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FICHES TECHNIQUES GENERALES


Les ascenseurs 2 : gestion et création

Les ascenseurs :
1 : technique et réglementation
2 : gestion et création
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Les ascenseurs 2 :  gestion et création
(Dern. mise à jour le 21/12/2004)

C'est l'équipement technique et à haute contrainte de sécurité par excellence. Equipement familier, utilisé presque sans y penser, l'ascenseur est néanmoins objet d'angoisses mêlant risque de chute et peur de l'enfermement...
C'est probablement pour cette raison, qu’on ne prend pas trop de risques et que l’on conclut de solides contrats d’entretien, contrairement à d'autres domaines qu’on pense - souvent à tort - mieux maîtriser...
Il est vrai que dans cette spécialité, on trouve une profession qualifiée et bien organisée, ce qui facilite la tâche.

La maintenance


Comme indiqué ci-dessus, le contrat de maintenance est obligatoire.

Jusqu'à présent, deux types de contrats étaient possibles :

- le contrat normal : c'est un contrat de type "P2" ; il comprenait les visites périodiques au minimum mensuelles, le nettoyage et graissage des éléments mécaniques, les petites fournitures ("chiffons-burettes"), le nettoyage annuel de la cuve, du dessus de la cabine et du local machinerie, la vérification au minimum semestrielle des câbles et annuelle des "parachutes", le remplacement d'un certain nombre d'organes courants (boutons, contacts, ferme-portes, serrures, cellules photoélectriques, etc. ) et enfin les dépannages suivant engagements contractuels en termes de jours, plages horaires, et délais d'intervention (au minimum aux heures et jours ouvrés de l'entreprise, jusqu'à 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7), le cas échéant avec prestation de télésurveillance ; rappelons que compte tenu du besoin croissant de sécurité et des risques liés à un enfermement prolongé dans un ascenseur bloqué, la prestation de télésurveillance est devenue un impératif dans les immeubles non dotés de gardiens, et une formule économiquement intéressante pour ceux qui en sont dotés (voir ci-dessous)...

- le contrat complet : s'ajoutaient au contrat normal la réparation de toutes les pièces non courantes usées par un fonctionnement normal ou leur remplacement en fin d durée normale de fonctionnement suivant le plan de maintenance du constructeur ; il ne comprenait pas les réparations ou remplacement de pièces en raison d'un usage anormal, la modernisation des équipements ou les mises en conformité, les interventions sur les branchements électriques, les éclairages, les liaisons de mise à la terre, ni les travaux de maçonnerie et peinture même consécutifs à des travaux de réparation ; il ne comprenait pas non plus l'entretien de la cabine et des portes palières.


Juridiquement, les deux types de contrats ne comportaient qu'une obligation de moyens ; le contrat complet ne comportait pas à proprement parler d'obligation de résultat dans le sens où il ne peut garantir la non-survenance de pannes et leur réparation dans un délai fixé. Toutefois, dans un arrêt du 15 juillet 1999, la Cour de Cassation (1ère Ch. civ., n° 96-22796) a reconnu une obligation de résultat de l'ascensoriste concernant "la sécurité de l'appareil".


La nouvelle réglementation n'impose plus qu'un type de contrat, un peu plus élaboré que l'ancien contrat simple et surtout comprenant obligatoirement la réparation ou le remplacement" d'un certain nombre de "pièces défaillantes ou usées", y compris leur "adaptation sur l'installation, si elle est nécessaire" ; la liste qui doit y être incluse doit comprendre au minimum les pièces suivantes "lorsque, dans les conditions normales d'utilisation, elles présentent une usure excessive ou sont défaillantes" :

- "Cabine : boutons de commande, y compris leur signalisation lumineuse et sonore, paumelles de portes, contacts de porte, ferme-porte automatique de porte battante, coulisseaux de cabine, y compris garnitures, galets de suspension et contact de porte, interface usager d'appel de secours (boutons avec leurs signalisations, haut-parleur), dispositif mécanique de réouverture de porte.

- "Paliers : ferme-porte automatique de porte battante, serrures, contacts de porte, paumelles de porte, galets de suspension, patins de guidage des portes et boutons d'appel, y compris voyants lumineux, contrepoids ou ressort de fermeture des portes palières.

- "Machinerie : balais du moteur et tous fusibles.

- "Gaine : coulisseaux de contrepoids.

