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Une sélection d'actualité sur l'immobilier chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…


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Brèves : 
 L'autoconsommation d'électricité désormais possible - 17/2/2017
 La demande de logement social de la Métropole du Grand Paris en 2015 - 17/2/2017
 Nouveau dispositif fiscal Louer abordable : les plafonds à respecter - 16/2/2017
 Une base de données de l’OCDE sur le logement abordable - 16/2/2017
 Assurance-emprunteur : précisions sur les modalités du droit à l'oubli - 16/2/2017
 La résiliation annuelle de l'assurance emprunteur ne va-t-elle pas entraîner une hausse des taux des banques ? - 13/2/2017

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L'autoconsommation d'électricité désormais possible

17/2/2017 
Le Parlement a adopté définitivement le 15 février 2017 le projet de loi relatif à l'autoconsommation d'électricité et à la production d'électricité à partir d'énergies renouvelables. Il vise à favoriser le développement de l'autoconsommation d'électricité, qui permet à un particulier ou une entreprise de consommer le courant qu'il produit, souvent via des panneaux solaires, plutôt que de l'injecter dans le réseau.

"Le projet de loi sera très rapidement promulgué afin que ses dispositions en faveur de l'accélération de la transition énergétique entrent en vigueur", a annoncé à l'AFP la ministre de l'environnement Ségolène Royal qui rappelle que 5.000 Français sont aujourd'hui déjà concernés par l'autoconsommation. Jusqu'à présent, les particuliers et les entreprises n'étaient pas vraiment incités à se lancer, du fait de l'absence de règles claires et d'un intérêt économique limité avec les prix bas de l'électricité et les tarifs attractifs de rachat par EDF du courant produit par les énergies renouvelables.

Pour le SER-SOLER, branche photovoltaïque du SER (Syndicat des énergies renouvelables), "le projet de loi de ratification comporte des avancées par rapport au texte originel de l'ordonnance, même s'il nous semble que nous aurions pu aller plus loin, notamment dans la définition de l'autoconsommation collective, pour permettre son développement à l'échelle des îlots urbains et des petites communes". Le projet de loi ratifie deux ordonnances publiées cet été qui obligent notamment les gestionnaires du réseau électrique à faciliter les opérations d'autoconsommation, donnent une définition des opérations d'autoconsommation collective, et prévoient un tarif d'utilisation des réseaux publics d'électricité spécifique.

Toujours selon le SER, le projet d'arrêté tarifaire en préparation est de nature à lancer véritablement ce marché...

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La demande de logement social de la Métropole du Grand Paris en 2015

17/2/2017 
Depuis le 1er janvier 2016, la Métropole du Grand Paris regroupe 12 établissements publics territoriaux (EPT), lesquels rassemblent Paris, les trois départements de la Petite Couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne), et auxquels s'ajoutent Argenteuil et six communes de l'Essonne (Paray-Vieille-Poste, Morangis, Athis-Mons, Juvisy-sur-Orge, Savigny-sur-Orge et Viry-Châtillon). Elle compte près de 7 millions d'habitants, soit 58% de la population francilienne (11,9 millions d'habitants en Ile-de-France).

Les Agences Départementales d'Information sur le Logement (ADIL) de Paris et du Val-de-Marne, se sont associées via leurs Observatoires du logement pour la réalisation d'une étude commune sur la demande de logement social dans la Métropole du Grand Paris. Cette publication recense les différentes caractéristiques des ménages souhaitant obtenir un logement social dans les douze territoires qui composent la Métropole, ainsi que celles des attributions de logement ayant eu lieu au cours de l'année 2015.

L'étude révèle qu'au 31 décembre 2015, on comptait 458.298 demandes actives pour accéder à un parc de 815.253 logements sociaux, et pour lequel la rotation et la vacance sont très faibles. On apprend aussi dans ce périmètre, 65% des demandeurs présents dans le fichier au 1er janvier 2015 l'étaient toujours au 31 décembre 2015 (contre 61% à l'échelle régionale). Outre ceux qui ne bénéficient pas d'un logement propre (34% des demandeurs), pour les autres les prix immobiliers et les loyers trop élevés du parc privé ou encore l'étroitesse des logements par rapport à la situation familiale contraignent bon nombre de ménages à se reporter vers le parc social ou à y demeurer. Ce recours au logement social touche par ailleurs toutes les tranches d'âge et toutes les catégories de ménages : des personnes seules, des couples, des familles, dont certaines monoparentales, en emploi stable ou précaire, avec des ressources souvent faibles (52% des ménages demandeurs disposent de ressources inférieures à 1.500 euros).

