Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre newsletter

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Le Forum de discussion
L'ancien Forum (fermé)
Consultation juridique en ligne
Des réponses à vos questions...
Nos Services "A la Carte"
Nos Dossiers d'Actualité
La Revue de Presse
Le Dico de l'immobilier
Le Guide Juridique
Le Guide Bâtiment
Les Dossiers
Les Fiches Pratiques
Sites utiles de l'immobilier
Indices et chiffres clés
Ce site est membre de
Fédération Française de l'Internet ImmobilierAssociation Planète copropriété
Retour à la page d'accueil principale I Accédez directement aux forums
Rechercher sur UniversImmo.com
SUIVRE
Décryptages - l'actualité de la semaine

Une sélection d'actualité sur l'immobilier chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…


Recherche :


Brèves : 

Page 1 sur 1 1

Une faille dans la nouvelle réglementation des contrats de syndic pourrait profiter aux copropriétaires...

13/7/2015 
Le décret fixant le contenu du contrat de syndic type et la liste limitative des prestations qui pourront être facturées aux copropriétés en sus du forfait de gestion courante est entré en vigueur le 1er juillet. Les désignations de nouveau syndic et les renouvellements de mandats depuis cette date doivent désormais, dans les dispositions contractuelles et tarifaires, respecter ce décret, qui comporte cependant une faille juridique potentiellement très préjudiciable aux syndics professionnels. Signalée dès les premières analyses du décret à sa parution, elle fait l'objet d'un recours au Conseil d'Etat déposé par la principale fédération de syndics de copropriété, la FNAIM, qui sera probablement rejointe par les deux autres, l'UNIS et le SNPI. Mais en attendant un correctif, les copropriétaires peuvent néanmoins en tirer profit !

De quoi s'agit-il ? Le décret comporte dans le corps du contrat type proposé une section 9 intitulée "Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires", avec la précision que le coût des prestations concernées - frais de recouvrement, frais et honoraires liés aux mutations, et frais de délivrance des documents sur support papier - est "imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre". Or déjà, une telle mention dans le contrat de mandat, qui lie le syndic au syndicat des copropriétaires et non aux copropriétaires eux-mêmes qui n'en sont pas parties prenantes, était en violation avec la recommandation n°11-01 de la commission des clauses abusives ; la commission la considère en effet comme abusive car, prétendant créer des obligations à la charge des copropriétaires individuellement considérés, elle porte atteinte à l'effet relatif du contrat et laissent croire à chaque copropriétaire qu'il est engagé par le contrat de syndic.

Mais il y a plus grave : la mention que le coût de ces prestations est "imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre" induit la génération d'une créance du syndic sur le copropriétaire concerné et non une créance sur le syndicat, puisque ce dernier ne peut être tenu de son paiement en lieu et place du copropriétaire.

Cette créance peut-elle être portée à travers le syndicat et donc de sa comptabilité ? Dans ce cas, la facturation du syndic au syndicat, et donc la dette de ce dernier à son égard, serait compensée par une créance induite du syndicat sur le copropriétaire concerné. Mais sur quelle base contractuelle puisque le mandat de syndic n'est pas opposable aux copropriétaires ? Il faudrait une clause de "répercussion" dans les règlements de copropriété, dont ils ne sont aujourd'hui pas pourvus ! A défaut, qu'est-ce qui empêche le copropriétaire concerné de refuser le débit comme contractuellement non fondé, obligeant alors le syndic d'annuler sa facturation, puisque le syndicat ne peut être tenu d'une dette qui n'est pas contre-garantie par une créance équivalente ? Or aucun règlement de copropriété ne comporte aujourd'hui une telle clause de répercussion, si tant est qu'elle soit juridiquement tenable !

Il resterait la possibilité d'une facturation directe au copropriétaire, et un encaissement tout aussi direct, la conséquence logique étant que ni la facturation ni le paiement ne passent par la comptabilité du syndicat ! Mais là encore, cette facturation serait dépourvue de tout support contractuel. L'analogie avec un mandat de vente ou de location mettant les honoraires à la charge de l'acquéreur ou du locataire ne tient pas car le copropriétaire n'est pas dans la même position à l'égard du mandataire : l'acquéreur ou le locataire traitant avec le titulaire d'un mandat de vente ainsi rédigé, dès lors qu'il en est informé, conserve la liberté d'accepter ou non une transaction sous ces conditions ; ce qui n'est pas le cas du copropriétaire qui subit la prestation, soit parce qu'elle est obligatoire, soit parce que le syndic ne l'engage que dans l'intérêt du syndicat, soit encore parce que le syndic est le seul à détenir les documents dont il doit délivrer copie !

Concrètement, cette disposition rend impossible la perception par les syndics des frais et honoraires concernés, qui représentent une part importante de leur facturation ! En tous cas, tout copropriétaire qui se voit facturer de tels frais peut les contester avec un succès assuré !