- "Eclairage : ampoules cabine, machinerie et gaine, ainsi que l'éclairage de secours (batteries, piles et accumulateurs)."


Rien n'interdit bien évidemment d'y lister d'autres pièces plus importantes, mais dans ce cas le contrat doit faire "apparaître distinctement les délais d'intervention et la rémunération prévus pour cette prestation".

Par ailleurs, le contrat doit permettre de maintenir le niveau de sécurité défini par les nouveaux textes ; il doit comprendre l'exécution des obligations suivantes (article R 125-2 du Code de la construction et de l’habitation) :

"1º Opérations et vérifications périodiques :

"a) Une visite toutes les six semaines en vue de surveiller le fonctionnement de l'installation et effectuer les réglages nécessaires ;

"b) La vérification toutes les six semaines de l'efficacité des serrures des portes palières et, s'il y a lieu, des dispositifs empêchant ou limitant les actes portant atteinte au verrouillage des portes palières ;

"c) L'examen semestriel du bon état des câbles et la vérification annuelle des parachutes ;

"d) Le nettoyage annuel de la cuvette de l'installation, du toit de cabine et du local des machines ;

"e) La lubrification et le nettoyage des pièces ;


"2º Opérations occasionnelles :

"a) La réparation ou le remplacement, si elles ne peuvent pas être réparées, des petites pièces de l'installation présentant des signes d'usure excessive ;

"b) Les mesures d'entretien spécifiques destinées à supprimer ou atténuer les défauts présentant un danger pour la sécurité des personnes ou portant atteinte au bon fonctionnement de l'appareil qu'aura repérés le contrôle technique mentionné à l'article R. 125-2-7 ;

"c) En cas d'incident, les interventions pour dégager des personnes bloquées en cabine ainsi que le dépannage et la remise en fonctionnement normal de l'ascenseur."


En outre, le contrat doit comporter les clauses minimales suivantes (article R 125-2-1) :

(...)
"b) La durée du contrat, qui ne peut être inférieure à un an, les modalités de sa reconduction ou de sa résiliation ;

"c) Les conditions de disponibilité et de fourniture des pièces de rechange, et l'indication du délai garanti pour le remplacement des pièces mentionnées au a du 2º de l'article R. 125-2 ;

"d) La description, établie contradictoirement, de l'état initial de l'installation ;

"e) La mise à jour du carnet d'entretien ;

"f) Les garanties apportées par les contrats d'assurances de l'entreprise d'entretien ;

"g) Les pénalités encourues en cas d'inexécution ou de mauvaise exécution des obligations contractuelles ainsi que les modalités de règlement des litiges ;

"h) Les conditions et modalités de recours éventuel à des sous-traitants ;

"i) Les conditions dans lesquelles peuvent être passés des avenants ;

"j) La formule détaillée de révision des prix.


Le même article prévoit que "lors de la signature du contrat, le propriétaire remet à l'entreprise la notice des instructions nécessaires au maintien en bon état de fonctionnement de l'ascenseur. Cette notice comporte une description des caractéristiques de l'installation. A défaut, l'entreprise élabore ce document. En fin de contrat, la notice d'instructions est remise au propriétaire."

Par ailleurs, "lors de la signature du contrat, l'entreprise remet au propriétaire, à titre d'information, un document décrivant l'organisation de son plan d'entretien." Ce plan d'entretien doit "tenir compte des caractéristiques du lieu desservi, des technologies spécifiques de l'installation, de la fréquence d'utilisation ainsi que des prescriptions des constructeurs"...

Enfin, "les visites, opérations et interventions effectuées en exécution du contrat d'entretien font l'objet de comptes rendus dans un carnet d'entretien tenu à jour. En outre, l'entreprise remet au propriétaire un rapport annuel d'activité."

En cas de changement de prestataire, un état des lieux initial et contradictoire de l'installation doit être obligatoirement dressé entre le propriétaire et le nouveau prestataire et annexé au nouveau contrat. Il est préférable de se faire assister d'un consultant technique pour une telle opération...


La nouvelle réglementation s'applique à compter de l'échéance des contrats en cours ; ceux qui arrivent à échéance avant le 30 septembre 2005 pourront être prorogés pour être renouvelés conformément à la nouvelle règlementation au plus tard le 30 septembre 2005. Les contrats complets pourront être remplacés par des contrats maintenant le même niveau de remplacement de pièces, sous réserve de faire apparaître le supplément de prix par rapport au contrat de base. Il est également vivement conseillé de se faire assister pour cette opération ! A défaut, si un contrat complet est remplacé par un simple contrat de base, un contrôle technique est indispensable afin de s'assurer que les remplacements de pièces et composants qui auraient dû être effectués au titre du contrat complet l'ont bien été, car par la suite ces remplacements seront facturables hors contrat !

