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Réforme fiscale : les propriétaires perdants

17/1/2018 
Epargnés par une baisse autoritaire de leurs loyers en contrepartie d'une baisse des aides personnelles au logement (APL) de leurs locataires, contrairement aux bailleurs sociaux, les propriétaires bailleurs privés vont à partir des revenus de cette année subir une hausse de 1,7 pts de contribution sociale généralisée (CSG). Quant à la baisse de 5% des APL imposée en septembre à tous les locataires, elle ne sera pas sans conséquence pour les bailleurs privés. D'abord parce que nombre d'entre eux qui les perçoivent directement n'ont peut-être pas osé augmenter le reste à charge de leurs locataires de 5 euros. Ensuite parce que beaucoup d'entre les propriétaires - notamment ceux qui dans les zones tendues louent à des étudiants et des jeunes ménages - devront en tenir compte à la relocation, ceux en tous cas qui fixent le montant du loyer en fonction des APL dont peuvent bénéficier les candidats à la location...

Côté investisseurs, il y a certes la prorogation de 4 ans mais aussi le recentrage de la réduction d'impôt "Pinel" : les contribuables auront jusqu'au 31 décembre 2021 pour acquérir des logements ouvrant droit au bénéfice de l'avantage fiscal mais dans des zones plus réduites ; les zones B2 et C dans lesquelles certaines communes pouvaient, sur agrément du préfet, entrer dans le champ d'application territorial de la réduction d'impôt, sont totalement exclues ; le régime ne concernera que les zones A, A bis et B1, telles que définies par l'arrêté du 1er août 2014. Par contre, la réduction fiscale "Girardin" est prorogée pour 2 ans et même étendue aux travaux de confortation contre les risques cycloniques. Cette extension est également appliquée à la réduction d'impôt pour investissement dans le champ du logement social en outre-mer. Enfin, la réduction d'impôt Censi-Bouvard est également prorogée, mais seulement d'un an.

Côté accédants à la propriété, à noter l'extinction programmée des aides personnelles au logement (APL, ALF, ALS) pour l'accession à la propriété (l'"APL accession") : cette extinction concerne pour les prêts signés à compter du 1er janvier 2018 et s'appliquera aussi à l'APL pour les contrats de location-accession ; par contre, les aides sont maintenues pour les prêts ou les contrats de location accession ayant fait l'objet d'une demande avant le 31 décembre 2017 et dont la signature a lieu avant le 31 janvier 2018, et par ailleurs, cette extinction des aides n'est pas applicable aux contrats en cours.

Côté propriétaires occupants, le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) est prorogé d'un an avant sa transformation en prime, mais le CITE à 30% est supprimé à compter du 1er janvier 2018 pour les dépenses d'acquisition des matériaux d'isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants ou de portes d'entrée donnant sur l'extérieur. Toutefois, les dépenses d'isolation des parois vitrées (par exemple le double vitrage) payées entre le 1er janvier et le 30 juin 2018 ouvrent encore droit au bénéfice de l'avantage fiscal s'ils viennent en remplacement d'un simple vitrage. Le taux du crédit d'impôt est alors ramené à 15%.

Il est également supprimé pour les chaudières à haute performance énergétique fonctionnant au fioul sont également exclues, mais celles respectant des critères de performance renforcés bénéficieront du CITE au taux de 15% si elles sont payées entre le 1er janvier et le 30 juin 2018 ; par ailleurs, pour les dépenses de pompes à chaleur autres que air/air dont la finalité est la production d'eau chaude sanitaire ainsi que pour leur coût de raccordement, le crédit d'impôt s'appliquera dans la limite d'un plafond qui sera fixé par arrêté interministériel.

Par contre, le CITE est étendu aux dépenses de raccordement facturés aux contribuables par une collectivité ou l'exploitant d'un réseau de chaleur ou de froid, et aux audits énergétiques réalisés en dehors des cas où il doivent l'être obligatoirement, s'il comprennent des propositions de travaux dont au moins une permet d'atteindre un très haut niveau de performance énergétique défini par arrêté et qu'il est réalisé par une personne qualifiée. Le crédit d'impôt est limité à un seul audit par logement.

Les nouvelles modalités du crédit d'impôt s'appliquent à compter du 1er janvier 2018. Pour les chaudières au fioul et les matériaux d'isolation des parois vitrées, les dépenses payées en 2017, continuent de bénéficier de l'ancien régime si le contribuable justifie de l'acceptation d'un devis et du versement d'un acompte avant le 1er janvier 2018.
Pour les dépenses de chaudières au fioul et de matériaux d'isolation des parois vitrées, le nouveau régime s'appliquera également aux dépenses payées entre le 1er juillet et 31 décembre 2018 pour lesquelles le contribuable justifie de l'acceptation d'un devis et du versement d'un acompte entre le 1er janvier et le 30 juin 2018.

Autre tracasserie pour les bailleurs : l'instauration du prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu à compter du 1er janvier 2019. Du coup, l'année 2018 va être pour les revenus fonciers comme pour les autres revenus une "année blanche". Les contribuables déclareront bien leurs revenus de 2018 en 2019. Mais ces revenus seront fiscalement "effacés" par le biais d'un crédit d'impôt modernisation du recouvrement (CIMR), destiné à assurer, pour ces revenus, l'absence de double contribution aux charges publiques en 2018 au titre de l'impôt sur le revenu. Car à compter de 2019, ils paieront l'impôt sur les revenus de 2019 !

La conséquence est que, d'un côté les revenus exceptionnels de 2018 seront quand même imposés (les plus-values de cession, ou l'encaissement d'un "pas de porte" ou d'un loyer d'entrée par exemple pour les bailleurs de locaux commerciaux), mais par contre la déduction des commissions d'agence, des intérêts et les frais bancaires, ou encore des honoraires de mise en location sur un investissement locatif payés en 2018 sera perdue, et ne pourra pas être effectuée dans le cadre de l'impôt payé en 2019, puisqu'il portera sur les revenus de 2019 !

Plus complexe encore est la transition en matière de travaux effectués en 2018 sur un bien locatif (cela concerne aussi les travaux de la copropriété, et les travaux déductibles au titre des Monuments historiques !) : faute d'impôt dus sur les revenus de 2018, les dépenses engagées en 2018 ne pourront être déduites. Il en va de même pour les déficits. Ils seront bien déductibles – des revenus fonciers, puis du revenu global à hauteur de 10 .700 euros – mais sur des ressources non im­posées. Cependant, pour ne pas totalement dissuader les propriétaires d'entretenir leurs logements locatifs, le législateur a prévu une forme de compensation fiscale. Les travaux payés en 2018 seront comptabilisés pour 1,5 fois leur valeur (à 100% en 2018, puis pour la moyenne des dépenses de 2018 et 2019, en 2019). Mais une fois "épongés" les revenus de l'année blanche (loyers + 10 .700 euros), seul l'excédent de déficit reporté en 2019 bénéficiera de cette déduction. Il faut donc atteindre un ­certain niveau de dépenses pour tirer parti du dispositif transitoire. Consultée par Le Figaro, l'Union finan­cière de France (UFF) a ainsi calculé qu'il ­fallait débourser au minimum deux fois l'équivalent des loyers perçus, augmentés de 10. 700 euros – seuil de report du déficit foncier sur l'année suivante – pour commencer à déduire au-delà des sommes engagées. Pour un bailleur ayant 10. 000 euros de recettes locatives, cela équivaut à dépenser au moins 41.400 euros de travaux. De quoi provoquer une surchauffe des calculettes, car dans cette optique, quitte à réaliser une opération impliquant des travaux importants, mieux vaut qu'elle se déroule en 2018 plutôt qu'en 2019 ! S'ils sont effectués en 2019, les mêmes travaux ne seront déductibles qu'à hauteur de 50% ! Toutefois, la déductibilité à 100% est maintenue en 2019 pour les travaux d'urgence, ceux décidés d'office par le syndic ou liés à l'achat d'un logement acquis en 2019.

