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Immobilier d'habitation : timide reprise de la mobilité et de la hausse des loyers
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1/9/2010
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C'est ce qui ressort des chiffres de l'Observatoire CLAMEUR, qui constitue aujourd'hui le principal outil de connaissance du marché locatif du parc privé (1), présentés par le professeur Michel Mouillart le 1er septembre : la mobilité résidentielle (taux de locataires changeant de logement dans l'année) remonte à mi-2010 à 26,5% après être tombé au plus bas de la décennie en 2009 à 25,6% (près de 30% dans les meilleurs années), et l'indice des loyers France entière, après avoir stagné en 2009, reprend une légère pente ascendante à +1,4% (après avoir connu des sommets de hausse jusqu'à +6,6% en 2000 ou entre +4,5 et +5% de 2004 à 2006), inférieure à l'inflation. A noter une forte augmentation de l'effort d'amélioration des logements, influant de manière décisive sur l'augmentation du loyer entre deux occupants (celle-ci étant même négative lorsque le bien est reloué sans travaux), et une nette augmentation de la durée de vacance entre deux locataires (en augmentation de près de 14% depuis 2008, le plus mauvais chiffre depuis 1998 !), ceci expliquant probablement cela et réciproquement...
Ces chiffres, ainsi que les loyers moyens et leur évolution cachent d'énormes disparités, notamment entre l'Ile-de-France et quelques zones tendues, qui ne connaissent pratiquement pas de vacance, et où l'on trouve des loyers de plus 10-12 euros le m2 (20 à 30 à Paris intra muros) et le reste de la France où les loyers tombent à 5-6 euros, voire moins dans quelques petites villes au marché excédentaire, où la vacance peut atteindre des moyennes de 8 mois contre une moyenne de 2,1 mois pour la France entière. La construction de neuf défiscalisé ces dernières années n'est pas étrangère à ces disparités...
Globalement on compte moins de villes où les loyers baissent qu'en 2009 où elles étaient majoritaires, du moins dans l'échantillon de CLAMEUR : la proportion tombe à 1/3 contre 2/3 de villes (ou arrondissements de Paris) où les loyers continuent d'augmenter ou ré-augmentent, alors qu'elle était de 50-50 en 2009. Parmi les haussières, paris et plusieurs de ses voisines d'Ile-de-France, Lyon, Marseille, Bordeaux, Rennes ; Montpellier, Dijon, Nantes, Strasbourg, Lille, Nantes, Avignon restent stables ; enfin parmi les baissières, on trouve Grenoble, Chambéry, Toulouse, le Mans...
Autre information intéressante bien que pas nouvelle : les loyers du neuf, en général de 10 à 15% supérieurs à localisation et taille de logement comparables, stagnent une fois de plus, et ce pratiquement depuis 2006. La défiscalisation n'a dont été ni inflationniste, ni franchement déflationniste...
A noter enfin que ce sont principalement les loyers des grandes surfaces qui augmentent, à partir des 3 pièces (+2 à +3%, les loyers des 2 pièces augmentent plus timidement (+1,1%), et ceux des studios et une pièce stagnent carrément (+0,4%). D'aucuns y voient l'effet de la progression du phénomène de colocation, mais peu de chiffres ont été produits à ce jour pour quantifier son ampleur réelle, au delà de son succès médiatique. L'ANIL (association nationale pour l'information sur le logement) a tenté une estimation, à 160.000 pour le nombre de ces logements et à 370.000 pour les colocataires qui les partagent, en général étudiants ou jeunes actifs, en abaissant ainsi leur quittance mensuelle de 30 à 50% par rapport au coût d'un studio pour chacun.
(1) L'observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) rassemble des références de location du marché privé fournies par des réseaux et organisations professionnelles d'agents immobiliers et administrateurs de biens (sauf la FNAIM), une organisation de propriétaires (l'UNPI ou Union nationale de la propriété immobilière), des grands groupes d'administration de biens (Foncia, Urbania, Gérer, Nexity, etc.) des sites d'annonces (Se Loger), des propriétaires institutionnels (SNI, etc.), avec le concours de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), et sous la direction scientifique du professeur Michel Mouillart, de l'université Paris X Nanterre
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universimmo.com
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