Cette étude constitue une première étape pour mieux comprendre les spécificités des territoires de la métropole. Elle offre un premier recueil de données et d'analyse sur la structure du parc locatif social, ses occupants, ainsi que sur le profil des demandeurs, les motifs de la demande ou encore les types de logements recherchés et attribués.

Voir l'étude : Métropole du Grand Paris et logement social : État des lieux de la demande et des attributions



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Nouveau dispositif fiscal Louer abordable : les plafonds à respecter

16/2/2017 
Emmanuelle Cosse, ministre du logement, a présenté le 2 février le dispositif "Louer abordable", le nouveau dispositif d'incitation fiscale dans le cadre d'un conventionnement avec l'ANAH entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019 prévu par l'article 46 de la loi de finances pour 2017. Il permet depuis le 1er février aux propriétaires louant un logement à un niveau de loyer abordable pour des ménages modestes de bénéficier suivant les cas d'une déduction de 15 à 85 % sur leurs revenus locatifs.

L'objectif est de développer l'offre sociale et solidaire en mobilisant le parc privé, et en particulier les logements vacants, dans les zones tendues. La déduction est au minimum de 30% dans les zones les plus tendues. Cette définition s'applique à 2.274 communes, réparties en trois zones: 77 dans la zone A bis (Paris et petite couronne), 650 dans la zone A (grande couronne parisienne, Cote-d'Azur, Aix-Marseille, Montpellier, Lille, Lyon) et 1.547 dans la zone B1 (autres agglomérations). Dans 3.900 autres communes "tendues", regroupées dans la zone B2, les propriétaires pourront déduire au moins 15% de leurs revenus locatifs. Le site internet www.louer-abordable.gouv.fr permet de savoir à quelle zone est rattachée chaque commune, et indique désormais aussi les plafonds de loyer au m2 et de ressources des locataires à appliquer.

En fonction du loyer pratiqué, le taux d'exonération peut être porté à 70% (ou 50% en zone B2). Le décret fixant les prix plafonds "est en cours de publication", a indiqué le ministère à l'AFP le ministère, mais les valeurs sont déjà connues. Ce sont celles du régime "Borloo ancien" dont le "Louer abordable" est une nouvelle version : 11,77 euros par mètre carré en zone A bis, 9,06 euros en zone A, 7,80 euros en zone B1 et 5,82 euros en zone B2. En contrepartie, le propriétaire s'engage à louer à ce tarif pendant 6 ans, voire 9 s'il bénéficie en prime d'une aide pour rénover le logement.

Par ailleurs, une déduction de 85% est possible partout en France si le logement est loué via un intermédiaire, qui peut être soit une association agréée par l'Etat, soit une agence immobilière à vocation sociale.

Baptisé déjà "Cosse ancien" par les professionnels immobiliers, le dispositif "Louer abordable" a pour objectif "la remise sur le marché de 50.000 logements vacants en trois ans". Toutes les informations nécessaires et même une vidéo explicative peuvent être trouvées sur une page dédiée du site du ministère du logement : www.louer-abordable.gouv.fr.

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Une base de données de l’OCDE sur le logement abordable

16/2/2017 
L'OCDE (Organisation de coopération et de développement économiques) s'est intéressée au "logement abordable" de ses États membres. Une base de données est mise en ligne avec des indicateurs répartis selon trois dimensions principales :

1- Caractéristiques du marché du logement;
Pour chaque pays ont peut connaître le statut d'occupation des logements avec les pourcentages de propriétaires avec ou sans crédit, de locations au prix du marché sur le marché locatif privé ainsi que le pourcentage de locations à prix réduit subventionnés. La France compte 38,7 % de propriétaires sans emprunt et 23% avec emprunt, 21,4% de locataires dans le secteur privé et 14,1% dans le secteur subventionné. Au Royaume Unis 32,7% sont propriétaires sans crédit, 31% avec un prêt en cours, 17,3% sont locataires dans le secteur privé et 18,3% dans le secteur subventionné.

2- Conditions de logement; avec le pourcentage par pays de sur-occupation et surcharge du coût du logement chez les locataires à faibles revenus en 2014. La Pologne est le pays où la sur-occupation des logements atteint 47,1% contre 1,8% au Japon. Plus de 50% des locataires à faibles revenus, dépensent plus de 40% pour se loger au Portugal, au Royaume-Uni et aux États-Unis. L'Espagne atteint 63,9%, la Grèce 68,6%. Le Chili et la Croatie dépassent les 69%.

3- Politiques publiques en faveur du logement abordable ; avec les dépenses en allocations logement en % du PIB par pays et % du parc locatif de logement social en 2015. Ainsi le Royaume-Uni est en tête des pays avec une dépense publique en allocations logement de 1,41% du PIB devant le France à 0,83% et l'Allemagne à 0,59%.


