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(Légère) baisse en vue des émoluments des notaires

29/2/2016 
La disposition phare de la loi Macron qui avait mis les notaires dans la rue arrive enfin en application : un décret et un arrêté publiés le dimanche 28 février réforment le tarif des notaires. Il entre en vigueur le 1er mars 2016, mais les émoluments des prestations effectuées avant le 1er mai 2016, ou dont la réalisation a donné lieu, avant le 1er mars 2016, au versement par le client d'un acompte ou d'une provision, ou à l'engagement par l'un des notaires intervenant de frais ou débours, restent toutefois régis par l'ancien tarif.

Pour les clients, la baisse significative souhaitée au départ par le ministre na pas lieu, à l'exception des très petits actes. Il est peu probable que les acquéreurs, qui payent les honoraires s'en aperçoivent, d'autant que la facture globale de ce qu'on appelle improprement les "frais de notaire" comprend les droits de mutation prélevés par l'Etat qui ont, quant à eux, été relevés.

Selon les notaires - mais leurs calculs sont invérifiables -, les baisses de tarifs, mises bout à bout, provoqueront une diminution de leur chiffre d'affaires de 2,5 % en moyenne, en dehors de l'application éventuelle de remises qu'ils seront désormais autorisés à pratiquer sur les plus grosses transactions. La baisse est faible et peut être rapidement compensée par la hausse des prix de l'immobilier ancien qui semble se profiler. Il leur reste aussi la possibilité de facturer davantage d'honoraires de conseil, ce que le décret permet de réaliser plus aisément. Le gouvernement espère une accélération de la digitalisation de la profession - ce qui est déjà le cas de nombreux notaires et que le Conseil supérieur du notariat veut accélérer : visioconférence entre offices, coffre-fort électronique, outil en ligne de création de baux, les notaires veulent innover tous azimuts ! -, de même qu'un développement de l'interprofessionnalité. Une concentration des études est également souhaitée.

Dans le concret, les textes instaurent un plafonnement des émoluments à 10% de la valeur des biens. Le coût des petites opérations – inférieures à environ 10.000 euros - diminuera sensiblement, avec un fort impact en milieu rural. Au dessus d'un montant de 150.000 euros, les études pourront pratiquer des remises, de 0 à 10%. Ces remises devront cependant être fixées pour tous les clients et par catégorie d'actes. A noter cependant que la remise ne s'applique qu'à la fraction de la valeur du bien supérieure à 150.000 euros. Ainsi, pour un acte de 200.000 euros, l'économie pour le client serait seulement de 40 euros... La remise pourra aller de 0 à 40 % pour certains actes dont la valeur est supérieure à 10 millions d'euros. Les opérations réalisées par les institutionnels sont donc principalement concernées.

Ces dispositions vont sans doute continuer d'alimenter les polémiques, certains milieux notariaux soutenant que la faculté de remise porte atteinte à légalité des citoyens devant le service public qui est la mission exercée par les officiers publics ministériels que sont les notaires. L'Autorité de la concurrence qui a rendu publics le 29 février deux avis à la suite de la publication de ces textes tient une position diamétralement opposée. Elle constate que la méthode de tarification adoptée vise à fixer les tarifs en tenant compte des coûts des prestations et en assurant une rémunération raisonnable des professionnels comme elle l'avait recommandé dans un avis du 9 janvier 2015. Mais elle rappelle sa préférence pour une méthode globale de fixation des tarifs compte tenu des avantages qu'elle présente par rapport à une méthode "acte par acte". La méthode globale permet d'inciter les professionnels à améliorer leur efficacité, dans la mesure où, du fait de la prise en compte des coûts moyens de la profession, ils seront incités à accroître la marge générée par une amélioration individuelle des processus de production. Elle favorise également le développement par les professionnels de leur offre de service soumise à honoraires libres, et ainsi stimule la concurrence interprofessionnelle.

Indépendamment de la méthode de tarification, l'Autorité de la concurrence a insisté sur la nécessité de renforcer la concurrence entre professionnels, de limiter les situations de majoration tarifaire prévues par le texte et enfin de clarifier certaines dispositions du projet. Elle a ainsi recommandé une plus grande flexibilité des remises susceptibles d'être accordées, par une augmentation du taux plafond de la remise (20% au lieu des 10% retenus) et pour l'immobilier d'entreprise, par la substitution d'une négociabilité accrue des tarifs (honoraires libres pour des transactions supérieures à 1 million d'euros) au dispositif de remise plafonnée à 40%. Elle recommande aussi une dé-tarification des actes facultativement authentiques dressés par les notaires (par exemple : PACS, partages mobiliers, promesses de ventes, baux d'habitation et baux professionnels) élargissant de ce fait le champ des actes en concurrence soumis à des honoraires librement fixés avec le client.

Cette réforme semble devoir également pousser les notaires à aller sur les plate-bandes des agents immobiliers. Les offices notariaux s'adonnaient jusqu'ici plutôt mollement à l'activité de "négociation" de biens immobiliers, leurs émoluments de négociation étant plafonnés. Ce plafonnement disparaît avec le nouveau tarif. Les notaires vont pouvoir s'aligner sur les agents immobiliers et développer cette activité nettement au dessus de son niveau actuel : le site immobilier des notaires, Immonot, qui ne compte que 75.000 biens proposés en ligne (sur environ 250 à 300.000 biens en vente en moyenne en cours d'année), lance une campagne sur "LeBonCoin" pour faire connaître cette activité du grand public. Déjà de nombreux notaires s'interrogent sur la nouvelle façon d'aborder cette activité, et sur la tarification à adopter : fixe plus variable, rester ou pas en dessous des tarifs des agents immobiliers, se concerter "pour qu'il y ait une cohérence entre les offices" (sic) ?

A noter également la publication du décret déterminant les critères de la carte qui délimitera les zones où les notaires pourront s'installer librement. Le texte prévoit que l'installation sera libre dans les régions où "la création de nouveaux offices (...) apparaît utile pour renforcer la proximité ou l'offre de services". L'Autorité de la concurrence a lancé ce même jour une consultation publique. Cet avis proposera au ministère de la justice une carte répertoriant les zones où l'implantation d'offices pourra s'effectuer librement.



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