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Les charges réelles d'un logement en copropriété sont au moins de 35% de plus que les charges courantes

9/1/2019 
Ce constat alarmiste est fait par l'Association des responsables de copropriété (ARC) qui se fonde sur plusieurs études réalisées ces dernières années. Les candidats copropriétaires, faute d’avoir été avertis sur cette réalité avant de s'engager sur une promesse de vente, sous-évaluent le coût réel du logement qu'ils envisagent d'acquérir, et tentent ensuite de résister au vote des travaux collectifs nécessaires pour maintenir les immeubles en état. Or les études montrent que "la part contributive des sommes nécessaires pour faire face aux travaux d’entretien et de rénovation représenterait 35 % du montant des charges courantes annuelles", souligne l'ARC. Résultat : les immeubles se dégradent, ce qui enclenche les processus cumulatifs de dévalorisation des logements et de paupérisation des copropriétaires, générant à terme des copropriétés en difficulté qui cumulent des impayés de charges et un vieillissement du bâti et des équipements collectifs.

Le phénomène est d'autant plus inquiétant que les copropriétaires subissent depuis plusieurs années des augmentations des charges courantes nettement supérieures à l'inflation : presque 40% de hausse au cours de ces dix dernières années pour une inflation cumulée de 10% ! D'où un nombre de copropriétaires débiteurs en augmentation et des sommes impayées de plus en plus importantes dans les copropriétés comme le montrent les dernières études réalisées notamment par l’ADIL. De son côté, l’OPAC (Observatoire PAtrimonial des Copropriétés de l’ARC) a pu mettre en évidence une détérioration de l’état financier des copropriétés de près de 17% en quatre ans.

Cette réalité met en difficulté beaucoup de copropriétaires, surtout des primo-accédants, qui lors de l’achat de leur bien n’ont pas forcément pris en considération cette donnée, les mettant rapidement en incapacité de paiement.

Pour l'ARC, si on veut éviter cette situation, "il est essentiel d’être plus clair et transparent sur le réel coût de revient du logement qui, au-delà du prix d’achat initial, doit inclure les honoraires du notaire, les charges courantes et les provisions travaux de la copropriété rattachées aux lots et, éventuellement, le coût du crédit. Cette information doit être évaluée sur dix ans, sachant que le turnover moyen d’un copropriétaire d’un lot est de huit ans. Par ce procédé, le copropriétaire sera conscient du réel coût de revient du logement qu’il souhaite acquérir, devant intégrer dans son plan de financement du logement les charges courantes et celles relatives aux travaux".

Pour mettre en évidence l’impact financier, l’ARC a procédé à deux calculs. Le premier intègre sur dix ans les "frais de de notaire", l’estimation des charges courantes qui évoluent de 3% par an et les travaux calculés à partir de son observatoire national des charges : OSCAR. Le second ajoute le coût du crédit (39.553 euros par exemple pour un montant d'emprunt de 164.000 euros sur une durée de 17 ans).

Sans surprise, l'impact des charges et du crédit est d'autant plus fort que le prix d'achat est faible. Ainsi à Paris, où les prix avoisinent les 10.000 euros par m2, le surcoût sans le coût du crédit est de 14,08% (le prix moyen de revient d’un appartement de 62,5 m² passe ainsi après 10 ans de 585.497 euros à 667.941 euros). A Marseille, il est de 23,37% (on passe d'un prix de revient moyen de 157.888 euros à 194.685,78 euros) A Saint-Etienne, l'impact est encore plus important, de 56,35% (le prix de revient moyen passe de 62.200 euros à 97.251,70 euros).

Si on ajoute le coût du crédit, la différence de prix atteint 20,84% à Paris, 69,95% au Havre et 119,94% à Saint-Etienne ! Autrement dit, dans cette dernière ville, lorsque le prix moyen d’achat du logement est de 62.200 euros, le coût total se monte au bout de 10 ans à 136.805 euros...

"Voilà pourquoi toutes les incitations à l’accession à la copropriété doivent être accompagnées d’une véritable information claire et compréhensible sur le véritable prix de revient d’un logement, à défaut de se retrouver avec des copropriétaires et des copropriétés en difficulté", conclut l'ARC.



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