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Le marché immobilier s'installe dans l'incertitude

12/8/2020 
Celui de la vente dans le neuf n'était déjà pas en forme avant le confinement, il est désormais en chute libre et son redémarrage va probablement être lent. Alors que le premier trimestre n'a été qu'effleuré par l'état d'urgence sanitaire, les réservations étaient en baisse de 24,2% par rapport au même trimestre 2019, et les mises en vente de 29,7% ! Les institutionnels (caisse des Dépôts) et bailleurs sociaux viennent d'ores et déjà à la rescousse des promoteurs, rééditant l'opération de sauvetage de 2008-2010. Le marché de la vente dans l'ancien résiste apparemment, mais pour combien de temps ? Tous deux sont freinés par les conditions d'octroi des crédits immobiliers par le secteur bancaire : déjà resserrées avant le confinement, elles le sont encore plus aujourd'hui comme en témoignent les courtiers en crédit.

Pourtant, les prix résistent ! Cela se comprend dans le neuf, car les promoteurs ont une marge à sortir. Dans l'ancien c'est plus surprenant alors que l'activité s'est effondrée entre mars et juin : à fin juin 2020, l'activité était en baisse en rythme trimestriel glissant de 51,5% selon le baromètre LPI/SeLoger, devenu la référence en termes d'observation instantanée du marché. Or les prix continuent à monter dans les grandes villes ! C'est probablement que la chute de l’activité s'est davantage traduite par une raréfaction de l’offre renforçant les déséquilibres des marchés créant une situation de pénurie qui alimente les tensions sur les prix. "En outre, la contraction de l’offre de crédits bancaires voulue par la Banque de France a provoqué une déformation de la structure du marché : les ménages réalisant les achats les moins onéreux (prix au m² ou prix du lot) qui ne peuvent plus accéder aux crédits immobiliers ont quitté le marché proportionnellement plus que les autres, alimentant ainsi la persistance de la hausse des prix", explique Michel Mouillart, animateur de l'observatoire LPI/SeLoger.

Ainsi en juin, les prix signés (mesurés en niveau annuel glissant) ont ainsi augmenté de 5% sur un an, contre +3.8% il y a un an à la même époque. Dans près d’un quart des villes de plus de 50.000 habitants, l’augmentation atteint même un rythme annuel supérieur à 10%, et dans un tiers de ces villes la hausse dépasse 8% ! Dans les villes du Grand-Est impactées dès le début de la crise sanitaire de la Covid-19, la hausse des prix accélère, à Metz et surtout à Mulhouse qui enregistre maintenant l’augmentation la plus rapide (+12,8%). Cela se constate aussi dans les villes de la Seine-Saint Denis où la crise a été sévère, comme à Bondy, à Epinay-sur-Seine ou à Montreuil, avec des hausses de plus de 10%. En revanche, le ralentissement de la hausse des prix se poursuit sur Paris. Même si les prix dépassent maintenant les 10 000 euros/m² dans 14 arrondissements parisiens, la hausse n’est plus "que" de 4,6% sur un an, contre +6.7% en juin 2019.

Côté marché de la location, le site d'annonces entre particuliers PAP.fr a enregistré dès le déconfinement un redémarrage très fort des recherches, notamment celles des étudiants qui semblent avoir démarré plus tôt que d'habitude, et un afflux d'offres de location meublée, lui aussi plus précoce en raison d'une libération dès mars-avril de nombreux logements d'étudiants confinés, mais aussi de la conversion de logements de la location touristique vers la location meublée classique...

Pour le reste de l'année 2020 et l'année 2021, l'incertitude est totale : redémarrage ou non de l'épidémie, ampleur de la crise économique, des fermetures d'entreprises et du chômage, de la hausse des impayés locatifs, mais aussi ampleur des effets du plan de relance... Tout dépendra de la rapidité de diffusion dans le reste de l'économie des difficultés des secteurs lourdement et durablement touchés comme l'aéronautique et le tourisme. A surveiller également l'ampleur des modifications des comportements de consommation des ménages et de leurs choix de vie et de logement, induites par ces quelques mois de confinement strict et de déconfinement chaotique qui risque de se prolonger !

Un seul paramètre semble pour le moment devoir rester stable : le niveau des taux d'intérêt, qui ne semble pas décoller de son plancher actuel...






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