Le prêt à taux zéro est une avance sur fonds, consentie par les banques sans intérêt ni frais de dossier, dont les modalités d'attribution sont réglementées. L’article 90 de la loi de finances pour 2011 a institué à compter du 1er janvier 2011, un nouveau prêt à taux zéro renforcé dénommé "PTZ+", qui se substitue au crédit d’impôt au titre des intérêts d’emprunt, au prêt à taux zéro tel qu’il existait jusque là (PTZ) et au "Pass-foncier".
Destiné à tous les primo-accédants personnes physiques qui accèdent à la propriété de leur résidence principale en métropole et dans les départements d’outre-mer, il était jusqu'au 31 décembre 2011 accordé sans conditions de ressources par tous les établissements de crédit qui ont conclu une convention avec l’Etat.
Le législateur a défini les caractéristiques essentielles de ce prêt sans intérêt : conditions, montant, durée. Un décret et un arrêté en date du 30 décembre 2010 précisent les contours du dispositif.
ATTENTION : Ce dispositif a été modifié à deux reprises : (restriction au neuf et réintroduction de conditions de ressources dans la loi de finances pour 2012, et nouveau recentrage sur les ménages les plus modestes dans la dernière loi de finances rectificative pour 2012.
Le ministère du logement a mis en place un simulateur pour permettre un calcul du montant du prêt et des conditions de remboursement en foncrion des caractéristiques de l'opération projetée et du quotient familial du ménage.
Conditions à remplir
Comme dans le dispositif précédent, le prêt est toujours réservé aux personnes physiques qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt.
Les exceptions à la condition de primo-accession qui existaient jusqu’alors demeurent : lorsque le bénéficiaire du prêt ou l’un des occupants du logement est titulaire d’une carte d’invalidité, bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé ou d'une allocation d'éducation de l'enfant handicapé, ou victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale.
Si en 2011 le PTZ+ n’était pas soumis au respect de conditions de ressources, ce n'est plus le cas à compter du 1er janvier 2012 : les plafonds à respecter sont fonction de deux critères :
- la localisation du logement dans une des quatre zones telles qu’elles résultent de l’arrêté du 29 avril 2009 (lien en introduction), qui est définie dans des conditions définies par décret en fonction du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (zonage A, B1, B2 et C),
- le nombre de personnes destinées à occuper le logement.
Les plafonds à jour sont donnés par l'article R31-10-3-1 du Code de la construction et de l'habitation (pour les années antérieures demander la version applicable dans la colonne de gauche).
Le montant total des ressources pris en compte lors de l’émission de l’offre de prêt pour apprécier l’éligibilité de l'emprunteur au prêt à taux zéro correspond au plus élevé des deux montants suivants :
- somme des revenus fiscaux de référence de l’ensemble des personnes qui sont destinées à occuper le logement établis au titre de l’année n-2. Le montant des ressources à prendre en compte s'entend du revenu fiscal de référence de l'emprunteur, le cas échéant corrigé, établi au titre de l’année n-2 auquel est ajouté le cas échéant celui ou ceux de la ou des autres personnes destinées à occuper le logement financé avec le prêt aidé par l’Etat à titre de résidence principale et qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal de l'emprunteur ;
"revenu plancher" égal au coût total de l’opération divisé par dix. L’utilisation de ce revenu plancher vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt.
Par ailleurs, les ressources de l’emprunteur et de l’ensemble des personnes destinées à occuper le logement détermineront les conditions de remboursement du prêt. En conséquence, la production des avis d’imposition est toujours nécessaire.
Les opérations finançables
Comme dans le dispositif précédent, le PTZ + peut être accordé pour financer les opérations suivantes :
- la construction d’un logement, accompagnée le cas échéant de l’acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de ce logement ;
- l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation ;
- l’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation ;
- l’acquisition d’un logement ayant déjà été occupé ;
- l’acquisition d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location–accession.
Depuis le 1er juin 2011, le PTZ+ peut financer l’acquisition de la nue-propriété ou de l’usufruit, l’achat de parts indivises d’un logement ou d’un terrain, sous réserve que cela conduise à l’acquisition totale du logement ou du terrain.