La question se posera toujours pour les contrats complets lorsque, du fait de l'ancienneté de l'installation, certains composants ne peuvent plus être approvisionnés pour leur remplacement : la modernisation rendue nécessaire n'est pas à la charge de l'ascensoriste, mais rien n'interdit une négociation commerciale pour une prise en charge au moins partielle, dans la mesure où cette modernisation est de nature à réduire considérablement les coûts de maintenance et de dépannage de l'ascensoriste...

Enfin, dans tous les cas et en particulier dans celui des contrats complets se pose la question de savoir si l'ascensoriste s'acquitte bien de son obligation de moyens concernant notamment les remplacements de pièces et composants usés ou prévus par le plan de maintenance préventive et de sécurité du constructeur : compte tenu de la technicité d'une installation d'ascenseur, ce contrôle ne peut être effectué que par un professionnel qualifié, un expert ou un bureau de contrôle ; le contrôle technique devenu obligatoire tous les 5 ans devra y pourvoir.


Le rôle du gardien quand il existe


L'annexe de définition et évaluation des tâches en unités de valeur de la Convention collective des Gardiens, concierges et employés d'immeubles prévoit que lorsque l'immeuble est équipé d'ascenseurs, le gardien est censé "prendre immédiatement toute mesure pour faire face à toute anomalie de fonctionnement dans le cadre des consignes de sécurité données par le constructeur" ; elle précise que "dans le cas où des personnes sont bloquées dans la cabine, [il doit ]faire appel aux pompiers et avertir l'entreprise qui est chargée de l'entretien. Si le préposé est un homme, il pourra, dans la mesure où cela ne présente aucun danger et si les consignes de sécurité le prévoient, dégager les personnes par la manoeuvre manuelle de l'ascenseur."

Gestionnaires et résidants des immeubles ou ensembles dotés de gardiens ont en réalité tendance à trop attendre des gardiens concernant les ascenseurs, en général sans bien en évaluer le coût, ni au demeurant les risques qu'ils prennent en cas d'accident ! Pourtant, les immeubles sans gardien peuvent parfaitement vivre en sécurité avec leurs ascenseurs...

Dans la pratique, un gardien ne doit pas être autorisé par son employeur à intervenir sur un ascenseur, en particulier pour la manoeuvre de désincarcération sans avoir bénéficié d'une formation appropriée ; au demeurant, un arrêté du 18 mai 1998 en fait une obligation concernant les personnels de sécurité incendie dans les immeubles de grande hauteur(IGH) : les chefs d'équipe de sécurité incendie (IGH2) doivent avoir reçu une formation sur les ascenseurs et monte-charge et pratiqué des exercices sur la manœuvre d'isonivelage des cabines d'ascenseurs et le passage d'une cabine à l'autre.

Au delà du risque d'accident pour lequel l'employeur cour un risque pénal, il y a aussi le risque de dommages à l'installation qu'une mauvaise manoeuvre du gardien peut occasionner et que l'ascensoriste n'acceptera pas de prendre en charge dans le cadre de son contrat ! Les syndics et gestionnaires d'immeubles locatifs doivent même s'ils veulent éviter que leur responsabilité civile ou pénale ne soit engagée en cas de prise de risque inconsidérée par un gardien non qualifié de lui spécifier par écrit l'interdiction d'intervention sur l'installation en cas de panne ou d'incident...

Reste le rôle de surveillant des alarmes et déclencheur des interventions de l'ascensoriste ; or ce rôle qu'on fait jouer au gardien coûte très cher en unités de valeur, astreintes de nuit et permanences de dimanches et jours fériés, et surtout beaucoup plus cher qu'une télésurveillance, sans rendre autant de services !

Une économie substantielle avec amélioration de la qualité de service, cela ne devrait pourtant pas être négligé...

Cela n'empêche pas que le gardien, lorsqu'il existe, ait un rôle à jouer dans sa fonction générale de surveillance et d'assistance aux résidants, mais aussi sa fonction de surveillance des interventions des entreprises, à la fois pour veiller que les affichages et la prise de mesures de sécurité sont bien effectués pendant les opérations de maintenance, et pour prévenir un mauvais usage des équipements, voire les vandalismes...


