Le réseau Century 21 a présenté le 6 janvier ses chiffres du marché immobilier de France métropolitaine pour l'année 2013. Mais bien que précis et détaillés - ils sont établis à partir de l'intégralité des avant-contrats de vente (promesses et compromis) conclus dans l'année dans les 850 points de vente de la franchise, répartis sur toute la France -, ils ne permettent pas pour autant de dessiner une tendance nette d'un marché qui semble hésiter, "en apesanteur" selon les propres termes du président de Century 21 France, Laurent Vimont.
Les volumes de transactions semblent repartis légèrement à la hausse +3% par rapport à 2012, mais après une baisse de 16,4% en 2012 par rapport à 2011 ! Et encore, il s'agit des 40.000 ventes du réseau, qui semble faire mieux que le marché global, qui serait selon les notaires en baisse de 5%... La reprise est plus vigoureuse à Paris (+4%, mais après -24% en 2012) et encore plus sur le reste de l'ile-de-France (+15%, mais après -17% en 2012). Le record est à Marseille avec un volume de transactions de +20%, après -3% seulement en 2012. En fait, l'activité est repartie là où la correction des prix a été la plus forte. Par exemple à Marseille où ils ont baissé de 5,3%. Alors qu'à Lyon, où les prix continuent à augmenter légèrement (+0,1%), les volumes restent en baisse (-5%)...
En fait, à l'exception notable de Lyon, les prix sont un peu partout en baisse : -1,8% en moyenne France entière, -3,9% à Paris intra muros, -2,9% sur le reste de l'Ile-de-France (-6,5% en Seine-et-Marne, -5% dans les Hauts-de-Seine, -4,4% dans le Val-d'Oise, -3,5% en Seine-Saint Denis, -0,6% dans l'Essonne, mais +0,4% dans le Val-de-Marne, et +2% dans les Yvelines). En régions, les prix n'augmentent que dans 7 régions sur 22, dont 4 régions plutôt bon marché : le Limousin, l'Auvergne, la Bourgogne, et l'Alsace.
Partout, les délais de vente augmentent : 90 jours en moyenne sur la France entière (+3 jours), plus en Ile-de-France (+6 jours à Paris mais à 65 jours seulement, et +5 jours dans le reste de la région à 82 jours) et à Lyon (+5 jours à 85 jours, mais moins à Marseille (-1 jour à 90 jours). L'écrat de prix entre le prix demandé et le prix conclu est stable, autour de 5%.
Le recours au crédit a progressé fortement avec des durées moyennes de prêts également stables, autour de 20 ans : 79% en moyenne du montant de l'acquisition a été financée par crédit en 2013 contre 76,6 en 2012, cette progression étant particulièrement spectaculaire en Ile-de-France, avec 78,8% du montant contre 69,5% en 2012. Combiné avec la baisse des taux et la légère baisse des prix, ce recours à plus de crédit a permis de réduire l'apport personnel des acheteurs, mais aussi d'augmenter légèrement la surface moyenne des biens achetés (1m2 en moyenne pour les appartements, et même 3 m2 à Paris...).
Mais ces trois facteurs ont surtout resolvabilisé quelques catégories d'acquéreurs : ouvriers/employés (+2,5% de "part de marché") et surtout les cadres moyens (+6%) au détriment des cadres supérieurs et professions libérales (-5%). Ce phénomène est encore plus net à Paris (respectivement +6 et +14% pour les premiers, -10% pour les seconds) ! Il a permis aussi de faire progresser les 30-40 ans au détriment des plus de 60 ans (-9%)...
Par contre, les achats à titre de placement régressent encore en 2013 : ils ne représentent plus que 16% des achats et leur "part de marché" est en baisse de 7,5% en 2013 après -5% en 2012. Même chose pour les résidences secondaires : 7,4% de part de marché (-6,6% en 2013 après -5% en 2012). Ces chiffres sont plus accentués à Paris : en particulier les achats d'investisseurs, qui représentent encore 24,8% des transactions mais sont en baisse de 8,8% après -10% en 2012.
Les perspectives pour 2014 et même 2015 sont incertaines : le marché de l'achat/revente pour raisons de confort ne redémarre pas, les acquéreurs vendeurs, qui sont d'abord des vendeurs, n'ayant pas intégré la baisse des prix. Seuls ceux qui ont besoin de vendre pour raison de mutation, de divorce ou d'accident de la vie acceptent de rabattre le prix demandé. Laurent Vimont rappelle très justement que dans un marché haussier, les vendeurs, lorsque la plupart du temps ils surévaluent légèrement leur prix, finissent par vendre tôt ou tard, les prix pratiqués sur le marché rejoignant leurs prétentions ; par contre, dans un marché baissier comme aujourd'hui, ils restent "collés" avec leur bien et préfèrent ne pas vendre plutôt que d'accepter ce qu'ils considèrent comme une perte... Or, un achat avec revente qui ne se fait pas, c'est deux transactions en moins sur le marché !
Du coup, à taux d'intérêts constants, seule une baisse sensible des prix pourrait faire redémarrer le marché mais, selon les dirigeants de Century 21 France, ce n'est pas le plus probable. Il semble que la situation actuelle de flottement doive se poursuivre en 2014, avec un volume de transactions à l'étiage, et des prix à peu près stables, en attendant un retour de la confiance et le déblocage des marchés de l'investissement et de la revente. Seule une forte hausse des taux d'intérêt pourrait engendrer une baisse des prix plus significative, après une période d'effondrement des transactions. Mais une telle hausse n'est pas pour le moment à l'horizon.
Rappelons que les chiffres du réseau Century 21 sont les seuls à être établis sur traitement exhaustif d'un échantillon d'aussi grande ampleur : l'intégralité des 40.000 ventes conclues dans les agences du réseau, réparties sur toute la France, soit 8% du marché. Ils en donnent de surcroît une image "fraîche", puisque arrêtés à partir des avant-contrats (promesses ou compromis), donc des transactions qui viennent de se conclure, et que les derniers pris en compte sont traités en quelques jours. A côté, même si elle applique des techniques statistiques plus sophistiquées (prise en compte de quelques grandes caractéristiques des biens, correction des variations saisonnières), l'INSEE ne travaille que sur des chiffres fournis par les notaires avec un grand retard (2 à 4 mois), et pour le moment seulement à partir des signatures des actes authentiques, ce qui augmente encore le retard de 3 mois par rapport à la conclusion des ventes ! Et si les données des notaires comportent une certaine précision pour l'Ile-de-France, ceux pour la "province" restent encore squelettiques, probablement pour des raisons de fiabilité insuffisante de la collecte...
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