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Une sélection d'actualité sur l'immobilier chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…


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Brèves : 
 Copropriétés : le casse-tête des assemblées générales - 17/8/2020
 Un projet de réforme spécifique à la Corse pour des droits de succession et donation - 17/8/2020
 Le marché immobilier s'installe dans l'incertitude - 12/8/2020
 Copropriété : réorganisation des relations dématérialisées avec le syndic - 11/8/2020
 Multiplication et réaménagement des offres Coup de pouce - 10/8/2020
 Revitalisation des centres-villes : le programme du gouvernement battu en brèche par les élus ! - 10/8/2020
 Après une remontée pendant le confinement, les taux d'intérêt se stabilisent à nouveau - 7/8/2020
 Les charges de copropriété ont augmenté de 2% en 2019, et de 48% depuis 2007 - 6/8/2020
 Batiment : la DGCCRF sur tous les fronts - 3/8/2020
 Reconduction à l’identique du décret d’encadrement des loyers à la relocation - 1/8/2020

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Copropriétés : le casse-tête des assemblées générales

17/8/2020 
Les syndics de copropriété se souviendront longtemps de leur saison d'assemblées générales de 2020 ! Ils auront en effet pris de plein fouet le report et les contraintes liées à la crise sanitaire du coronavirus, puis la nécessité depuis le 2 juillet de permettre aux copropriétaires de voter par correspondance, ce qui va s'avérer tout sauf anodin !

La pandémie Covid-19 leur a fait reporter une saison entière d'assemblées ! Alors qu'ils ont souvent du mal à boucler chaque année le planning des assemblées qui doivent se tenir au 1er semestre - ce sont celles des copropriétés, majoritaires, dont les comptes sont arrêtés au 31 décembre -, ils vont devoir les tenir en quatre ou cinq mois à partir de septembre en même temps que celles qui se tiennent habituellement à l'automne : celle des copropriétés à exercices décalés au 30 juin ou au 30 septembre.

Certes, le gouvernement a fait le nécessaire pour que juridiquement les syndics ne soient pas rattrapés par l'échéance de leur mandat : après plusieurs tâtonnements, la dernière ordonnance en vigueur permet un renouvellement automatique des contrats de syndic expirant ou ayant expiré entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus, et la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires, qui devra intervenir au plus tard le 31 janvier 2021. Le même principe est au passage appliqué aux mandats des membres des conseils syndicaux.

Cependant, la situation créée par l'épidémie complique encore plus les choses : il trouver des salles plus grandes pour permettre la distanciation et équipées sur le plan sanitaire, et si de trop nombreux copropriétaires sont réticents à se déplacer, leur proposer des solutions de participation à distance, alors que des solutions techniques fiables ne sont pas encore disponibles. Certes, la législation avait autorisé la participation des copropriétaires aux assemblées par visioconférence "ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification", mais il fallait que cette possibilité soit décidée par une assemblée tenue classiquement, et les syndics professionnels n'avaient pas encore eu le temps de s'y préparer, alors que les textes réglementaires n'étaient sortis qu'en juin 2019. Là aussi le gouvernement a essayé de leur faciliter la tâche, en leur permettant, jusqu'au 31 janvier 2021, de décider de recourir à la visioconférence sans décision préalable de l'assemblée, et même de faire des assemblées sans aucune participation physique des copropriétaires. Egalement, pendant cette période, un copropriétaire pourra recevoir des délégations de vote jusqu'à détenir 15% des voix du syndicat, au lieu de 10% depuis novembre 2018, et 5% auparavant...

Enfin, cerise sur le gâteau pour les syndics, il leur faut à présent intégrer la possibilité de voter désormais par correspondance, la possibilité devant être donnée aux copropriétaires pour toutes les assemblées convoquées à compter du 3 juillet ! On dira que c'est un bon remède contre la réticence à se déplacer et les risques de diffusion du coronavirus. Les syndics ont même, jusqu'au 31 janvier 2021, la possibilité, "lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible", d'organiser une assemblée intégralement en vote par correspondance.

