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Brèves : 
 Le nombre de transactions grimpe, les prix aussi - 29/11/2019
 Un rapport explosif sur le financement du logement social - 21/11/2019
 Les HLM demandent aux plateformes de location touristique d’améliorer leur information - 4/11/2019

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Le nombre de transactions grimpe, les prix aussi

29/11/2019 
Au 30 septembre 2019, le nombre de transactions signées en acte authentique chez les notaires au cours des douze derniers mois atteint le chiffre de 1.059.000. C'est un niveau encore jamais vu, alors que le volume cumulé sur un an observé à fin juin atteignait déjà un record à 1.015.000 ventes.

Quant aux prix, les notaires du grand Paris indiquent dans leur communiqué du 28 novembre qu’à Paris intra muros, le prix moyen au mètre carré a atteint 10.080 euros au 3e trimestre 2019, en hausse annuelle de 6,1% (toujours sur les actes authentiques signés, donc correspondant en fait aux transactions du 2ème trimestre...). En Petite Couronne, les augmentations des prix sur un an des appartements oscillent entre 4,3 et 5,2%, alors que ceux des maisons n'augmentent "que" de 1,8%. Quant à la Grande Couronne, l'évolution des valeurs des appartements et des maisons n'y dépasse pas le niveau de l’inflation 0,9% sur un an.

Enfin, en province, l’Insee constate que les prix des logements anciens restent modérés, mais augmentent néanmoins à un rythme plus soutenu que lors des deux trimestres précédents : +1,0 %, après +0,7 % et +0,6 %. La hausse sur un an est, au troisième trimestre, plus importante pour les appartements (+3,5%) que pour les maisons (+2,8%)...


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Un rapport explosif sur le financement du logement social

21/11/2019 
Par lettre de mission datée du 7 février 2019, les ministres chargés de l’économie, des comptes publics, de la cohésion des territoires et du logement avaient demandé à l’inspection générale des finances (IGF) et au conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) une analyse portant sur l’opportunité et les conditions d’une diversification des modes de financement du secteur du logement social. Le rapport remis au gouvernement en juillet 2019 n'a été rendu public que le 21 novembre, ce qui laisse perplexe. Car entre-temps, le sénateur LR Philippe Dallier a tenté dans un rapport parlementaire d'ouvrir un contre-feu contre une irruption de capitaux privés dans un secteur dont les capacités de financement ont été amputées fortement par le gouvernement dans le budget 2018 et avec la loi ELAN.

Le rapport de l'IGF, le corps le plus prestigieux de l'Etat, mais le plus sujet aux allers-retours avec le privé et le plus perméable aux volontés des milieux financiers, dresse un panorama du financement des organismes de logement social, tant en ce qui concerne le recours à l’emprunt que les fonds propres, les bailleurs sociaux fonctionnant en circuit capitalistique fermé. Il constate que l’équilibre financier des nouvelles opérations s’avère plus difficile à trouver, à cause de la hausse du coût de revient de ces opérations, de la part moins importante des subventions publiques dans les plans de financement, et de la ponction de l'Etat : la "réduction de loyer de solidarité" (la fameuse RLS) imposée aux bailleurs pour permettre la réduction des aides personnelles au logement (APL) - 1,3 milliards en 2020. Ainsi pour maintenir dans les années à venir les objectifs de construction ambitieux, notamment en zone «tendue », la question de l’irruption de capitaux privés se pose selon les auteurs.

Le rapport présente les avantages et les inconvénients de diverses options possibles pour l’entrée d’investisseurs institutionnels dans le secteur du logement social. Cependant, la mission souligne préalablement que l’intérêt des investisseurs privé, lié à la baisse de la rentabilité des autres classes d’actifs dans l’immobilier, dans un contexte d’abondantes liquidités à investir, pourrait n’être qu’un intérêt par défaut et ne pourrait porter que sur des opérations immobilières récentes, à forte visibilité, réalisées notamment dans le logement intermédiaire. La rentabilité recherchée par la majeure partie des investisseurs rencontrés serait un rendement constant, d’environ 3%. D’une manière générale, il ne faut pas attendre des investisseurs privés qu’ils se portent vers le logement très social ou les zones « détendues », indique le rapport. Néanmoins l’une des pistes envisagées est de ne plus considérer le logement social comme l'apanage d'un secteur spécialisé, mais de l'ouvrir à tout acteur - public ou privé, entreprise ou particulier - qui respecte des règles préétablies, dont notamment des plafonds de loyers. Demande formulée depuis longtemps par le lobby des propriétaires privés et défendue par les milieux libéraux.

