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Charges de copropriété en Ile de France : les chiffres des syndics marquent une baisse sensible, et pas seulement pour le chauffage

24/9/2015 
La FNAIM Grand Paris a présenté le 23 septembre les résultats de son 4ème Observatoire des charges de copropriété, avec pour la première fois des indices calculés par catégories de charges, avec une base 100 en 2013. Etablis à partir des comptes réglementaires de 3.349 immeubles, soit 6,9% des copropriétés de la région, transmis par les syndics adhérents, ils mettent en évidence une baisse de 7,4% de l'indice global entre 2013 et 2014. Même s'ils ne sont pas directement comparables avec les chiffres d'OSCAR, l'observatoire de l'ARC (Association des responsables de copropriété) présentés début septembre, ils confirment la même tendance (-4,9% pour l'ARC globalement), mais de manière plus marquée : si OSCAR voyait, sur un plan national, presque tous les postes en hausse à l'exception du chauffage, l'observatoire de la FNAIM Grand Paris révèle d'autres postes en baisse, tels que les ascenseurs et les assurances.

Comme celui de l'ARC, l'observatoire de la FNAIM calcule des montants de charges au m2, mais les surfaces prises en compte ne sont pas les mêmes : l'ARC fait communiquer par ses adhérents les surfaces habitables des logements. Un travail important est nécessaire de la part des conseillers syndicaux pour obtenir ces données, dont la fiabilité n'est pas garantie. Les syndics ne disposent pas quant à eux de cette information (les règlements de copropriété ne mentionnent jamais les surfaces) et ne la connaissent que pour les appartements qu'ils gèrent en locatif, ce qui ne représente qu'une très faible minorité d'entre eux. Ils retiennent donc les "surfaces assurées", mentionnées dans les contrats d'assurance multirisques d'immeubles qu'ils souscrivent pour leurs copropriétés. Mais cette surface inclut les parties communes de l'immeuble. Et de surcroît, elle manque aussi de fiabilité... En tout état de cause, Par contre, l'observatoire de la FNAIM établit aussi des montants de charges par lot, ce qui est beaucoup moins sujet à caution. Le montant moyen des charges courantes par lot s'affiche ainsi à 2.074 euros.

Sans surprise, c'est l'indice du poste chauffage qui dans ces chiffres baisse le plus fortement : -25% en un an ! L'effet climatique et la modération des prix de l'énergie expliquent cette baisse, probablement beaucoup plus que les travaux d'économie d'énergie qui n'ont pas vraiment commencé à grande échelle. Le passage - forcé - aux tarifs du marché libre pour le gaz, dû à la fin des tarifs réglementés, y a certainement contribué, une baisse de 10 à 15% ayant été obtenue sans grande difficulté par les syndics lors de ce passage. Il est intéressant de constater que la baisse est d'autant plus forte que l'âge des immeubles les situe dans les époques de construction où la performance énergétique est la plus faible : 1918-1950 (-29%) et 1951 à 1970 (-24%).

Mais d'autres postes apparaissent en baisse : l'entretien des ascenseurs (-15%) et des assurances (-14%) sont plus surprenants. Ce dernier poste était en augmentation de 8% dans OSCAR. L'eau et l'électricité apparaissent stables, et par contre, comme dans l'observatoire de l'ARC, et même plus fortement, les honoraires des syndics sont en hausse (+6,3%). Même chose pour les salaires (+6%).

Enfin, la FNAIM Grand Paris calcule aussi le montant des travaux : 1.946 euros par lot en 2014, soit presque autant que les charges courantes. Le caractère vieillissant du parc immobilier francilien y est pour beaucoup, et cela ne devrait pas s'arranger, les copropriétés étant plutôt en retard qu'en avance dans leur entretien lourd. La mise en place des fonds de travaux prévus par la loi ALUR à partir de 2017, alimentés obligatoirement à hauteur de 5% du budget prévisionnel de charges courantes chaque année, devrait faciliter les prises de décision et le financement.

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