Mais contrairement aux apparences, le vote par correspondance va modifier en profondeur la préparation et la tenue des assemblées, et poser de redoutables questions aux syndics et aux copropriétaires. Alors qu'une assemblée est en principe un lieu de débat, où sous réserve de rester dans l'esprit et le cadre des projets de résolution, les décisions proposées peuvent être modulées suivant la volonté majoritaire des copropriétaires, avec le vote par correspondance, les résolutions annexées à l'ordre du jour, et relativement auxquelles les votants pourront cocher sur le formulaire "pour", "contre" ou "abstention", devront être fixées au dernier détail près. En cas d' "amendement" d'une résolution par les copropriétaires présents en assemblée, les votants par correspondance ayant voté favorablement sur le texte initial pourront en effet contester la décision prise, ce qui est somme toute logique. Pour l'éviter, les assemblées risquent en conséquence de se transformer en chambres d'enregistrement de décisions pré-formulées, si ce n'est en chambres de rejet systématique...

Même le nom du président et des scrutateurs proposés devra figurer sur le formulaire de vote, ainsi que celui des candidats à l'élection en tant que membre du conseil syndical. Les propositions de travaux devront être proposés en autant de variantes que l'on proposera au choix des copropriétaires, etc.

Bref, en attendant que syndics et copropriétaires s'habituent aux nouvelles règles, les assemblées de 2020 et 2021 risquent de ne pas être simples...



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Un projet de réforme spécifique à la Corse pour des droits de succession et donation

17/8/2020 

Alain Spadoni, président du conseil régional des notaires de Corse, avait été missionné en novembre 2019 par Gilles Simeoni, président du conseil exécutif de Corse, pour travailler sur la problématique de la transmission du patrimoine immobilier en Corse. L'objectif fixé était rien moins que de "faciliter la construction du nouveau modèle économique et social dont la Corse a besoin, notamment dans la perspective de l'après Covid", explique le communiqué de la Collectivité Territoriale de Corse, ajoutant que "dans ce cadre général, la lutte contre la spéculation et la dépossession foncière reste bien évidemment une priorité absolue".

Le rapport de cette mission, intitulé "pour une fiscalité incitative de transmission du patrimoine : lutte contre la dépossession et la spéculation ; relance de l'intérieur ; soutien à l'activité économique", a été présenté le 6 août. Ses préconisations ont un objectif être à la fois économique, social et fiscal. Elles visent notamment à "éviter que les droits de succession aient un effet confiscatoire sur les biens immobiliers des familles insulaires", "contribuer à impulser une véritable dynamique de développement dans l'intérieur et la montagne, historiquement frappés par la désertification", "enrayer le cercle vicieux du délabrement du patrimoine immobilier" et "lutter contre la spéculation immobilière et la dépossession foncière" (des insulaires).

Il est notamment proposé d'instaurer un abattement en ligne directe entre parents et enfants de 200.000 euros par parent et par enfant tous les 10 ans. Au lieu de 100.000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans dans le dispositif de droit commun, et sachant que jusqu'au 31 décembre 2027, les immeubles et droits immobiliers situés en Corse sont exonérés de droits de succession à hauteur de 50% de leur valeur. Ensuite, le taux d'imposition en ligne directe serait de 20% jusqu'à 550.000 euros au dessus de l'abattement de 200.000 euros par parent et par enfant et de 30% au-delà. Au lieu en droit commun de 20% jusqu'à 550 000 euros, de 30% de 550.000 à 902.000 euros et de 40% au-delà de 902.000 euros.

Le rapport préconise également que l'impôt ne soit plus perçu par l'État mais par la Collectivité Territoriale de Corse, et que celle-ci soit habilitée (dans les limites fixées par la loi) à fixer les modalités d'imposition (abattement / taux / durée) et de perception de cet impôt. L'impôt perçu pourrait être divisé en deux parties : 50% de l'impôt serait perçu par la Collectivité Territoriale de Corse et 50% seraient affectés à des travaux de rénovation des biens immobiliers immeubles situés en Corse dépendant de la succession ou de la donation.

