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Des jurisprudences sur le "logement décent"
17/12/2004
Le décret du 30 janvier 2002 définissant les caractéristiques du "logement décent" s'applique à tous les baux de locaux destinés à l'habitation principale du preneur : en effet, si l'obligation de remettre au locataire un "logement décent" figure dans l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (locations non meublées à usage d'habitation ou mixte habitation-professionnel), elle a été aussi insérée dans l'article 1719 du Code civil et existe donc pour les locations meublées et celles soumises à la loi de 1948 quelle que soit leur catégorie.
Et quand bien même, par exemple en catégorie IV, aucun élément de confort n'était requis, comme par exemple l'eau courante dans le logement ! C'est ce qu'a rappelé la Cour de Cassation dans une affaire (1) où un propriétaire arguait du classement en catégorie IV pour s'estimer non tenu de fournir de l'eau courante dans le logement, considérant que les règles de fixation du loyer tenaient compte de l'absence de ce type de confort, le locataire ayant, en outre, été informé de l’impossibilité de procéder aux aménagements nécessaires.
Il est remarquable que la Cour de cassation ait eu en la matière à intervenir en invalidation de la décision des juges du fond, qui eux avaient admis l'argumentation du bailleur au mépris de l'évidence de l'application de l'article 1719...
Par contre, cette décision ne règle pas la question de savoir ce que doit faire le bailleur lorsqu'il y a une impossibilité physique à respecter les critères de la décence, par exemple en matière de surface ou de volume habitable : un tribunal d'instance (2) vient de donner une réponse surprenante, même si elle ne manque pas de logique sur le plan du droit pur : il a estimé en effet que la réglementation relative à la décence du logement constitue pour le bailleur un cas de force majeure assimilable à la destruction totale de la chose louée, de nature à justifier la résiliation immédiate du bail !
Nul doute que cette interprétation n'était pas dans les intentions du législateur lorsqu'il a introduit cette obligation du bailleur dans la loi "SRU" (3)...
(1) Cass. 3ème Ch. civ., 15 décembre 2004, n° 02-20.614
(2) TI Paris, 10e arrondissement, 23 nov. 2004, n° 11-04-000400
(3) loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains
