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Brèves : 
 Le tribunal administratif annule l'encadrement des loyers à Lille - 17/10/2017
 Un bras de fer tendu entre Edouard Philippe et les organismes HLM - 17/10/2017
 Une requête en annulation du décret sur le logement décent et un recours contre la baisse des APL - 14/10/2017
 Valse-hésitation autour du CITE - 10/10/2017

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Le tribunal administratif annule l'encadrement des loyers à Lille

17/10/2017 
Le tribunal administratif de Lille a annulé le 17 octobre l'arrêté signé par le préfet en décembre 2016 fixant les loyers de référence applicables dans la commune de Lille. Cette annulation suspend les effets de l'encadrement. Prévu par la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 20 février 2014, pour s'appliquer dans toutes les zones tendues, le dispositif d'encadrement des loyers a été cantonné en août 2014 par le Premier ministre d'alors, Manuel Valls, à la ville de Paris et aux communes volontaires. Il a été instauré à Lille au 1er février 2017 sur demande de sa maire, Martine Aubry.

A noter que le Conseil d'État avait déclaré illégale la décision de Manuel Valls d'arrêter l'application l'encadrement comme le prévoyait la loi, et ce sur recours déposé par "Bail à part, tremplin pour le logement", association présidée par Julien Bayou. Le Conseil d'État avait motivé cette annulation en rappelant que le champs d'application de la loi votée s'étendait à 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants où il existe "un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logement" et que "la Constitution ne permet pas au pouvoir réglementaire de procéder à une mise en œuvre de la loi à titre expérimental lorsque la loi ne l'a pas elle-même prévu".

Dans l'intervalle, l'encadrement des loyers à Paris et à Lille a fait l'objet de plusieurs recours, tous rejetés. Puis la Chambre FNAIM du Nord, l'Union des syndicats de l'immobilier (UNIS) et l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) Nord de France - chambre régionale de la propriété immobilière Nord Pas-de-Calais Somme ont demandé à nouveau au tribunal d'annuler les arrêtés ministériels qui avaient permis la mise en place de l'encadrement. Elles contestaient notamment le fait que le dispositif a été mis en œuvre sur la seule commune de Lille.

Le tribunal a rejeté la première requête, dirigée contre l'arrêté portant agrément de l'ADIL en tant qu'observatoire des loyers pour la commune de Lille. En effet, selon le tribunal cet agrément, qui n'a pas, par lui-même, pour effet de rendre applicable le dispositif de plafonnement des loyers, n'affecte pas directement le marché immobilier ou les intérêts des propriétaires que l'UNPI Nord de France a pour mission de représenter, et encore moins ceux des professionnels représentée par la FNAIM du Nord et l'UNIS. Pour le tribunal, ces associations n'ont pas un intérêt suffisant pour demander l'annulation de l'agrément de l'ADIL.

S'agissant de la requête dirigée contre l'arrêté du préfet du Nord du 16 décembre 2016, fixant les loyers de référence, le tribunal considère que seul l'UNPI Nord de France a un intérêt lui donnant qualité pour agir, eu égard aux effets pécuniaires susceptibles de découler de la mise en œuvre du dispositif d'encadrement pour les propriétaires de logements à même d'être donné à bail sur le territoire de la commune de Lille.

Sur le fond, le tribunal donne raison aux demandeurs, jugeant que le dispositif de plafonnement des loyers ne pouvait pas être appliqué dans la seule commune de Lille. Ce dispositif, dont le Conseil d'Etat a rappelé dans sa décision du 15 mars 2017 qu'il ne pouvait pas se limiter aux seules communes qui se portent volontaires, doit être mis en œuvre dans l'ensemble de l'agglomération lilloise au sens du décret du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l'article 232 du code général des impôts. Ainsi, l'agglomération lilloise, qui comprend 59 communes, doit être regardée dans son ensemble comme constituant une "zone tendue" pour l'application du dispositif de plafonnement et, plus généralement, d'encadrement des loyers, alors même que la commune de Lille, à elle-seule, présenterait les caractéristiques d'une telle zone.

Le tribunal a en conséquence annulé l'arrêté du préfet du Nord en date du 16 décembre 2016, au motif qu'en limitant son périmètre au seul territoire de la commune de Lille il ne respecte pas les dispositions de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 et celles du décret pris pour son application.

Cette décision ouvre la voie à une action similaire à Paris s'il se trouve quelqu'un pour engager l'action, ce qui ne manquera probablement pas. Ceci étant, le gouvernement est censé appliquer la loi, du moins tant qu'elle n'a pas été modifiée, par exemple dans la grande loi logement annoncée d'ici la fin de l'année. Pour le moment aucune communication de sa part n'a dévoilé ses intentions à ce sujet, même si on a pu comprendre que le président de la République n'était pas un fanatique de l'encadrement...