Bénéficieraient de ce dispositif les propriétaires des biens immobiliers depuis au moins 10 ans ou provenant d'une succession dont l'origine a au moins 10 ans. L'idée est "d'éviter la spéculation immobilière ou de l'abus de droit qui pourraient conduire certaines personnes à faire investir en Corse une personne dont la durée de vie est limitée pour échapper aux droits de succession, indique le communiqué. Le bénéfice serait aussi limité à la résidence principale et certains biens immobiliers à usage agricole. En cas de revente dans le délai de 5 ans à compter de la date à partir de laquelle les personnes ont bénéficié du dispositif fiscal, la Collectivité de Corse serait en droit de récupérer l'avantage fiscal.

Le projet devrait être présenté en septembre à l'Assemblée de Corse et, s'il est adopté, pourrait ensuite être présenté à Paris. L'accueil de ces propositions n'est évidemment pas acquis d'avance : "le gouvernement ne laissera sans doute pas si facilement échapper une manne financière aussi considérable, sachant que le produit de l’impôt sur les successions et donations n’est pas précisément chiffré, mais depuis trois ans, on constate qu'il augmente d’un tiers par année", a déclaré Alain Spadoni à Corse Net Infos...



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Le marché immobilier s'installe dans l'incertitude

12/8/2020 
Celui de la vente dans le neuf n'était déjà pas en forme avant le confinement, il est désormais en chute libre et son redémarrage va probablement être lent. Alors que le premier trimestre n'a été qu'effleuré par l'état d'urgence sanitaire, les réservations étaient en baisse de 24,2% par rapport au même trimestre 2019, et les mises en vente de 29,7% ! Les institutionnels (caisse des Dépôts) et bailleurs sociaux viennent d'ores et déjà à la rescousse des promoteurs, rééditant l'opération de sauvetage de 2008-2010. Le marché de la vente dans l'ancien résiste apparemment, mais pour combien de temps ? Tous deux sont freinés par les conditions d'octroi des crédits immobiliers par le secteur bancaire : déjà resserrées avant le confinement, elles le sont encore plus aujourd'hui comme en témoignent les courtiers en crédit.

Pourtant, les prix résistent ! Cela se comprend dans le neuf, car les promoteurs ont une marge à sortir. Dans l'ancien c'est plus surprenant alors que l'activité s'est effondrée entre mars et juin : à fin juin 2020, l'activité était en baisse en rythme trimestriel glissant de 51,5% selon le baromètre LPI/SeLoger, devenu la référence en termes d'observation instantanée du marché. Or les prix continuent à monter dans les grandes villes ! C'est probablement que la chute de l’activité s'est davantage traduite par une raréfaction de l’offre renforçant les déséquilibres des marchés créant une situation de pénurie qui alimente les tensions sur les prix. "En outre, la contraction de l’offre de crédits bancaires voulue par la Banque de France a provoqué une déformation de la structure du marché : les ménages réalisant les achats les moins onéreux (prix au m² ou prix du lot) qui ne peuvent plus accéder aux crédits immobiliers ont quitté le marché proportionnellement plus que les autres, alimentant ainsi la persistance de la hausse des prix", explique Michel Mouillart, animateur de l'observatoire LPI/SeLoger.

Ainsi en juin, les prix signés (mesurés en niveau annuel glissant) ont ainsi augmenté de 5% sur un an, contre +3.8% il y a un an à la même époque. Dans près d’un quart des villes de plus de 50.000 habitants, l’augmentation atteint même un rythme annuel supérieur à 10%, et dans un tiers de ces villes la hausse dépasse 8% ! Dans les villes du Grand-Est impactées dès le début de la crise sanitaire de la Covid-19, la hausse des prix accélère, à Metz et surtout à Mulhouse qui enregistre maintenant l’augmentation la plus rapide (+12,8%). Cela se constate aussi dans les villes de la Seine-Saint Denis où la crise a été sévère, comme à Bondy, à Epinay-sur-Seine ou à Montreuil, avec des hausses de plus de 10%. En revanche, le ralentissement de la hausse des prix se poursuit sur Paris. Même si les prix dépassent maintenant les 10 000 euros/m² dans 14 arrondissements parisiens, la hausse n’est plus "que" de 4,6% sur un an, contre +6.7% en juin 2019.