Pour l'OCDE, l'accès à un logement abordable et de qualité constitue un besoin fondamental, et est essentiel pour promouvoir un certain nombre d'objectifs de politique sociale, notamment la lutte contre la pauvreté, l'égalité des chances, l'inclusion sociale et la mobilité.

Voir La base de données de l'OCDE sur le logement abordable


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Assurance-emprunteur : précisions sur les modalités du droit à l'oubli

16/2/2017 
Un décret publié le 14 février 2017 précise les modalités d'information des emprunteurs sur les dispositions relatives à la non-déclaration des antécédents de santé ou à la non-application d'une majoration de tarifs ou une exclusion de garanties pour les personnes présentant un risque aggravé. La loi du 26 janvier 2016 de modernisation du système de santé a créé ce qu'on appelle un "droit à l'oubli" permettant aux personnes qui ont été traitées pour un cancer et en ont guéri de contracter plus facilement un crédit, notamment immobilier. Elle a fixé à 10 ans maximum après la fin du protocole thérapeutique pour le traitement d'un cancer (5 ans pour ceux survenus avant 18 ans) le délai au terme duquel aucune information médicale relative aux pathologies cancéreuses ne peut être demandée par les organismes assureurs.

Un document d'information élaboré dans le cadre de la convention nationale AERAS ("s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé") doit être remis à chaque candidat à un contrat d'assurance ayant pour objet le remboursement d'un crédit relevant de cette convention; ce document doit préciser les conditions et les délais dans lesquels les candidats à l'assurance ne sont pas tenus de déclarer leurs antécédents médicaux, les conditions et les délais dans lesquels ils ne pourront se voir appliquer une majoration de tarifs ou une exclusion de garanties, et enfin les modalités de consultation de la grille de référence prévue à l'article L1141-5 du code de la santé publique.




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La résiliation annuelle de l'assurance emprunteur ne va-t-elle pas entraîner une hausse des taux des banques ?

13/2/2017 
L'avertissement est lancé par le courtier en ligne Vousfinancer.com (140 agences en France et Dom-Tom) ne manque pas de pertinence : alors que le parlement vient d'adopter définitivement le principe de la résiliation annuelle de l'assurance emprunteur, il est permis de s'interroger sur l'impact à moyen terme d'une telle mesure. Car si à court terme les nouveaux emprunteurs vont pouvoir réaliser des économies sur leur assurance, le fait que tous les contrats puissent être renégociés à partir du 1er janvier 2018 risque de peser sur la rentabilité des banques qui devront compenser le manque à gagner engendré, ce qui pourrait contribuer à la remontée des taux de crédit immobilier.

La mesure va certes introduire davantage de concurrence sur un marché de l'assurance emprunteur détenu à 85% par les banques via la souscription de leur assurance groupe. L'offre devrait être plus diversifiée, avec des tarifs en baisse et de meilleures garanties afin d'être plus attractive pour diminuer la probabilité de résiliation. Mais le fait que le stock de contrats en cours puisse être résilié va retirer aux banques une source importante de rentabilité, à un moment ou la marge réalisée sur les taux de crédit a été écrasée par la baisse des taux. En effet, fait remarquer Jérôme Robin, président et fondateur de Vousfinancer, "les emprunteurs concernés seront essentiellement ceux qui ont souscrit un crédit récemment, donc à des taux très bas tels que nous les connaissons depuis 4 ans, et sur lesquels les marges des banques pourraient devenir négatives a posteriori une fois l'assurance résiliée... Dans ce contexte, il est certain que les banques devront trouver le moyen de compenser le manque à gagner, ce qui pourrait contribuer à une remontée plus forte des taux de crédit alors même que depuis fin 2016, elles contiennent les hausses en ne répercutant que faiblement l'envolée des taux d'emprunt d'Etat", souligne Jérôme Robin.

A noter que ce nouveau contexte intervient alors que les marchés financiers ont amorcé une phase de remontée des taux long terme, alimentée par le début de la sortie progressive du "quantitative easing" pratiqué depuis plusieurs années par la FED (la banque centrale américaine), et un retour de l'inflation, modeste mais net, aux Etats-Unis et en Europe. Ajoutons que les crédits immobiliers français à taux fixe, sans y être vraiment indexés, sont influencés par le taux de l'OAT 10 ans (obligations assimilées du Trésor), et que celui-ci subit actuellement un "spread" (différentiel) croissant avec les taux de son homologue allemand, cette fois en raison de risques politiques perçus par les marchés à l'issue de l'élection présidentielle...



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