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Immobilier européen : bulle ou pas bulle ?

5/3/2005 
Les prix de l'immobilier européen devraient poursuivre leur hausse en 2005 : c'est l'avis de la Société royale des experts immobiliers (RICS) britanniques dans son rapport annuel sur le logement en Europe. Avec 110.000 experts dans plus de 100 pays, la RICS est l'une des principales sources d'informations sur le secteur. Son rapport porte sur les pays membres de l'Union européenne - sauf le Luxembourg - avant le 1er mai 2004, plus la Suisse, la Hongrie et la Pologne.

Selon les estimations des experts de la RICS, la France, l'Espagne, l'Irlande et le Royaume-Uni ont enregistré des hausses de prix supérieures à 10% l'an dernier, et ce pourrait être aussi le cas de la Pologne, où la demande de logements se redresse depuis 2003 à la faveur de la reprise économique. "Les marchés du logement ont progressé dans la plupart des pays européens en 2004. Tous les grands indicateurs, notamment le prix des logements, les transactions, la construction résidentielle et les prêts hypothécaires, ont enregistré une forte croissance", constate la RICS.

La Belgique, la Suède, la Finlande, le Portugal, l'Italie et le Danemark ont connu des hausses de prix importantes également, entre 5 et 8%.
Les prix ont progressé d'environ 2% aux Pays-Bas et en Suisse, ils ont stagné en Allemagne (ouest) et en Autriche, et ont reculé en Grèce. La Hongrie, enfin, a connu un repli de l'activité sur le marché immobilier en 2004, après le boom des années 2000-2003.

Enfin, au Royaume-Uni la hausse des prix s'est ralentie par rapport à 2003, avec des baisses d'un mois sur l'autre signalées après l'été. Les économistes y voient la conséquence de la politique monétaire de la Banque d'Angleterre, qui a relevé son taux d'intérêt directeur à cinq reprises entre novembre 2003 et août 2004, pour le porter à 4,75%, afin d'empêcher une surchauffe du marché.

La probabilité d'un krach, sujet qui préoccupe de plus en plus les banques centrales, est très faible, selon des experts.

Concernant la France en tous cas, les chiffres désormais mensuels de la FNAIM confirment le maintien d'un rythme de hausse soutenu, même si celle-ci s'est en apparence ralentie en février : si le prix des appartements a diminué de 0,7% sur un mois, celui des maisons progresse de 1,0%, et la FNAIM fait observer qu’à l’exception près de février 2004 qui avait enregistré une poussée inhabituelle des prix, février est traditionnellement un mois de baisse des prix...

Selon l'Observatoire de la FNAIM, les prix ont progressé sur un an de 15,0% sur un marché dont l’activité n’affiche aucun signe de faiblesse !

La persistance de faibles taux d'intérêt et l'amélioration de la conjoncture économique, qui ont contribué à soutenir la confiance des consommateurs, ont été les principaux moteurs de la vigueur des marchés européens, expliquent par ailleurs les experts de la RICS. Mais "beaucoup dépendra, bien entendu, de l'évolution future des taux d'intérêt nominaux", prédisent-ils. "Si ceux-ci restent bas, on peut s'attendre à une nouvelle année de forte croissance. Si, en revanche, ces taux d'intérêt augmentent en réaction aux pressions inflationnistes, le secteur immobilier sera soumis à une forte pression à travers toute l'Europe".

Justement, les prévisions sur ce plan se font plus prudentes : les taux d’intérêt à long terme des marchés financiers sont montés fortement depuis mi-février 2005. Le taux d’intérêt à 10 ans (qui sert de référence aux taux des crédits immobiliers) est ainsi passé de 3,52 % au 14 février 2005 à 3,75 % au 2 mars 2005, et les marchés financiers s’inquiètent du niveau d’inflation aux Etats-Unis (pour janvier 2005, elle se situe à 0,30 %) et craignent que ceci ne conduise à un durcissement de la politique monétaire américaine. Selon les spécialistes de Meilleurtaux.com, cette hausse aura nécessairement une répercussion sur les taux d’intérêt des crédits immobiliers qui pourraient augmenter d’environ 0,10 % à 0,15 % dans les prochaines semaines...


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