Côté marché de la location, le site d'annonces entre particuliers PAP.fr a enregistré dès le déconfinement un redémarrage très fort des recherches, notamment celles des étudiants qui semblent avoir démarré plus tôt que d'habitude, et un afflux d'offres de location meublée, lui aussi plus précoce en raison d'une libération dès mars-avril de nombreux logements d'étudiants confinés, mais aussi de la conversion de logements de la location touristique vers la location meublée classique...

Pour le reste de l'année 2020 et l'année 2021, l'incertitude est totale : redémarrage ou non de l'épidémie, ampleur de la crise économique, des fermetures d'entreprises et du chômage, de la hausse des impayés locatifs, mais aussi ampleur des effets du plan de relance... Tout dépendra de la rapidité de diffusion dans le reste de l'économie des difficultés des secteurs lourdement et durablement touchés comme l'aéronautique et le tourisme. A surveiller également l'ampleur des modifications des comportements de consommation des ménages et de leurs choix de vie et de logement, induites par ces quelques mois de confinement strict et de déconfinement chaotique qui risque de se prolonger !

Un seul paramètre semble pour le moment devoir rester stable : le niveau des taux d'intérêt, qui ne semble pas décoller de son plancher actuel...






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Copropriété : réorganisation des relations dématérialisées avec le syndic

11/8/2020 
Depuis un décret du 27 juin 2019, les copropriétaires peuvent, sur strict volontariat, opter pour l’envoi des appels de fonds par courrier électronique, ou encore la notification des documents annexés à la convocation à l’assemblée générale par mise à disposition dans l’espace en ligne sécurisé du syndic pour téléchargement. Dans ce cas, le copropriétaire reçoit par courrier la convocation sans les pièces jointes, et celle-ci "précise expressément que ces documents sont accessibles en ligne et la durée de la mise à disposition". les copropriétaires peuvent communiquer leur accord, comme le retrait de leur accord sur ces deux modes de relations dématérialisées, soit en assemblée générale - dans ce cas il en est pris note sur le procès-verbal, soit "par tout moyen conférant date certaine".

Par ailleurs, depuis le 3 juillet 2020, le régime des "notifications" par voie électronique (convocations, procès-verbaux, mises en demeures et toutes autres communications mentionnées dans la loi et le décret sous les vocables "notification" ou "notifié(e)") est simplifié. La notification par voie électronique doit toujours être réalisée au moyen d'un "procédé électronique mis en œuvre par l'intermédiaire d'un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l'intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications", mais désormais, le prestataire pourra envoyer un avis comportant directement un lien de téléchargement des documents envoyés. Les délais que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission de cet avis. Un retour du destinataire n’est plus requis pour obtenir la transmission du contenu : celui-ci sera disponible pendant au moins vingt et un jours à compter de la transmission de l'avis électronique.

Le copropriétaire qui n'aura pas fait usage du lien de téléchargement dans les 48 heures recevra une relance automatique du prestataire.

A noter aussi que désormais, l'accord exprès du copropriétaire pour recevoir des notifications par voie électronique doit préciser s'il porte sur les notifications, les mises en demeure ou les deux, sachant qu’il peut ne porter que sur la mise à disposition sur l'extranet du syndic des documents annexés à l'ordre du jour de l'assemblée générale...


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Multiplication et réaménagement des offres Coup de pouce

10/8/2020 
Deux arrêtés du 25 mars 2020 ont complété le dispositif de bonification des certificats d'économie d'énergie (CEE) au profit des opérations d'isolation et d'amélioration de la performance énergétique des installations de chauffage. Le premier a mis en place un nouveau "Coup de pouce Chaufferie fioul dans le cadre d'une rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif" en faveur des copropriétés. A l'instar du "Coup de pouce Chauffage" qui s'adresse directement aux ménages (notamment ceux en situation de précarité énergétique), ce nouveau dispositif s’adresse aux propriétaires de bâtiments collectifs d'habitation, et plus particulièrement aux copropriétés, désirant s'engager dans des travaux de remplacement d'une chaufferie non performante alimentée par des énergies fossiles. Il bonifie les travaux qui sont conformes à la fiche d'opération standardisée éligible aux CEE, BAR-TH-145 « Rénovation globale d'un bâtiment résidentiel (France métropolitaine) ». Les travaux concernés sont ceux qui sont engagés depuis le 2 avril 2020 jusqu'au 31 décembre 2021 et achevés au plus tard le 31 décembre 2024. Ils doivent porter sur les bâtiments résidentiels collectifs, à savoir les immeubles dont au moins 75 % de la surface totale chauffée est utilisée ou destinée en tant qu'habitation, et situés en France métropolitaine.

