Embellie des ventes des promoteurs, construction de logements neufs à la peine, effondrement de la construction de maisons individuelles, nette reprise des ventes dans l'ancien, et plus modérément des prix : telles sont les caractéristiques du marché immobilier de ce 1er semestre 2015, suspendu à une éventuelle remontée des taux d'intérêt...
La bonne surprise est venue des promoteurs et du rebond spectaculaire des ventes au premier trimestre 2015. Le nombre de réservations est en hausse de 14,4% par rapport au premier trimestre 2014 ! Cette hausse de l'activité prolonge la dynamique engagée au trimestre précédent et s'observe aussi bien pour les logements collectifs ( 14,4 %), que pour les maisons individuelles en résidence (+ 14,1). Mais ce chiffre, tiré par les investisseurs et un certain engouement pour le régime "Pinel" plutôt que par les primo-accédants, reflète plus un "déstockage" qu'une véritable reprise : les mises en vente sont en baisse par rapport au premier trimestre 2014 (-5,9%), ce qui n'augure rien de bon pour les mises en chantier à venir. Par contre, l'encours de logements en vente reflue assez nettement (-4,3%) après plusieurs trimestres de stagnation à un niveau élevé. Il représente 99 700 logements, soit toujours plus d'un an de ventes, pour 56% en projet, 37% en construction et 7% seulement achevés.
La construction quant à elle ne décolle pas : les mises en chantier des mois de février, mars et avril est en baisse de 6,2% par rapport à la même période de l'année précédente, et de 7,5% sur douze mois par rapport aux douze mois précédents (347.900 logements tous types confondus). Dans ce total, les maisons individuelles hors promoteurs sont au plus bas : 101.700 commencés au cours des douze mois cités : on en construisait 60% de plus avant la crise ! Pire, les permis de construire sont à peu près sur la même tendance : -6,8 et -5% (365.600 logements). Ce qui laisse augurer une rechute des ventes dans quelques mois, cette fois par manque de produits à vendre, et probablement un regain de tension sur les prix : le baromètre LPI/SeLoger, l'outil aujourd'hui le plus avancé de connaissance des prix de l'immobilier, relevait fin avril une hausse de 1% sur un an (0,9% pour les appartements et 1,1% pour les maisons en individuel groupé).
En revanche, l'immobilier ancien reprend des couleurs, au moins sur le plan de l'activité : en avril, le rythme annuel d'augmentation des ventes (mesuré en glissement trimestriel) s'établissait à +11,1% et devrait, dans un contexte de taux d'intérêt historiquement bas des prêts immobilier, continuer à augmenter, avec semble-t-il un retour des jeunes et des ménages modestes sur le marché de l'accession. Les prix s'en ressentent aussi : si sur un an ils marquent encore une baisse (-1% pour les appartements et -1,8% pour les maisons, l'évolution sur 3 mois est par contre repartie à la hausse : +0,4% pour les appartements et +5,5% pour les maisons. A Paris, on enregistre même +1,4% pour les appartements ! Tous types de biens confondus, des villes encore mieux, comme Grenoble (+1,9%), Lyon (+2%), Rennes (+3,7%) et surtout Strasbourg (+8,8%) !Par contre, la tendance reste à la baisse dans les autres grandes métropoles comme Lille (-0,2%), Bordeaux (-1%), Toulouse (-1,6%), Nice (-2,6%), Marseille (-3%), ou Nantes (-3,2%)...
A Paris, les prix s'établissent fin avril en moyenne à 8.371 euros /m2 (en fait de 6.192 à 11.249 suivant l'arrondissement). Lyon et Marseille affichent respectivement 3.848 et 2.823 euros (en fait respectivement 2.971 à 4.867, et 1.481 à 3.756 suivant les arrondissements).
Si les acheteurs semblent revenir sur le marché, l'Indicateur de Tension Immobilière (ITI) de MeilleursAgents.com, qui mesure le rapport entre l'offre et la demande, progresse légèrement mais reste très en dessous de la barre des 2 points, seuil à partir duquel les prix devraient se stabiliser. En effet, l'ITI est
à 1,2 à Paris, 0,8 en Petite Couronne, 0,5 en Grande Couronne. Il culmine à 1,5 à Nantes où l'on constate néanmoins une progression de +0,7% des prix au mois de mai. Il reste cependant à 0,6 à Marseille où les prix ont diminué de -0,7% le mois dernier, toujours selon MeilleursAgents.
Reste à savoir quelle va être l'évolution dans les mois à venir et en 2016. Une petite remontée des taux d'intérêt semble amorcée sur le marché obligataire sur les durées de 10 ans, qui influencent les taux des crédits immobiliers à taux fixe. La crise grecque pourrait, si elle tournait mal, perturber les prévision des économistes qui, comme ceux du Crédit Agricole, tablent plus sur une stabilisation qu'une nette remontée. Sans choc imprévu, ils voient pour 2015-2016 les volumes se replier un peu dans l'ancien et les prix baisser de 2,5% par an. A ce compte là, ils estiment que les prix seront de moins en moins surévalués et les ménages seront resolvabilisés.
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