La modernisation : un bon moyen d'améliorer le service, mais aussi de faire des économies


Une modernisation permet de bénéficier de nombreuses innovations qui améliorent le confort d'utilisation, la fiabilité - donc la disponibilité - et la sécurité. Ce qu'on réalise moins, c'est qu'elle peut être au moins partiellement financée par les économies qu'elle peut générer, notamment dans deux domaines:

- les coûts de maintenance : les contrats d'entretien peuvent bien entendu être renégociés, et par ailleurs une modernisation permet aussi de diminuer fortement les causes d'interventions hors contrat, en supprimant notamment des possibilité de panne par mauvais usage et aussi des possibilités de vandalisation !

- la consommation électrique : diminution de la puissance nécessaire, passage en triphasé, adoption d'un système de programmation collective des montées et descentes qui diminue le nombre de déplacements, système à variation de fréquence, etc...


Créer un ascenseur dans un immeuble existant


C'est un des investissements les plus créateurs de valeur que l'on peut faire dans un patrimoine existant !

L'intégration d'un tel équipement peut cependant ne pas aller de soi, même quand l'immeuble n'est pas vraiment ancien, et ce malgré les innovations et la créativité des ascensoristes dans les solutions qu'ils proposent ; outre le choix de l'esthétique pour les composants visibles - cage ou pylône, portes, cabine, etc. - la mieux adaptée au "standing" ou au cachet de l'immeuble, les principaux problèmes à résoudre sont les suivants :

- implantation en cage d'escalier ou à l'extérieur : dans le premier cas, l'implantation peut nécessiter une découpe des marches et des travaux importants de gros-oeuvre pour assurer la rigidité de l'escalier ainsi amputé de sa partie centrale ; dans ce cas, la largeur minimale des marches après découpe doit néanmoins être de 0,80 m (largeur recommandée - il n'y a pas de réglementation à ce sujet); l'implantation extérieure préserve la cage d'escalier mais comporte l'inconvénient de ne permettre que des paliers à mi-étage (encore faut-il aménager un dégagement suffisant devant chaque porte palière, de dimension équivalente à celle de la cabine, pour éviter les chutes par un débouché sur les marches tournantes de l'escalier...), et par ailleurs la taille de la cour ou de la courette doit être suffisante pour lui conserver après installation du pylône sa fonction d'éclairage et de ventilation ; en outre, une implantation est soumise à la procédure de déclaration préalable à effectuer en mairie (articles R422-2 à 12 du Code de l’urbanisme) ;

- choix de la solution technique et implantation de la machinerie : idéalement le local doit être situé en cave pour limiter le bruit ; à défaut de sous-sol, il peut être créé par affouillement si le terrain le permet ; autrement, il peut être créé en toiture ou au dernier étage (dans ce cas celui-ci n'est pas desservi !), ou au rez-de-chaussée latéralement à la cage, à moins d'avoir recours à des modèles récents d'ascenseurs ne nécessitant pas de local de machinerie ;

- accessibilité du local de machinerie et aux poulies de renvoi;

- respect de la réglementation relative à la protection contre les risques d'incendie et de panique ;

- accessibilité autant que faire se peut de l'équipement aux handicapés ;

- mesures de calfeutrement et d'isolation à prévoir pour limiter les nuisances sonores, en particulier dans les logements proches de la cage et surtout de la machinerie ; une précaution judicieuse est de prévoir dans le marché d'installation le respect de l'objectif du label "Qualitel confort acoustique" de 25 dB(A) en niveau normalisé, mesuré conformément à la norme NFS 31.057.

On l'aura compris, la création d'un ascenseur est une opération complexe qui dépasse largement l'installation proprement dite et peut nécessiter d'importantes modifications à l'immeuble ; dans ces conditions, même si les ascensoristes disposent d'ingénieurs et d'équipes qualifiées, le recours à un maître d'oeuvre est plus qu'indiqué, et on le choisira plutôt chez les bureaux d'ingénierie spécialisés dans les installations électriques et électromécaniques.


A lire également :
- Mise en conformité des ascenseurs : des modalités contestées, un planning très contraint
- Les ascenseurs 1 : technique et réglementation
- Créer un ascenseur en copropriété


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