S'inscrivant dans le cadre d'une offre de rénovation globale du bâtiment, au moyen de travaux sur des parties communes ou des travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, la bonification de CEE vise les opérations incluant :

- le changement de tous les équipements de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire (ECS) au charbon ou au fioul non performants (toute technologie autre qu'à condensation) au profit, lorsqu'il est possible, d'un raccordement à un réseau de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou de récupération (dans son état actuel ou dans le cadre d'un projet décidé) ;

- ou, à défaut et sous réserve d'avoir obtenu de la part du gestionnaire du réseau de chaleur la justification de l'impossibilité technique ou économique du raccordement, la mise en place d'équipements de chauffage ou de production d'ECS ne consommant ni charbon ni fioul.

Pour bénéficier du nouvel avantage financier, le demandeur du coup de pouce doit être signataire de la charte d'engagement « Coup de pouce Chaufferie fioul dans le cadre d'une rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif ».

Par contre, le second arrêté modifie le "Coup de pouce Isolation" à compter du 1er septembre 2020, renforce les contrôles administratifs des autres travaux d'isolation, et réduit l'avantage financier alloué pour les travaux d'isolation des planchers bas pour l'aligner sur celui des combles et toitures. Le nouveau "Coup de pouce Isolation" s'inspire très largement du précédent dispositif puisqu'il reprend comme support de travaux bonifiés les fiches d'opérations standardisées BAR-EN-101 « Isolation de combles ou de toitures » et BAR-EN-103 « Isolation d'un plancher » et prévoit toujours une bonification majorée pour les ménages en situation de précarité énergétique. Mais l'avantage financier réservé à l'isolation thermique des planchers bas sera abaissé à 20 euros/m2 d'isolant posé, pour les ménages en situation de précarité énergétique, et 10 euros/m2 pour les autres ménages (et non plus, respectivement, 30 et 20).

Par ailleurs, face au développement des comportements frauduleux de certains obligés qui se voient attribuer des CEE en toute illégalité, le gouvernement a décidé d'encadrer strictement les contrôles des opérations standardisées d'isolation.

Enfin, un arrêté du 10 juin 2020 met en place une bonification pour une opération standardisée d'économies d'énergie dans le cadre d’une charte « Coup de pouce Thermostat avec régulation performante » signée par les vendeurs d’énergie. Concrètement, il permet le versement d’une prime de 150 euros en cas d'installation d'un thermostat programmable dans un logement équipé d'un système de chauffage individuel. L’arrêté module le volume de certificats délivrés pour l'opération standardisée d'économies d'énergie de la fiche BAR-TH-118 « Système de régulation par programmation d'intermittence » en fonction de l'incitation financière versée par le demandeur après signature de la charte.

La prime peut être demandée jusqu'au 31 décembre 2021.


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Revitalisation des centres-villes : le programme du gouvernement battu en brèche par les élus !

10/8/2020 
Pendant un mois, onze étudiants-journalistes confinés du Centre universitaire d’enseignement du journalisme (CUEJ) de l'Université de Strasbourg ont enquêté sur l’efficacité du programme Action cœur de ville, mis en place par l’Etat en 2018 pour revitaliser les centres des villes moyennes. ils ont démontré que les surfaces commerciales en périphérie ont continué à s’étendre dans 81% des communes bénéficiaires du dispositif parmi les plus touchées par la dévitalisation de leur centre-ville. Une contradiction dont les responsabilités incombent tour à tour aux élus locaux, à l’administration d’État et aux préfets.

