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Etat des lieux (loi ALUR)


L'état des lieux permet de comparer l'état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au locataire. C'est après comparaison des deux états des lieux que le propriétaire restitue au locataire son dépôt de garantie , déduction faite le cas échéant des sommes justifiées dues par le locataire au titre des loyers, charges et réparations locatives ou dégradations dont il pourrait être tenu responsable.

L'état des lieux est établi par les parties elles-mêmes, par un professionnel mandaté par elles ou, à défaut, par huissier de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié. Dans ce cas, les parties doivent en être avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, mais leur présence conjointe n'est pas requise. A noter, toujours dans ce cas, que le partage des honoraires de l'huissier n'est de droit que si une des parties n'a pas délibérément fait obstacle à l'établissement d'un état des lieux amiable.

S'il n'est pas effectué par huissier, l'état des lieux doit être établi contradictoirement par les parties ou leurs représentants (articles 3 et 5 de la loi du 6 juillet 1989)

Depuis le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur des dispositions non soumises à décret de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux (agent immobilier, administrateur de biens, société spécialisée) sont partagés entre le bailleur et le preneur (article 5 mentionné de la loi). Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur. Ces honoraires ne sont pas dus d'avance mais seulement à compter de la réalisation de la prestation. Toutefois, pour pouvoir faire payer le locataire de la moitié des honoraires, le professionnel doit avoir été mandaté à la fois par le bailleur et par le locataire. La question reste posée à savoir si ce mandat peut résulter d'une clause du bail ? à défaut, et en dehors du cas où l'état des lieux est réalisé par huissier, aucun frais ne peut être facturé au locataire si l'état des lieux est réalisé en la seule présence du bailleur ou en présence d'un tiers mandaté par lui seul.


Depuis le 15 septembre 2014 (décret du 1er août 2014) la facturation de la prestation d’établissement de l’état des lieux d’entrée est encadrée au moyen d’un plafond, révisable chaque année, fixé en 2014, pour l’ensemble du territoire, à 3 euros par mètre carré de surface habitable de la chose louée. Les honoraires seront dus à compter de la [pleine] réalisation de la prestation.

Cette réglementation s'applique aussi bien à la location d'un logement vide du secteur privé qu'à la location d'un logement meublé.


L'état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l’article 3-2 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ne peut donner lieu à aucune facturation.

A noter que le coût d'un constat des lieux établi par huissier de justice, dans le cadre de la loi du 6.7.89 (art.3-2) est réglementé par le décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 modifié par le décret du 25 juin 2014.
Le coût total de l'état des lieux établi en application de l'article 3-2 de la loi du 6.7.89 en métropole s’élève toutes taxes et frais de déplacement inclus à :

Logement < 50 m2 : 154,09 €
Logement de 50 à 150 m2 : 176,53 €
Logement > à 150 m2 : 255,73 €



S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.(article 1731 du code civil). Ainsi :

· Si le propriétaire refuse d’établir ou n’est plus en mesure de produire l'état des lieux d’entrée, il devra faire la preuve que les dégradations qu'il invoque, le cas échéant, en fin de bail, sont dues à la faute du locataire.

· Si le locataire s'oppose, à son entrée dans le logement, à l'établissement de l'état des lieux ou n’est plus en mesure de le produire en fin de bail, il sera présumé l'avoir reçu en bon état, mais pourra apporter toute preuve du contraire.

· Si, par négligence du propriétaire et du locataire, aucun état des lieux n'est dressé au début de la location, le locataire sera également présumé avoir reçu le logement en bon état, sauf preuve du contraire.

L'état des lieux établi unilatéralement par le bailleur est inopposable au locataire, sauf s'il est établi par huissier immédiatement après la libération des lieux.

Notre dossier : Loi ALUR - Mesures immédiates et différées

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