Les opérations listées ci-dessus peuvent comprendre des travaux, à l’exception des travaux financés par l’Eco-prêt à taux zéro.
Dans la mesure où les dépendances font partie d’une opération immobilière elle-même financée par le PTZ+, les dépendances (garages, emplacements de stationnement, jardins…) peuvent être financées par le PTZ+.
Pour les offres de prêt émises depuis le 1er janvier 2012, le PTZ+ est réservé à l'achat dans le neuf. Le financement d'un logement déjà occupé n'est plus possible que pour les ventes à leurs occupants des logements appartenant à un organisme HLM (offices publics de l'habitat, sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré, sociétés anonymes coopératives de production et sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif d'habitations à loyer modéré, fondations d'habitations à loyer modéré) ou à une société d’économie mixte. Dans ce dernier cas, le logement doit faire l’objet d’une convention APL (CCH : L.351.2).
A compter du 1er juin 2012, le PTZ+ peut financer, au titre d’une opération neuve, l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation après la réalisation de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens fiscal.
Les travaux, réalisés avant la vente, sur l’immeuble existant doivent avoir rendu à l’état neuf :
soit la majorité des fondations ;
soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la rigidité de l’ouvrage ;
soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
soit un ensemble d'éléments de second œuvre dans une proportion des deux tiers pour chacun d’eux (CGI : art.257, I-2-2).
Dans le dispositif PTZ+ en vigueur pendant l’année 2011, ces opérations relevaient de l’ancien (avec application de la quotité de prêt correspondante). Entre le 1er janvier et le 31 mai 2012 cette opération n’est pas finançable.
Condition de performance énergétique pour les logements neufs
Le dispositif du PTZ+ tel qu’il a été mis en place par la loi de finances pour 2012 prévoit qu’à compter du 1er janvier 2013, l’octroi du PTZ+ pour les logements neufs est soumis à la condition de respect d’un certain niveau de performance énergétique. Cette nouvelle condition d’éligibilité concerne tous les logements neufs au sens PTZ à savoir :
- la construction d'un logement ;
- l'acquisition d'un logement en vue de sa première occupation ;
- l'aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l'habitation ;
- l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation après la réalisation de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens fiscal ;
- l’acquisition d’un logement dans le cadre d’un contrat de location-accession lorsque l’emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d’option.
Pour l'instant cette nouvelle condition d'éligibilité concerne le seul territoire métropolitain. Un décret spécifique devrait définir le niveau de performance énergétique applicable pour le PTZ (logement neuf) dans les DOM. De même qu'un arrêté spécifique définira les justificatifs à fournir pour attester de l'éligibilité PTZ+.
Afin de ne pas écarter du bénéfice du PTZ+ les ménages qui lèveraient l’option sur un logement financé en PSLA (DOM ou métropole) dont la convention et la décision d’agrément a été prise avant le 1er janvier 2012, la 2ème loi de finances rectificative pour 2012 a prévu que la condition de respect d’un niveau de performance énergétique n’est pas exigée dans ces situations. Ces logements bénéficieront d’une quotité moindre de PTZ à l’exception des PSLA DOM.
Le décret du 29 décembre 2012 (lien ci-dessus) détermine le niveau de performance énergétique globale exigé pour les différentes opérations.
1er cas : construction d'un logement, acquisition d'un logement en vue de sa première occupation (hors travaux de grosse envergure) ou dans le cadre d’un contrat de location-accession.
Ces logements devront :
- soit respecter la réglementation thermique RT 2012 (permis de construire délivrés avant ou après le 1er janvier 2013).
- soit bénéficier du label "bâtiment basse consommation, BBC 2005". En pratique, seuls sont concernés les logements neufs dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 2013. Pour mémoire, à compter du 1er janvier 2013, les labels correspondant à l’ancienne réglementation thermique disparaissent et seront remplacés par de nouveaux labels.
2ème cas : aménagement de locaux non destinés à l’habitation et logements acquis en vue de leur première occupation après la réalisation de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens fiscal.