D’Aurillac à Calais en passant par Thionville et Cholet, les centres des villes moyennes françaises se sont inexorablement vidés de leurs habitants, passants et commerçants en l’espace de deux décennies. En décembre 2017, pour juguler l’hémorragie, le gouvernement annonce son nouveau programme, Action cœur de ville. Cinq milliards d’euros alloués sur cinq ans à 222 communes pour mettre sous perfusion leur cœur commerçant proche de l’infarctus. Avec ses cinq axes d’action — l’habitat, la mobilité, le patrimoine, l’offre de services publics et le développement économique — les municipalités ont de quoi être attirées. Depuis, 1,2 milliard d’euros ont été injectés pour mener à bien une première salve de projets.

Problème : l'équipe du CUEJ s'est intéressée aux 80 communes du programme Action cœur de ville où plus de 10% des locaux commerciaux du centre-ville étaient vides en 2016, d’après le rapport sur la revitalisation des centres-villes de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD). Or depuis la mise en place d’Action cœur de ville, des surfaces commerciales en périphérie ont continué à s’étendre dans 81% de ces communes !

Les élus sont pointés en tant que premiers responsables. Plusieurs municipalités utilisent les fonds publics et les outils mis à leur disposition par le dispositif gouvernemental pour mener des projets dans leur centre-ville, tout en portant en parallèle des projets d’extension commerciale en périphérie. Entre les promesses de création d’emplois et la peur de voir les habitants de son territoire aller consommer chez le voisin, un autre argument revient sans cesse dans la bouche des élus : la “complémentarité de l’offre”. Comme à Calais, où la maire, Natacha Bouchard (Les Républicains), assure que l’arrivée d’un hypermarché Leclerc, qu’elle défend farouchement depuis plusieurs années, “amènera un dynamisme entre les enseignes”. Et lorsque la municipalité veut préserver son cœur commerçant, c’est l’intercommunalité qui s’y met. Comme à Saint-Brieuc, où une bataille juridique s’est engagée entre la Ville, soucieuse de protéger ses boutiques de prêt-à-porter, et l’agglomération, favorable à l’implantation d’un Intersport dans une commune limitrophe...

Autres responsables : les Commissions départementales d'aménagement commercial, qui face à l’appétit des élus, les CDAC, sous l’autorité des préfectures, utilisent peu leur pouvoir contraignant pour protéger les centres-villes dévitalisés.

Enfin, alors que l’État leur demande de participer à la préservation des centres-villes, les préfets n’exploitent pas les outils en leur possession pour s’opposer à des projets allant à l’encontre d’Action cœur de ville, comme le révèle l'enquête. En effet, les représentants de l’État ont la possibilité de déposer un recours devant la CNAC s’ils considèrent qu’un projet commercial menace les actions menées en centre-ville. Mais sur les 33 projets retoqués par la CNAC depuis 2018 au motif de la contradiction avec le programme, seuls trois recours avaient été déposés par un préfet.


Source : CUEJ de l'Université de Strasbourg - 29 mai 2020 - Enquête : Centre-ville : le coeur n'y est plus



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Après une remontée pendant le confinement, les taux d'intérêt se stabilisent à nouveau

7/8/2020 
En juin 2020, le taux moyen des prêts immobiliers hors assurance avait, selon le baromètre Crédit-Logement/CSA du financement des marchés résidentiels, atteint 1,29% contre 1,13% au mois de mai et 1,05% en avril. Une hausse en trois mois de 14 points, en réponse à la montée des risques de défaut des emprunteurs et à l’incertitude sur les évolutions macroéconomiques et financières associés à la crise économique (montée du chômage et perte de pouvoir d’achat) déclenchée par l’épidémie Covid-19 et la mise en œuvre du confinement. Elle a mis un terme aux deux années durant lesquelles le taux moyen s’était régulièrement maintenu sous l’inflation. Mais cette hausse a fait long feu : en juillet, le taux moyen des prêts du secteur concurrentiel recule à 1,25%.

