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Syndic de copropriété


Organe exécutif du syndicat des copropriétaires.
Les missions et les modalités d’exercice – et de cessation - de son mandat sont fixées dans le détail notamment par les articles 18 à 18-2 de la loi du
10 juillet 1965
et les articles 28 à 39 du décret du 17 mars 1967.

Sauf si le syndicat revêt la forme de syndicat coopératif, auquel cas le syndic est élu par le conseil syndical parmi ses membres, le syndic est désigné par l’assemblée générale pour une durée déterminée qui ne peut en aucun cas dépasser trois ans jour pour jour (article 28 du décret) ; sa désignation comme sa révocation exigent la majorité de l’article 25 et le cas échéant 25-1 de la loi. Par contre, l’article 29 du décret prévoit que « les conditions de la rémunération du syndic (…) ainsi que les modalités particulières d'exécution de son mandat sont fixées, dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 et du présent décret, par l'assemblée générale, à la majorité prévue par l’article 24 de cette loi ». ces conditions et modalités font l’objet du contrat du syndic.

Toujours en dehors du cas du syndicat coopératif, le syndic peut être professionnel ou non professionnel.
S’il est professionnel, il est soumis obligatoirement aux contraintes réglementaires qui s’imposent à la profession d’administrateur de biens, et en particulier à la loi Hoguet. Celle-ci l’oblige, au travers de la délivrance et du renouvellement de la carte professionnelle, à justifier de sa qualification (diplômes ou expérience professionnelle), de sa probité (non condamnation) et de la disposition d’une garantie financière à hauteur suffisante et d’une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP).
Etre syndic non professionnel n’implique pas forcément qu’on soit bénévole, et c’est à tort que les deux états son souvent confondus : en effet, la loi n’interdit pas que le syndic non professionnel soit rémunéré – et pas seulement défrayé – sous réserve que cette rémunération s’exerce conformément à son statut : travailleur indépendant, société commerciale, et même, pourquoi pas salarié du syndicat (avec dans ce cas une double casquette : mandataire pour la fonction et salarié pour les tâches de gestion)…
Dans les deux cas, syndic professionnel ou non professionnel, le syndic peut être une personne physique ou une personne morale, société voire association… Cependant, dans ce dernier cas, le mandat est strictement « personnel » (l’article 18 de la loi dispose que, « seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer ») et ne peut être transmis par cession ou location-gérance de son fonds de commerce, ni par fusion absorption par une autre personne morale ; l’agrément préalable de l’assemblée générale est nécessaire, sauf à s’exposer au risque qu’un copropriétaire puisse saisir le tribunal pour faire constater la vacance de la fonction de syndic !…
Par contre le changement d’actionnaires ou de dirigeants chez un syndic personne morale ne change pas la « personne » titulaire du mandat…
Comme tout mandataire, le syndic ainsi que le conseil syndical doit rendre compte - au moins annuellement - de l’exercice de son mandat, et solliciter le quitus de l’assemblée générale. Il est responsable civilement et pénalement de ses actes – ou de son absence d’actes – vis à vis du syndicat comme des tiers.

Lorsqu’une copropriété choisit la forme coopérative ou élit un syndic non professionnel, il est prudent qu’elle lui enjoigne de s’assurer pour cette responsabilité, comme les professionnels qui y sont quant à eux obligés. Par contre, avec un syndic non professionnel, aucune garantie financière ne peut couvrir la copropriété des risques de détournement de ses fonds et la loi ne prévoit dans ce cas que l’obligation de déposer la trésorerie du syndicat sur un compte bancaire ou postal ouvert au nom de la copropriété.


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