Ces opérations doivent :
- soit bénéficier d’un label "haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation 2009" ou du label "bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009" ;
- soit respecter les exigences de performance énergétique globale pour au moins deux des quatre catégories suivantes :
isolation de la toiture et des murs donnant sur l‘extérieur ;
fenêtres ;
système de chauffage ;
système de production d’eau chaude sanitaire.
Pour mémoire ces exigences sont les mêmes que celles admises dans le cadre du dispositif fiscal Scellier.
Les justificatifs a posteriori et le cas échéant a priori que doit fournir l’emprunteur à l’établissement de crédit sont définis dans l’arrêté du 30 décembre 2010 modifié.
Conditions d’occupation du logement
Pendant toute la durée de remboursement du prêt, le logement doit être la résidence principale du bénéficiaire du prêt et des personnes qui ont été prises en compte pour la détermination des caractéristiques financières du prêt (montant et durée de remboursement du prêt). Le logement ne peut être ni affecté à la location saisonnière ou en meublé, ni utilisé comme résidence secondaire ou à titre d'accessoire de travail.
Comme dans le dispositif précédent, le logement doit être occupé par l’emprunteur et les personnes destinées à occuper le logement au minimum huit mois par an, sauf cas de force majeure, raison de santé, cas de mise en location autorisée ou obligation professionnelle, caractérisée :
- soit par des déplacements réguliers ;
- soit par la nécessité absolue de services découlant de dispositions statutaires ou obligation figurant dans le contrat de travail contraignant l’emprunteur à résider dans un logement qui n’est pas le logement financé avec le prêt ;
- soit par l’éloignement entre le logement financé et le lieu d’activité.
A défaut d’occupation du logement financé par l’une des personnes prises en compte pour la détermination du montant du prêt, l’exception à la règle d’occupation du logement à titre de résidence principale ne sera admise à ce titre que dans la limite d’une durée de trois ans.
La vente du logement entraîne le remboursement intégral du capital restant dû, au plus tard au moment de l'accomplissement des formalités de publicité foncière de la mutation. La mutation doit être déclarée à l'établissement de crédit dès la signature de l'acte authentique qui la constate. Toutefois, l'emprunteur peut bénéficier du transfert du capital restant dû pour le financement d'une opération d'acquisition ou de construction d'une nouvelle résidence principale. Mais l'établissement de crédit peut refuser le transfert s'il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose.
La mise en location, pour une durée maximale de six ans du logement financé est obligatoire dès lors que le logement est destiné à être occupé par l’emprunteur à compter de la date de son départ à la retraite ou lorsque l’emprunteur est concerné par un des évènements limitativement énumérés par le texte réglementaire.
La location est d'une durée maximale de six ans ; le montant du loyer et les ressources du locataire, à la date de la signature du contrat de location, ne doivent pas excéder les plafonds applicables pour la location d'un logement locatif social.
A noter qu'à compter du 1er janvier 2012, le transfert d’un PTZ+ doit se faire obligatoirement sur une opération éligible au PTZ+ à la date du transfert.
Modalités du prêt (montant et conditions de remboursement)
La loi de finances pour 2011 a fixé sept critères qui, combinés, déterminent les modalités du prêt (montant et conditions de remboursement du prêt):
- le coût total de l’opération,
- le nombre d’occupants du logement,
- l’ensemble des ressources des occupants,
- la localisation géographique (zone A , B1, B2, C),
- le caractère neuf ou ancien du bien,
- le niveau de performance énergétique globale du logement,
- l’appartenance initiale du logement ancien au patrimoine immobilier d’un organisme HLM ou d’une SEM.
Le montant du prêt correspond au coût total de l’opération, plafonné à un montant, auquel est appliquée une quotité. Par ailleurs, le montant du PTZ+ ne peut excéder le montant du ou des autres prêts, d’une durée au moins égale à deux ans, concourant au financement de l’opération.
Le coût total de l’opération inclut :
- la charge foncière ou la charge immobilière y compris les honoraires de géomètre et les taxes y afférentes, à l'exclusion des frais d'acte notarié et des droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens ;
- les coûts d’aménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires afférents ;les honoraires de négociation à la charge de l'acquéreur ;
- le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ;
- les frais relatifs à l'assurance de responsabilité ou à l'assurance dommages-ouvrage ;
- les taxes afférentes à la construction
A compter du 1er juin 2011 le coût total d’opération comprend le cas échéant la valeur d’acquisition du terrain destiné à la construction acquis depuis moins de deux ans (à la date d’émission de l’offre de prêt).