Pendant ce temps, la durée des prêts diminue aussi (-6 mois), signe que le marché se recentre sur des acheteurs plus aisés ; dès les deux premiers mois de 2020, l'activité d'octroi de nouveaux prêts (la "production") avait baissé suite à la mise en œuvre des recommandations du HCSF (nombre de prêts accordés en recul de 6,6 % en glissement annuel), les conséquences du confinement ayant ensuite amplifié le recul de l’activité avec l'abandon ou le report d’une grande partie des projets envisagés. Avec le déconfinement, un effet rattrapage a été observé en juin et cette reprise s'est poursuivie en juillet. Mais ce rebond n’a pas permis de retrouver le niveau d’activité de février 2020.

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Les charges de copropriété ont augmenté de 2% en 2019, et de 48% depuis 2007

6/8/2020 
Pour la dixième année, L’Association des responsables de copropriété (ARC) a livré les résultats de son enquête sur les charges de copropriété, issue des comptes annuels de 2.500 copropriétés situées sur toute la France. Elle a analysé l’évolution des charges sur un an, depuis l’exercice 2007, date de création de son observatoire, OSCAR.

Globalement, les charges ont augmenté d’environ 2% entre 2018 et 2019 alors que leur hausse se situait à 5% entre 2017 et 2018. Cette augmentation est deux fois plus importante que celle de l’inflation générale qui a évolué de 1,1% d’après l’INSEE et légèrement supérieure à celle du périmètre des dépenses supportées par les copropriétés qui a évolué de 1,6% (indice de consommation des services). Cette évolution somme toute mesurée des charges s’explique par la stabilisation des dépenses de chauffage d’un exercice à l’autre, qui représentent 1/3 des dépenses totales. Ce résultat est la conséquence d’un effet compensatoire entre l’augmentation moyenne des tarifs des ressources énergétiques et la diminution des besoins en chauffage du fait d’un hiver et d’un automne moins froids que lors du précédent exercice. Les autres postes de charges sont restés sur leurs trajectoires de dépenses habituelles avec des taux d’augmentation élevés pour les contrats d’assurance et les prestations particulières des contrats de syndic professionnel.

Depuis 2007, les charges de copropriété ont augmenté de 47,9%. La hausse la plus importante concerne sans surprise les contrats d’assurance (+113%), du fait du double impact de l’accentuation de la sinistralité nationale et locale, cette dernière résultant du vieillissement inéluctable du parc immobilier. Les dépenses de gestion courante ont augmenté quant à elles de 66,7%, en grande partie du fait de la forte revalorisation des forfaits de base à l’occasion de la mise en place des contrats-types de syndic. Les dépenses de chauffage et d’eau chaude sanitaire ont augmenté de 53,7% sur cette période, soit en moyenne près de 5% par an.

En 2019, les charges par m2 de surface habitable d'appartement s'établissent en moyenne à 50,9 euros par an, mais avec de fortes disparités en fonction des régions : elles atteignent 56,2 euros à Paris, alors qu'elles ne sont que de 37,3 euros en zone méditerranéenne, en passant par 50 en Ile-de-France hors Paris, 42 dans le Nord, Est et Centre de la France, 40,6 en zone atlantique. Des différences importantes apparaissent aussi sans surprise en fonction des services offertes dans les immeubles : une copropriété avec tous les services collectifs, gérée par un syndic professionnel affiche une moyenne de 50,87 euros de charges par m2, alors qu'une copropriété sans chauffage et gardiennage affiche 31,20 euros par m2 ! La différence moyenne des charges dans une copropriété avec syndic professionnel et une avec syndic bénévole est de 3,17 euros par m2 pour une copropriété avec tous les services, mais seulement de 0,05 euros lorsqu'elle n'a ni chauffage ni gardiennage, phénomène qui mérite analyse...





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Batiment : la DGCCRF sur tous les fronts

3/8/2020 
La direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a rendu le 27 juillet son bilan d'activité pour 2019. Il en ressort que la lutte contre les fraudes à la "rénovation à 1 euro" ont occupé une bonne partie des équipes d'enquêteurs.