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Un bras de fer tendu entre Edouard Philippe et les organismes HLM

17/10/2017 
Le premier ministre, Edouard Philippe, dans un courrier adressé au président de l'USH (Union Sociale pour l'Habitat), demandait au mouvement HLM de reprendre le dialogue en lui proposant des mesures qui permettraient d'améliorer les conditions de financement des organismes pour leur permettre de supporter la baisse de recette consécutive à la baisse des loyers exigée par le gouvernement en contrepartie de la baisse des APL. Jean-Louis Dumont président l'USH a, le 13 octobre, répondu au Premier ministre que les "contreparties de taux et de prêts qui pour la plupart n'ont de sens que si nous pouvons maintenir un niveau d'investissement important" ne sont pas "opérantes dans l'hypothèse d'assèchement des fonds propres qu'établit l'article 52 du projet de loi de finances".

En effet, pour l'union nationale des fédérations d'organismes HLM, l'article 52 intitulé "Réforme des aides au logement et de la politique des loyers dans le parc social" revient à faire "payer" par les organismes HLM le désengagement de l'État au regard du nombre de "familles APLisées" accueillies.

L'union nationale des fédérations d'organismes HLM, est d'accord pour reprendre le dialogue mais rappelle que "ces échanges ne pourront pas porter principalement, et encore moins exclusivement sur les "compensations" dont toutes les études démontrent selon elle qu'elles ne sont pas à la hauteur du choc que le projet de loi de finances persiste à infliger au monde HLM". Pour "compenser" la baisse des loyers, le Premier ministre développe dans son courrier trois mesures : la réforme du Livret A, dont le taux sera stable pendant deux ans avant d'être abaissé, via une nouvelle formule de calcul, à compter de 2020, un appui possible sur le supplément de loyer de solidarité, et enfin un allongement par la Caisse des Dépôts – jusqu'à 10 ans – de la maturité des prêts aux bailleurs sociaux, sur une enveloppe d'environ 30 milliards d'encours. Dans certaines conditions, cet allongement de la durée des prêts pourra être associé à un ajustement du taux d'intérêt...

Alors que débutait l'examen du Projet de loi de finances à l'Assemblée nationale le 17 octobre 2017, un rassemblement unitaire de près de 40 bailleurs sociaux, d'élus et de représentants des locataires manifestait en début d'après-midi, aux abords de l'Assemblée nationale sur l'esplanade des Invalides, demandant le retrait de l'article 52 et qu'une véritable concertation s'engage entre l'État, les élus locaux et les acteurs du logement social.

Les organismes HLM sont également soutenus dans leur action, par les associations d'élus telles que l'Association des maires de France, son président François Baroin en tête, l'Assemblée des communautés de France, l'Assemblée des départements de France, l'Association des petites villes de France, France urbaine, Ville & Banlieue... inquiets des risques de "faillites" d'organismes HLM sur leurs territoires, de l'arrêt des constructions et réhabilitations dans le parc social, ou encore de l'impossibilité de lancer le programme ANRU 2, ainsi que du risque pesant sur les garanties d'emprunt que leurs collectivités ont signées.

A suivre…



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Une requête en annulation du décret sur le logement décent et un recours contre la baisse des APL

14/10/2017 
Après avoir adressé au Premier ministre, en mai dernier, un recours gracieux resté sans réponse, le CLER - Réseau pour la transition énergétique, la Fondation Abbé Pierre, France Nature Environnement et l'UFC Que Choisir ont déposé au Conseil d'Etat une requête en annulation du décret du 9 mars 2017 relatif aux caractéristiques du logement décent.
Ce décret, était prévu par la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte. Il devait définir le critère de performance énergétique minimale à respecter pour qu'un logement puisse être considéré comme "décent", en plus bien entendu des caractéristiques antérieures de salubrité, confort, sécurité, etc., et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les associations dont le CLER avaient dès la parution de ce décret dénoncé "des normes de qualité dignes du 19ème siècle". De fait, le décret manque pour le moins d'ambition : le logement est qualifié d'énergétiquement décent s'il comporte une bonne étanchéité à l'air et une aération correcte ; il n'est pas fait mention de dépense énergétique.

Les demandeurs considèrent d'une part, que ce décret est inefficace pour mettre les logements locatifs sur la voie de la performance énergétique, "les propriétaires n'étant pas incités à réaliser des travaux dont il leur est impossible de déterminer s'ils seront de nature à rendre leur bien conforme à la loi", et qu'il ne favorise pas d'autre part la protection des locataires les plus défavorisés de factures exorbitantes et des risques qu'un logement mal isolé et mal chauffé fait peser sur leur santé. Ils demandent au Conseil d'État de mettre fin à cette insécurité sociale et juridique inacceptable, les passoires énergétiques ne devant plus être considérées comme des logements "décents".