Pour les loueurs en meublé, ce n'est pas non plus la fête : le nouveau régime de protection sociale pour les travailleurs indépendants s'applique désormais aux loueurs en meublé professionnels (LMP) et aux loueurs en meublé non professionnels (LMNP) à partir d'un certain seuil de recettes (23.000 euros annuels). Ils doivent obligatoirement s'affilier au régime social des indépendants (RSI) et verser les cotisations correspondantes. En même temps, à compter du 1er janvier 2018, leur protection sociale sera confiée au régime général. Les missions actuellement exercées par le Régime social des indépendants (RSI), à savoir le recouvrement des cotisations sociales et le versement des prestations sociales, vont progressivement être transférées aux organismes du régime général de la Sécurité sociale jusqu'au 31 décembre 2019. Plusieurs décrets seront publiés en 2018 afin de préciser les diverses modalités.

Les loueurs en meublé qui ont opté pour le régime du réel ou qui y sont assujettis de droit, au-delà de 32 .300 euros de recettes ou sur option en deçà) bénéficieront de l'année sans impôt, mais pour éviter de voir des professionnels gonfler indûment leurs bénéfices en 2018 – les loueurs partagent le même régime fiscal que les indépendants et les commerçants –, le législateur a verrouillé le dispositif. Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de 2018 seront comparés à ceux des trois années précé­dentes (2015, 2016 et 2017). Si le bénéfice de 2018 dépasse celui d'une des trois années de référence, le loueur sera taxé pour la fraction supérieure. En revanche, dans le cas où la hausse de recettes se confirmerait en 2019, il sera épargné. Si les gains baissent en 2019 mais restent au-dessus de ceux engrangés pendant les trois années de référence, seul l'écart entre 2018 et 2019 sera taxé.

Par ailleurs, le projet de loi de finances 2018 double les plafonds permettant aux indépendants d'adopter le statut de micro-entrepreneurs. Ces derniers peuvent notamment bénéficier d'une comptabilité et d'un régime fiscal forfaitaire simplifiés. Les revenus issus de la location meublée considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) entrent dans le cadre de ce régime. Ils peuvent ainsi désormais bénéficier du régime forfaitaire jusqu'à 70.000 euros (contre 33.000 aujourd'hui) pour un meublé hors locations saisonnières classées et jusqu'à 170.000 euros (contre 82.000 aujourd'hui) pour les meublés en locations saisonnières classées.

Enfin, les propriétaires passent à côté de deux mesures phares du quinquennat : la "flat tax" de 30% sur les revenus du patrimoine, qui s'applique à tous les revenus de ce type sauf les revenus du patrimoine immobilier, et la suppression de l'ISF. Certes, ce dernier est supprimé, mais il est remplacé par l'impôt sur la fortune immobilière ou IFI : comme l'ISF, il s'applique sur la valeur déclarée de l'ensemble des biens et droits immobiliers appartenant aux personnes physiques ainsi qu'à leurs enfants mineurs, lorsqu'elles ont l'administration légale des biens de ceux-ci, lorsque cette valeur est supérieure à 1,3 million d' euros ; comme pour l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière est constituée par la valeur nette au 1er janvier de l'année de l'ensemble des actifs immobiliers non affectés à l'activité professionnelle ; sont notamment déductibles de la valeur des biens, les dettes existantes au 1er janvier afférentes aux dépenses d'acquisition des biens, de réparation et d'entretien supportés par le propriétaire, les dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction et d'agrandissement ; comme précédemment avec l'ISF, un abattement de 30% est applicable sur la valeur de la résidence principale.



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