Globalement, l'immobilier, le logement et le bâtiment représentent la deuxième catégorie de réclamations en nombre en 2019, après celles relatives à des produits non alimentaires. L'habitat relève donc d'un "secteur à risque" qui fait l'objet d'une "surveillance étroite" de la part de la DGCCRF, a précisé Virginie Beaumeunier, directrice générale. En 2019, les enquêtes pour pratiques déloyales suite à une plainte ont concerné 469 établissements : entreprises du bâtiment, mais aussi prestataires, démarcheurs, sous-traitants, artisans, associations, établissements de crédit, ou encore sociétés de domiciliation…

Des enquêtes de contrôle, il ressort que 56% des entreprises étaient en anomalie, et 69% de celles-ci disposaient du label RGE. La DGCCRF a procédé, suite à ces 469 contrôles, à 234 avertissements, 163 injonctions administratives, 74 procès-verbaux administratifs et 180 procès-verbaux pénaux. Elle a été dans plusieurs cas jusqu'à recourir à la saisie pénale de biens appartenant aux dirigeants d'entreprises délinquantes dans les Hauts-de-France ou en Auvergne-Rhône-Alpes, pour des montants de fraude "pouvant atteindre plusieurs millions d'euros", a expliqué la directrice générale. Cette procédure permet de geler les avoirs dans l'attente d'un jugement au fond, en "évitant qu'ils ne soient mis hors de portée des juges".

Les manquements constatés les plus courants concernent essentiellement le non-respect des droits des consommateurs en matière de vente à domicile, d'information pré contractuelle, et l'usage de pratique commerciales trompeuses, voire agressives, indique le rapport d'activité. Les plaintes sont de plus en plus concentrées sur le dispositif des certificats d'économie d'énergie (CEE) et en particulier les opérations d' "isolation des combles à 1 euro", précise la DGCCRF.

Devant l'ampleur de ces fraudes, le gouvernement a décidé courant juillet 2020 de réduire l'aide à l'isolation thermique par l'extérieur (ITE) ; la crainte est réelle que les 30 milliards du plan de relance qui vont être consacrés à la transition écologique donnent des idées aux spécialistes de ce genre de fraude...

Autre domaine d'intervention de la DGCCRF : les contrats de construction de maisons individuelles, dont la réglementation est depuis de nombreuses années insuffisamment respectée. Plus de 1.000 contrôles ont été effectués, en 2019, auprès de constructeurs, promoteurs, bureaux d'étude, et architectes, dans le domaine de la construction de maisons individuelles. Sur les 235 entreprises contrôlées, 138 étaient en anomalie, soit un taux de non-conformité de 59%, "en légère hausse par rapport à 2018". Parmi les anomalies relevées, les plus graves concernent "l'absence de garantie de livraison avant l'ouverture du chantier", "le défaut de conclusion d'un contrat de construction de maison individuelle", ou encore "la présence de clauses abusives". Le manquement le plus courant concerne le non-respect de la réglementation de ces contrats spécifiques. 91 avertissements ont été émis, 32 injonctions, 25 procès-verbaux pénaux et un procès-verbal administratif. D'après les retours de la DGCCRF, "les professionnels, dans leur ensemble, ont respecté l'injonction qui leur a été adressée".



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Reconduction à l’identique du décret d’encadrement des loyers à la relocation

1/8/2020 
Un décret du 30 juillet 2020 prolonge pour une période d'un an (soit jusqu'au 31 juillet 2021) les dispositions d'encadrement des loyers en taux d’évolution lors des changements de locataire dans les zones tendues. Les communes où s'appliquent ces dispositions sont celles listées par le décret du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants.

Rappelons que lorsqu'un logement vacant fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL), la date de référence à prendre en compte pour cette révision étant celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location. Les dispositions en vigueur prévoient des modalités adaptées dans les secteurs où un encadrement des loyers par plafonnement est instauré (actuellement à Paris et à Lille), et permet, par ailleurs, des dérogations en cas de travaux ou de loyer manifestement sous-évalué.

Sont exclus du plafonnement en taux d'évolution les logements faisant l'objet d'une première location et les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois.

La dérogation pour travaux s'applique lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer ; dans ce cas, le bailleur peut procéder à une hausse du loyer annuel jusqu'à 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises. Si le bailleur a réalisé depuis moins de six mois des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, celui-ci peut être librement réévalué.

Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé à l'IRL.






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