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Nouvelles locations et renouvellement de baux d'habitation : reconduction du décret d'encadrement

26/8/2016 
Sans surprise, le gouvernement a renouvelé à l'identique les dispositions du décret du 31 juillet 2015 encadrant l'évolution des loyers des nouvelles locations et lors des renouvellements de bail avec réajustement du loyer. La liste des communes où cet encadrement s'applique est toujours définie comme celle des territoires où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants. Par ailleurs, les dispositions concernant les nouvelles locations s'appliquent aux logements vacants définis comme logements inoccupés proposés à la location, à l'exception logique de ceux faisant l'objet d'une première location, mais aussi de ceux inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois. Dans ce cas la fixation du loyer est toujours libre.

Lorsqu'un logement vacant depuis moins de 18 mois fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Une révision en fonction de l'indice IRL peut toutefois être appliquée si aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location. Rappelons que depuis l'entrée en vigueur de la loi "ALUR" du 24 mars 2014, la loi oblige de mentionner dans le bail "le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail".

Le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :

1° Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies par le décret du 30 janvier 2002, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises ; sont exclus les travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge en application de l'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 ou à une majoration du loyer en application du II de l'article 17-1 de la même loi qui prévoit que "lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux" ;

2° Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues pour les logements vacants ;

3° Le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

Lors du renouvellement d'un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

1° La moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au I de l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

2° Une majoration du loyer annuel égale à 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer ; les mêmes restrictions que pour les nouvelles locations s'appliquent quant aux travaux pris en compte.

Dans tous les cas de réévaluation du loyer par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage, les "logements comparables" servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Les éléments constitutifs de ces références sont définis par un décret du 31 août 1990.

Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l'objet d'une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliquée à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s'entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée.

Dans les communes où s'applique un encadrement des loyers à la date de la conclusion d'un nouveau contrat ou du renouvellement du bail (à Paris depuis le 1er août 2015 et potentiellement à Lille début 2017), celui-ci s'impose prioritairement pour la fixation du loyer.



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