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Une sélection d'actualité sur l'immobilier chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…


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Brèves : 
 Révision des loyers des baux d'habitation : l'IRL tend vers les 2% d'augmentation - 15/1/2019
 Action Logement ajoute 9 milliards d'euros pour le logement et la mobilité des salariés - 10/1/2019
 Habitat indigne : des actions sous-calibrées - 10/1/2019
 Les charges réelles d'un logement en copropriété sont au moins de 35% de plus que les charges courantes - 9/1/2019

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Révision des loyers des baux d'habitation : l'IRL tend vers les 2% d'augmentation

15/1/2019 
L'IRL (indice de référence des loyers) continue sa hausse au 4ème trimestre 2018, avec une valeur d'indice de 129,03, soit une évolution de 1,74% sur un an, contre +1,57% au 3ème trimestre, +1,25% au 2ème , +1,05% les deux trimestres précédents (1)... (v. notre section des indices et chiffres-clés)...

C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc, même si c'est avec retard, les évolutions de l'inflation, ce qui laisse présager une séquence haussière d'au moins un ou deux trimestres...

Rappelons que l'IRL sert à la fixation du loyer des logements reloués après le départ d'un locataire dans les zones tendues (précisément celles où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants). Le bail du nouveau locataire doit mentionner le loyer du précédent et, en dehors de toute autre disposition d'encadrement, le nouveau loyer ne peut être supérieur à celui qui résulte de l'évolution de l'IRL. Aux termes du décret d'encadrement du 30 juillet 2014, les dispositions concernant les nouvelles locations s'appliquent aux logements vacants définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location, à l'exception logique de ceux faisant l'objet d'une première location, mais aussi de ceux inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois. Par contre, le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut désormais être librement réévalué.

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Action Logement ajoute 9 milliards d'euros pour le logement et la mobilité des salariés

10/1/2019 
Pour faire face à une crise du logement qui s'aggrave dans de nombreux territoires, Bruno Arcadipane, président de l’organisme paritaire Action Logement (collecteur du "1 % Logement") a annoncé jeudi un plan de 9 milliards d’euro, "qui se veut une réponse concrète aux questions de pouvoir d'achat pour les salariés les plus modestes". Action Logement veut ainsi démontrer ainsi "sa capacité d’action visant à répondre aux urgences du moment tout en contribuant à porter des solutions structurantes aux défis de demain".

Ce plan comprend sept axes prioritaires :
  • les enjeux de la rénovation énergétique des logements qui génère des charges importantes
    pour les ménages,
  • les problèmes de mobilité que rencontrent de nombreux salariés dans leurs déplacements
    contraints entre leur logement et leur lieu d’emploi,
  • la nécessité d’une société plus inclusive prenant en compte, en particulier, la question des
    salariés âgés et la prise en charge de leur dépendance,
  • la transformation de bâtiments de bureaux vides en logements,
  • l’attention nécessaire portée aux territoires d'outre-mer et à leurs contraintes spécifiques,
  • l’accompagnement de la croissance de l’offre de logements de qualité adaptée aux besoins
    de chacun,
  • la nécessité de résorber l’habitat dégradé voire indigne où vivent de nombreux salariés.

    Les sommes annoncées sont censées s’ajouter au plan de 15 milliards prévu dans le cadre de la convention quinquennale avec l’État pour la période 2018-2022. Julien Denormandie, ministre chargé de la ville et du logement, a salué cette proposition, et s'est engagé à apporter son soutien "pour que ce qui a été annoncé aujourd'hui devienne réalité dans les plus brefs délais", a-t-il précisé.

    "Le plan a été voté hier [le 8 janvier (NDLR)]) en fin d'après-midi, vous dire que tout serait cadré et fixé ce serait faux", a de son côté déclaré M. Arcadipane, qui a précisé que le plan serait financé pour un tiers par des fonds propres et pour deux tiers par des levées d'emprunts. 4 milliards devraient être consacrés au financement de prêts bonifiés, 3 milliards engagés en fonds propres et 2 milliards en subventions", précise encore Action Logement, qui cherche aussi à dissiper l'idée que le plan aurait été mis au point en catastrophe en réponse au mouvement des "gilets jaunes" : "les premières discussions ont commencé bien avant le mouvement", a indiqué Bruno Arcadipane. "Les partenaires sociaux qui travaillent au côté d'Action Logement au quotidien n'ont jamais attendu quoi que ce soit pour donner une impulsion forte et une dynamique à ce mouvement", qui arrive cependant à point nommé...


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    Habitat indigne : des actions sous-calibrées

    10/1/2019 
    La Fondation Abbé Pierre, la fédération Soliha, le groupe Procivis et l'Association Nationale Compagnons Bâtisseurs ont, lors d’une conférence de presse le 9 janvier, dressé un état des lieux et réclamé une politique nationale ambitieuse en matière de lutte contre l'habitat indigne. Pour la Fondation, les deux plans mis en place récemment par le gouvernement, pour contribuer à lutter contre l’habitat indigne, le plan "Initiatives Copropriétés" et le programme "Action Cœur de ville" ne peuvent fonctionner qu’avec un engagement réel et large des collectivités territoriales. Or, sur le terrain la Fondation et ses partenaires constatent que les nombreux outils, moyens financiers et dispositifs ne sont pas suffisamment utilisés.

