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Un lexique pour les nuls |
Promesse (unilatérale) de vente
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Une des deux formes, avec le compromis de vente, de l'avant-contrat de vente d'un bien immobilier. La promesse de vente est également appelée promesse unilatérale, par opposition à promesse synallagmatique.
Il doit être rappelé que la nécessité d'un avant-contrat est commandée par trois facteurs importants :
- le délai pour obtenir un certificat d'urbanisme à jour, sans lequel la conclusion de la vente n'est pas envisageable ;
- la nécessité de purger le droit de préemption de la ville ;
- le cas échéant l'incertitude chez l'acquéreur d'obtenir son financement.
Ces trois incertitudes peuvent justifier un décalage dans la prise d'engagement de l'acquéreur par rapport au vendeur et l'insertion de conditions suspensives concernant les clauses de l'acte prévoyant l'indemnisation du vendeur en cas de non réalisation de la vente.
La promesse de vente ne comporte dans un premier temps engagement que du vendeur ; elle prévoit par contre un délai pour que l'acquéreur lève l'option qui lui est offerte.
Jusqu'à cette levée d'option, le vendeur reste plein propriétaire du bien mais ne peut plus le vendre.
A l'expiration du délai d'option, et après mise en demeure de l'acquéreur, le vendeur reprend sa liberté. Par contre, la levée d'option a pour effet de rendre la vente parfaite, et la promese unilatérale devient équivalente à un compromis de vente.
Si la promesse de vente est accompagnée d'un versement de l'acquéreur (entre les mains d'un séquestre sauf pour les amateurs de roulette russe…), ce versement prendra la forme d'une indemnité d'immobilisation en cas de non levée d'option. A moins que la rédaction de l'acte ne lui donne le caractère d'arrhes, dédit, ou clause pénale.
La promesse de vente peut être établie sous seing privé mais doit être enregistrée dans les dix jours à peine de nullité. Il y a aussi intérêt pour l'acquéreur à ce qu'elle soit publiée, même si ce n'est pas obligatoire.
En application des articles L312-12 à L312-17 du Code de la consommation, la promesse doit indiquer si le prix sera payé avec l'aide d'un ou plusieurs prêts ; dans l'affirmative, elle doit comporter une condition suspensive d'obtention du ou des prêts ; sinon, elle doit comporter une clause manuscrite de renonciation en toute connaissance de cause.
En application de la loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains), un droit de rétractation ou délai de réflexion – suivant que l’acte a été établi sous seing privé ou devant notaire – de 7 jours existe pour tous les types de logements neufs ou anciens.
L’article 116 de la loi "MLLE" ou loi "Boutin" du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a créé une nouvelle protection de certains vendeurs de biens immobiliers. Il crée deux articles dans le Code de la Construction et de l’habitation : un article L290-1 prescrivant que "toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique", et un article L290-2 ajoutant qu’une telle promesse de vente doit prévoir, "à peine de nullité, une indemnité d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l'objet d'un versement ou d'une caution déposés entre les mains du notaire". Cette protection vise les opérations par lesquelles un opérateur immobilier ou un aménageur fait généralement signer au vendeur une promesse de vente par laquelle il prend à l'avance des positions foncières qui lui permettront de développer son projet. Cette pratique peut entretenir de fausses espérances chez les propriétaires individuels mal conseillés et les léser en bloquant pendant des durées déraisonnables les biens immobiliers à prix fixé... Ces dispositions sont applicables aux promesses de vente consenties à compter du 1er juillet 2009.
A lire également :
- Compromis de vente
- Promesse ou compromis de vente : à savoir avant de signer (1ère partie)
- Acheter en copropriété : savoir éviter les pièges, mais reconnaître aussi les bonnes affaires !
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