La seule rédaction juridiquement viable étant qu'aucune mention ne soit faite dans le contrat type de l'imputation de ces frais et honoraires au seul copropriétaire concerné, que l'intégralité des frais et honoraires soit facturée au syndicat, et que les imputations privatives aient lieu comme il se doit dans la comptabilité des syndicats dans les seuls cas permis par les clauses d'aggravation des charges des règlements de copropriété, lorsqu'elles existent, ou par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne vise que certains honoraires de recouvrement et les honoraires relatifs à l'établissement de l'état daté à fournir en vue de l'établissement de l'acte authentique (et non du pré-état daté que beaucoup de notaires prétendent demander aux syndics au moment des promesses de vente, et qui est une pure invention de leur part !)


Retour en haut de la page

1

universimmo.com

Les 5 avantages à acheter un bien immobilier dans le neuf
Vous avez le projet d'acheter un appartement ou une maison ? Vous hésitez entre un achat dans l'ancien ou dans le neuf ?Retrouvez un large choix de programmes immobiliers neufs sur Superimmoneuf.com et découvrez ici les 5 avantages d'un achat dans le neuf.
Lire...


Encadrement des loyers à Paris : le loyer qu'on vous propose est-il conforme?
Comment calculer le plafond applicable, que faire si le loyer proposé dépasse le plafond, le complément de loyer éventuellement demandé est-il justifié? Nous vous aidons à répondre à ces questions dans un dossier détaillé, et plus s'il le faut...
Lire...


Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier
universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Actualité et veille juridique : découvrez la
lettre du professionnel immobilier
!



Droit de réponse !!!
Vos remarques et suggestions
1 article, 1 livre ou 1 info à nous signaler ?
1 expérience à faire connaître ?

Faire connaître ce site à un(e) ami(e)?


Notre Ethique
Nos Garanties


achat immobilier acquéreur immobilier acte authentique administrateur de bien AFU et AFUL agence immobilière agent immobilier aides au logement annexion de parties communes annonces immobilières appartement article 17c article 20 article 24 article 25 article 26 article 42 ascenseur ASL assainissement assemblée générale association syndicale assurance audit énergétique bail bail commercial bailleur bâtiment bénéfice industriel et commercial (BIC) Besson boîte aux lettres Borloo budget prévisionnel cadastre cahier des charges carnet d'entretien immeuble Carrez caution certificat d'économie d'énergie (CEE) Censi-Bouvard charges locatives charges récupérables colocation combles commission d'agence commission compromis de vente compte bancaire séparé comptes concierge condition suspensive congé conseil syndical contrat de syndic copropriétaire copropriété crédit immobilier détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) défiscalisation dégât des eaux Demessine dépôt de garantie détecteur de fumée diagnostic dossier de diagnostic technique dommages-ouvrage diagnostic de performance énergétique (DPE) droit de préemption Duflot économie d'énergie éco-prêt à taux zéro éco-PTZ employé d'immeuble encadrement des loyers entretien d'immeuble étanchéité état des lieux expertise expert judiciaire fenêtre feuille de présence fiscalité immobilière foncier fonds de prévoyance fonds de roulement fonds travaux Forum fuites garantie financière garantie loyers impayés gardien gestion locative gestionnaire d'immeuble Girardin Grenelle garantie des risques locatifs (GRL) honoraires Hypothèque immeuble neuf immobilier immobilier ancien immobilier neuf impayés locatifs incitation fiscale indemnité d'assurance indemnité d'occupation indices de révision des loyers IRL les charges - le budget Lienemann location location meublée logement loi 89 lotissement loueur en meublé non professionnel (LMNP) loueur en meublé professionnel (LMP) loyer majorité mandat mandat de gestion marché immobilier meublé mitoyen niches fiscales offre d'achat parties communes peinture au plomb permis de construire permis de construire plan comptable plus-value préavis réduit président prêt à taux zéro (PTZ) prêt immobilier privilège procès verbal promesse de vente PTZ+ questionnaire notaire quorum ravalement RCP règlement de copropriété rénovation rénovation thermique rentabilité résolution revenus fonciers Robien RT 2005 RT 2012 saturnisme valeur locative Scellier SCI secrétaire de séance servitude SHOB SHON sinistre société civile subvention surface de plancher surface habitable syndic syndicat des copropriétaires taxe d'habitation taxe foncière termite toiture - terrasse transaction travaux unanimité vendeur immobilier vente immobilière VMC


 
Accueil I Copropriétaires I Bailleurs I Locataires I Actualité I Revue de Presse I Dossiers I Lexique I Guide Technique I Fiches Pratiques I Forums
Site pour les professionnels UniversImmo-Pro.com
I Partenaire formation d'Afpols

Copyright © 2000-2021 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés - n°Commission paritaire 1122 W 90656.
Informations légales I Conditions générales de vente I Votre publicité sur Universimmo.com I Contactez nous