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Des charges de copropriété contenues grâce au climat et aux prix de l'énergie

17/6/2016 
Deux observatoires des charges de copropriété ont publié leurs résultats pour 2015 : l'observatoire Oscar de l'ARC (Association des responsables de copropriété), dont les données concernent la France entière, et celui de la Chambre FNAIM du Grand Paris, qui ne concerne pour le moment que les copropriétés situées à Paris intra muros. Si tous deux peuvent être considérés comme sérieux dans la remontée de leurs informations de leurs adhérents (conseils syndicaux pour le premier, syndics par transmission directe via leurs logiciels comptables), et la qualité de leur échantillon, leurs données sont difficilement comparables, par le périmètre - le parc de copropriétés parisiennes est loin d'être représentatif du parc national, ni même de celui de l'Ile-de-France entière - ou par la méthode : le premier calcule des charges par m2 de surface habitable, le second par m2 de surface assurée (incluant donc les parties communes) et par logement (ou lot principal). Un petit avantage doit être attribué à l'ARC pour le retraitement des données. La tendance qu'ils dessinent est cependant dans les deux cas celle d'une stabilisation des charges de copropriété, et même leur baisse s'agissant des copropriétés parisiennes dotées de chauffage collectif : +0,7% entre 2015 et 2014 pour le parc national chez l'ARC, après -4,9% de 2013 à 2014, -2,5% pour l'observatoire FNAIM, tous immeubles et toutes charges confondues.

Ce ne sont bien entendu que des indices d'évolution globale, qui cachent la diversité des immeubles et de la composition de leurs charges. Par exemple à Paris, l'observatoire FNAIM note une baisse des charges de 5,5% pour les immeubles avec chauffage collectif et une hausse de 2,2% pour les autres. Il est clair que le poste chauffage a joué un rôle primordial dans la bonne tenue des charges ces deux dernières années par une conjonction de prix de l'énergie globalement en baisse (-18% pour le fioul, -7,5% pour les tarifs réglementés de gaz naturel et entre - 15 à - 20 % pour les copropriétés qui sont sorties des tarifs réglementés en 2015, -5% pour le chauffage urbain, mais +3,5% en moyenne pour l’électricité en raison notamment de l'augmentation des taxes !), et d'un climat clément au cours de cette période, bien que la rigueur de l'hiver mesurée par les DJU (degrés-jour unifiés) de Météo France ait été en augmentation de 8% en 2015 par rapport à 2014...

Résultat, un poste chauffage en baisse de 4% au niveau national pour l'ARC (après -20% en 2014), et de près de 24% à Paris pour la FNAIM (après -25% en 2014), avec un parc chauffé plus majoritairement au fioul et au gaz.

Par contre, des divergences importantes apparaissent sur les autres postes : l'ARC nationalement voit les frais de personnel en hausse de 2,2% contre +8% pour la FNAIM, l'assurance en hausse de 6,3% contre -10,8%, frais de gestion en hausse de 3,8% contre +11%, hausse de 1,5% pour les ascenseurs contre -19%, etc. Les différences de parcs immobiliers et les différences de regroupements de charges expliquent la difficulté de comparer ces résultats dans le détail. Au global, l'ARC ressort un montant de charges de 3.150 euros par an pour un logement de 70 m2 dans un immeuble qui cumulerait tous les postes de charges, contre 1.453 dans un immeuble sans chauffage collectif, sans gardien et sans ascenseurs... La FNAIM calcule quant à elle une moyenne de charges de 2.022 euros tous types d'immeubles confondus, mais avec une surface moyenne assurée de 56 m2 par logement, soit 44 m2 de surface habitable. En appliquant les moyennes de charges par postes et par m2 à un logement de 70m2 nous aurions 2.375 euros pour un appartement dans un immeuble qui cumule tous les postes et 974 euros dans un immeuble sans chauffage collectif, sans gardien et sans ascenseurs... Différence qui révélerait que les immeubles parisiens ont des niveaux de prestations en moyenne inférieurs à ceux de la banlieue ou des agglomérations de province ?

A noter la différence d'augmentation des frais de gestion entre l'observatoire de l'ARC (+3,8%), dont le parc étudié est doté de conseils syndicaux adhérents à cette association, plus vigilants sur les augmentations, et la FNAIM (+11%), dont le parc - strictement parisien - comporte une bien plus forte majorité de bailleurs, moins impliqués dans la gestion... Les syndics parisiens ont apparemment fait plus que simplement répercuter sur leurs honoraires de base l'intégration des frais annexes que le contrat-type instauré par décret en 2015 leur interdit de facturer en sus ! La loi ALUR a incontestablement permis à ces professionnels un rattrapage sensible de leurs honoraires : près de 20% en deux ans, à peu près le chiffre annoncé par les fédérations professionnelles lors de la publication de la loi, justifié selon elles par l'augmentation des obligations (compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires, extranet, obligation de formation continue, etc.)...

Un dernier chiffre retient l'attention dans la livraison de la FNAIM de 2014 et 2015, sans équivalent chez l'ARC : le montant des travaux ! Il était à peu près équivalent au montant des charges annuelles en 2014 et a chuté en 2014 pour ne représenter que la moitié en 2015. Ce chiffre était en réalité énorme en 2014, probablement dû aux travaux obligatoires sur les ascenseurs effectués en limite de délai, et reste très élevé en 2015. On estime en effet que l'effort de travaux d'entretien lourds de l'immeuble sur une longue période se situe par an suivant sa nature entre 20 et 35% des charges courantes. C'est en tous cas le niveau calculé où devrait être fixée, par rapport au budget prévisionnel, la cotisation annuelle au fonds de travaux, qui deviendra obligatoire à compter du 1er janvier 2017. Du moins si l'on veut que ce fonds de travaux finance la plus grande partie des gros travaux prévisibles, programmables dans un plan pluriannuel de travaux, nécessaires pour éviter que les immeubles se dégradent ! Avec un taux d'effort de 100% en 2014 et de 50% encore en 2015, on assiste visiblement à un rattrapage...


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