    Après le drame de Marseille (effondrement de deux immeubles dont une copropriété) et la prise de conscience du phénomène massif de l’habitat indigne qui concernerait 900.000 à 1,3 millions de personnes, contraintes de vivre dans des conditions d’habitat dangereuses et indignes, la fondation demande à l’Etat et aux élus de tous les territoires de se saisir de l’arsenal existant. La Fondation Abbé Pierre demande également au gouvernement d’engager sans tarder un ambitieux plan national de lutte contre l’habitat indigne, avec une véritable volonté programmatique. Enfin la fondation rappelle que la bataille contre l’habitat indigne ne pourra être gagnée que lorsque la crise du logement sera enrayée par la mise en œuvre de toutes les mesures portées depuis des années par les associations et la Fondation Abbé Pierre : production massive de logements à loyers abordables (et bien situés), encadrement des loyers en secteurs tendus, augmentation des APL, accélération de la politique du "logement d’abord" (alternative au coûteux hébergement d'urgence), intensification de la prévention des expulsions locatives, renforcement des moyens pour les quartiers en politique de la ville…

    La Fondation a également annoncé, à cette occasion, qu'elle se constitue partie civile dans la procédure judiciaire contre X pour homicides involontaires aggravés par violation manifestement délibérée d'une obligation de prudence ou de sécurité ouverte à la suite des effondrements des immeubles de la rue d'Aubagne, à Marseille.

    Voir : L’habitat indigne en France- Fondation Abbé Pierre du 09/01/2019






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    Les charges réelles d'un logement en copropriété sont au moins de 35% de plus que les charges courantes

    9/1/2019 
    Ce constat alarmiste est fait par l'Association des responsables de copropriété (ARC) qui se fonde sur plusieurs études réalisées ces dernières années. Les candidats copropriétaires, faute d’avoir été avertis sur cette réalité avant de s'engager sur une promesse de vente, sous-évaluent le coût réel du logement qu'ils envisagent d'acquérir, et tentent ensuite de résister au vote des travaux collectifs nécessaires pour maintenir les immeubles en état. Or les études montrent que "la part contributive des sommes nécessaires pour faire face aux travaux d’entretien et de rénovation représenterait 35 % du montant des charges courantes annuelles", souligne l'ARC. Résultat : les immeubles se dégradent, ce qui enclenche les processus cumulatifs de dévalorisation des logements et de paupérisation des copropriétaires, générant à terme des copropriétés en difficulté qui cumulent des impayés de charges et un vieillissement du bâti et des équipements collectifs.

    Le phénomène est d'autant plus inquiétant que les copropriétaires subissent depuis plusieurs années des augmentations des charges courantes nettement supérieures à l'inflation : presque 40% de hausse au cours de ces dix dernières années pour une inflation cumulée de 10% ! D'où un nombre de copropriétaires débiteurs en augmentation et des sommes impayées de plus en plus importantes dans les copropriétés comme le montrent les dernières études réalisées notamment par l’ADIL. De son côté, l’OPAC (Observatoire PAtrimonial des Copropriétés de l’ARC) a pu mettre en évidence une détérioration de l’état financier des copropriétés de près de 17% en quatre ans.

    Cette réalité met en difficulté beaucoup de copropriétaires, surtout des primo-accédants, qui lors de l’achat de leur bien n’ont pas forcément pris en considération cette donnée, les mettant rapidement en incapacité de paiement.

    Pour l'ARC, si on veut éviter cette situation, "il est essentiel d’être plus clair et transparent sur le réel coût de revient du logement qui, au-delà du prix d’achat initial, doit inclure les honoraires du notaire, les charges courantes et les provisions travaux de la copropriété rattachées aux lots et, éventuellement, le coût du crédit. Cette information doit être évaluée sur dix ans, sachant que le turnover moyen d’un copropriétaire d’un lot est de huit ans. Par ce procédé, le copropriétaire sera conscient du réel coût de revient du logement qu’il souhaite acquérir, devant intégrer dans son plan de financement du logement les charges courantes et celles relatives aux travaux".

    Pour mettre en évidence l’impact financier, l’ARC a procédé à deux calculs. Le premier intègre sur dix ans les "frais de de notaire", l’estimation des charges courantes qui évoluent de 3% par an et les travaux calculés à partir de son observatoire national des charges : OSCAR. Le second ajoute le coût du crédit (39.553 euros par exemple pour un montant d'emprunt de 164.000 euros sur une durée de 17 ans).

    Sans surprise, l'impact des charges et du crédit est d'autant plus fort que le prix d'achat est faible. Ainsi à Paris, où les prix avoisinent les 10.000 euros par m2, le surcoût sans le coût du crédit est de 14,08% (le prix moyen de revient d’un appartement de 62,5 m² passe ainsi après 10 ans de 585.497 euros à 667.941 euros). A Marseille, il est de 23,37% (on passe d'un prix de revient moyen de 157.888 euros à 194.685,78 euros) A Saint-Etienne, l'impact est encore plus important, de 56,35% (le prix de revient moyen passe de 62.200 euros à 97.251,70 euros).

    Si on ajoute le coût du crédit, la différence de prix atteint 20,84% à Paris, 69,95% au Havre et 119,94% à Saint-Etienne ! Autrement dit, dans cette dernière ville, lorsque le prix moyen d’achat du logement est de 62.200 euros, le coût total se monte au bout de 10 ans à 136.805 euros...

    "Voilà pourquoi toutes les incitations à l’accession à la copropriété doivent être accompagnées d’une véritable information claire et compréhensible sur le véritable prix de revient d’un logement, à défaut de se retrouver avec des copropriétaires et des copropriétés en difficulté", conclut l'ARC.



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