L’Union sociale pour l’habitat (USH) a toujours été vent debout contre cette revendication qui vise à tuer le modèle français, dont l'Europe redécouvre les vertus au vu des échecs cuisants de la libéralisation et de la financiarisation du logement social dans certains autres pays européens : Royaume Uni, Pays Bas, Allemagne... Concernant cette dernière, les auteurs du rapport reconnaissent eux-même que "l’exemple de l’Allemagne depuis 25 ans montre en effet que l’application des modèles de rentabilité des investisseurs privés sans protection du parc social a conduit à la vente de logements en quantité très supérieure à celle des constructions. L’Allemagne est passée d’un modèle "généraliste" à un modèle "résiduel" de logement social, et a également connu de fortes hausses de loyers dans les zones attractives ».

Réagissant vivement par voie de presse à la publication du rapport, l'USH avertit du danger, et dénonce la mécanique mise en place depuis 2017 :

« - Baisse des APL pour les locataires du parc social et mise en place de la RLS, supportée par les organismes Hlm : pour rappel, le total des économies réalisées par l’Etat sur le financement du logement social s’élève à plus de 7 milliards d’euros entre 2017 et 2020 ;

« - Nécessité pour les organismes Hlm, pour satisfaire les besoins d’investissement, d’accroître leur endettement ;

« ...Et aujourd’hui, un rapport administratif « constate » la nécessité d’ouvrir le financement du logement social à des acteurs financiers privés. »

Autrement dit, Bercy, initiateur de la politique du gouvernement depuis deux ans s'érigerait en pompier après avoir consciencieusement mis le feu !

Pour Jean-Louis Dumont, président de l’Union sociale pour l’habitat, « il est devenu dans les habitudes de Bercy de maltraiter le logement social. Avec ce rapport, les masques tombent. Et je pose une question : quels intérêts sert ce rapport ? Celui des intérêts financiers qui conçoivent l’immobilier social comme une opportunité par temps de taux bas, ou ceux des habitantes et des habitants qui vivent dans un logement social ou attendent un logement social ? Le choix de la privatisation du logement social, d’autres pays l’ont fait et cela a eu des effets désastreux. Je ne souhaite pas à la France, pour sa cohésion, ses territoires, son économie, de vivre la même expérience. Le logement social est au service des personnes et des familles qui ont des revenus modestes, ça n’est pas qu’une affaire de tableur Excel. »

Embarrassé, le gouvernement s'est distancé le jour même de ce rapport. Le ministre en charge du logement, Julien Denormandie a assuré sur Twitter s'y être « toujours opposé.» « Il s'agit là d'un rapport et pas d'une position du gouvernement », a-t-il twitté.


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Les HLM demandent aux plateformes de location touristique d’améliorer leur information

4/11/2019 
Les HLM, rappellent à leurs locataires, qu’il est interdit de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d'une amende de 9.000 euros (article L442-3-5 du Code de la construction et de l'habitation. Confrontés depuis plusieurs mois à la médiatisation de plusieurs affaires révélant des pratiques illicites de la part de locataires qui mettent en location les logements occupés sur des plateformes de location de logements touristiques, l’Union sociale pour l’habitat (USH) et l'Union sociale pour l'habitat d’Ile-de-France (AORIF) intensifient leurs démarches d’information et de prévention à destination de leurs locataires.

Un courrier a également été envoyé, dans ce sens, aux principales plateformes de location, Airbnb, Le Bon Coin et de Particulier à Particulier (PAP). Afin de lever toutes ambiguïtés l’USH et l’AORIF mettent en demeure ces plateformes d’améliorer leur information aux locataires du parc social. Elles leur demandent :
  • L’introduction d’une case à cocher par laquelle l’utilisateur de la plateforme confirme que son logement n’est pas un logement Hlm ;
  • La visibilité accrue de l’alerte sur la réglementation Hlm dans la documentation ;
  • L’ajout d’une précision, indiquant que l’interdiction de sous-louer s’applique également en sous-location partielle à l’exception du cas des locataires qui s’engagent dans une démarche d’accueillant familial non lucrative, avec un contrat spécifique, en faveur des publics âgés ou handicapés.

    Jean-Louis Dumont, président de l’Union sociale pour l’habitat, rappelle qu’« en cas de fautes, c’est le locataire qui est sanctionné, et pas la plateforme. Il est donc du devoir de ces plateformes de prévenir les risques encourus par des locataires très souvent mal informés. »

    A noter que les locataires qui pratiquent la sous-location en toute inconscience encourent aussi le risque de voir le bailleur leur réclamer le remboursement de toutes les sommes perçues par ce moyen : c'est ce qu'a jugé la Cour de cassation dans sa décision du 12 septembre 2019, considérant que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; dès lors, ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l'appartement pendant plusieurs années sans l'accord du bailleur, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l'inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées...


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