Par ailleurs, en cas d’acquisition d’un bien dont une partie est destinée à un autre usage que l’habitation à titre de résidence principale, le coût d’opération ne concerne que les surfaces affectées au logement.
La taille du ménage est prise en compte par le biais d'un coefficient familial dont les valeurs sont les suivantes :
- pour une personne : 1,0
- pour 2 personnes : 1,4
- pour 3 personnes : 1,7
- pour 4 personnes : 2,0
- pour 5 personnes et plus : 2,3
Plafonds
Le plafond dans la limite duquel est retenu le coût d’opération est fonction de trois critères :
- la localisation du logement dans une des quatre zones définies pour le bénéfice des régimes d'incitation fiscale à l'investissement locatif, telles qu’elles résultent de l’arrêté du 29 avril 2009 (en fonction du niveau de déséquilibre entre l’offre et la demande de logements - zonage A, B1, B2 et C),
- le caractère neuf ou ancien du logement,
- le nombre de personnes destinées à occuper le logement.
Les montants actuels des plafonds sont consultables dans notre section des indices et chiffres-clés
Quotité du prêt
La quotité est fixée en fonction de la localisation du logement, de son caractère neuf ou ancien et de son niveau de performance énergétique globale. Ainsi, mais pour la seule métropole, les logements qui ne sont pas énergétiquement performants se voient appliquer un malus.
Par ailleurs, pour les logements anciens, une majoration spécifique de 5 % pour encourager l’acquisition de logements sociaux HLM (« vente HLM ») est instituée.
Pour un logement neuf, la quotité est fixée en 2013 à :
- en zone A : 33%
- en zone B1 : 26%
- en zone B2 : 21%
- en zone C : 18%
pour un logement PSLA non performant énergétiquement (métropole), la quotité est fixée à :
- en zone A : 26%
- en zone B1 : 21%
- en zone B2 : 16%
- en zone C : 14%
Pour les logements anciens elle était fixée en 2011 à :
- 20% pour un logement classé en performance énergétique A à D
- 10% pour un logement classé en performance énergétique E ou F
- 5% pour un logement classé en performance énergétique G
A compter de 2012, le PTZ+ ne peut plus financer que l'achat d'un logement social. La quotité de prêt est fixée à 10% (du coût de l’opération plafonné à un montant, inchangé, applicable à l’ancien), sans distinction de zone ou de performance énergétique. Le prix de vente du logement doit être inférieur de 35% du prix de l’évaluation faite par le service des domaines (cf ci-dessus).
Conditions de remboursement
Les conditions de remboursement du PTZ+ (durée et, le cas échéant, fraction du prêt faisant l'objet d'un différé) sont déterminées à la date d'émission de l'offre du prêt. Elles sont fonction de la localisation du logement (zonage A, B1, B2 et C), du caractère neuf ou ancien du logement, des ressources de l'emprunteur (et de celles des personnes destinées à occuper le logement), du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Elles tiennent également compte des modalités de remboursement des prêts immobiliers consentis pour la même opération.
Les conditions de remboursements (différé et durées) sont consultables dans notre section des indices et chiffres-clés
Financements complémentaires
Le PTZ+ qui ne peut être accordé seul, est cumulable avec tout autre prêt , sous réserve des conditions éventuelles d’obtention liées à chaque prêt :
- PSLA ;
- PAS ;
- prêt conventionné ;
- prêt bancaire ;
- prêt d’épargne logement, prêt 1 %, prêt à caractère social....
- Eco prêt à taux zéro (dans ce cas, le coût d’opération retenu pour le calcul du montant du PTZ ne tient pas compte des montants de travaux financés par l’Eco prêt à taux zéro.
Par ailleurs, passé un délai de cinq ans après avoir obtenu son prêt, le bénéficiaire d'un PTZ+, peut demander une subvention Anah.
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