Parallèlement, le collectif "Vive l'APL " regroupant de nombreuses associations, fédérations et unions syndicales, a déposé mercredi 11 octobre un recours au Conseil d'État contre le décret et l'arrêté datés du 28 septembre 2017, relatifs aux aides personnelles au logement (APL), et prévoyant notamment la baisse de toutes les aides personnelles au logement de 52 euros par mois.

Ce recours vise, selon le collectif, à faire reconnaître que le pouvoir réglementaire, en prenant une mesure d'une telle portée sans que celle-ci ne soit débattue devant le Parlement a empiété sur une compétence qui appartient au seul législateur. Par ailleurs, selon les demandeurs, cette mesure porte atteinte aux principes constitutionnels de dignité de la personne humaine et d'égalité devant la loi. En effet, la baisse des APL réduit la possibilité d'accès à un logement pour les personnes en situation de précarité et réduit leur chance de s'y maintenir pour celles disposant d'un logement. De plus, la réduction du montant des aides concerne l'ensemble des allocataires sans distinction et impacte de manière plus importante les personnes les plus vulnérables. Le décret et l'arrêté contestés remettent en cause le principe selon lequel, la réduction ou la suppression des prestations ne saurait être effectuées sans préserver l'équilibre entre les exigences de l'intérêt général et la sauvegarde du droit au respect du versement d'une prestation. Enfin, ces textes remettent en cause la sécurité juridique des baux en cours, bailleurs et locataires ayant choisi de conclure le contrat en considération du niveau des prestations existant au moment de la signature du bail.

A noter aussi que le décret contesté prévoit pour la première fois la possibilité de moduler les aides par simple arrêté ministériel, ce qui permet au gouvernement de s’affranchir de la consultation du CNH (Conseil national de l'Habitat) composé de représentants des bailleurs, des locataires et des associations de lutte contre le mal-logement...


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Valse-hésitation autour du CITE

10/10/2017 

Lors de la présentation du "Paquet solidarité climatique" par le ministre de la transition écologique, Nicolas Hulot, le 19 septembre dernier, le sort du crédit d'impôt pour les fenêtres, volets et portes n'était pas assuré. Sa disparition a été actée dans le projet de loi de finances pour 2018. Mais afin d'éviter de déstabiliser financièrement les entreprises du secteur, les pouvoirs publics donnaient six mois aux acteurs économiques pour s'adapter à cette fin programmée.

Le crédit d'impôt continuerai à s'appliquer, mais à un taux de 15% et non plus de 30% pour les dépenses payées du 27 septembre 2017 au 27 mars 2018. Toutefois, les contribuables pourraient continuer à bénéficier du taux de 30% si un devis a été accepté et un acompte versé avant le 27 septembre 2017. Les dépenses payées à compter du 28 mars 2018 jusqu'au 31 décembre 2018 ne seraient plus éligibles au CITE, à l'exception de celles qui auront fait l'objet d'un devis accepté et d'un acompte versé avant le 28 mars 2018. Dans ce cas, le taux de 15% pourrait leur être appliqué.

En revanche, les chaudières fonctionnant au fioul n'ouvriraient plus du tout droit à l'avantage fiscal. Volonté de mettre fin aux énergies fossiles oblige, les dépenses d'acquisition de ces installations n'ouvriraient plus droit au CITE depuis le 27 septembre 2017, sauf en cas d'acceptation d'un devis et versement d'un acompte avant cette date.

À noter cependant que les travaux de pose, d'installation et d'entretien de ces matériaux et équipements restent soumis à la TVA au taux réduit de 5,5%, en vertu de l'article 278-0 bis A du CGI, même si ceux-ci ne sont plus éligibles au CITE. Par ailleurs, ils bénéficieront toujours du dispositif des certificats d'économie d'énergie.

A noter également que si le CITE est maintenu en 2018, il était prévu qu'il serait ensuite transformé en prime en 2019.

Aujourd'hui tout cela n'est plus sûr. Entre-temps, le secteur du bâtiment, qui aurait beaucoup à souffrir de ces mesures, et notamment celui des fenêtres et des ouvertures, s'est organisé, mettant en avant des risques de suppressions d'emploi massives. Invité aux 24 heures du Bâtiment, organisées le 6 octobre par la Fédération française du bâtiment (FFB), Emmanuel Macron, président de la République, a esquissé un recul. Tout en dénonçant la possibilité d'effets d'aubaine, suggérant que le CITE a "pu être utilisé pour installer des portes blindées", il a admis la possibilité du maintien du dispositif sous réserve qu'il soit limité aux produits spécialement configurés pour améliorer l'efficacité énergétique, comme les "double-vitrages à finalité thermique". Certaines chaudières au fioul respectueuses de l'environnement devraient également être incluses dans le CITE. L'idée du président est de ne pas couper brutalement les dispositifs.

La FFB s'est félicitée de ces intentions par la voix de Jacques Chanut, son président, qui s'est dit "soulagé"...



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