobant ces réparations dans un forfait couvrant des remplacements de composants ou d'équipements dont la dépense n'est pas récupérable, l'ensemble du P3 doit être ainsi considéré en totalité non récupérable.
Une consolation toutefois pour les bailleurs : les charges non récupérables sur les locataires sont déductibles des revenus fonciers au titre des " dépenses d'amélioration, de réparation et d'entretien ".

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