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L'intégration des locations meublées dans le droit commun, et l'encadrement des loyers adoptés en première lecture

12/9/2013 
Les députés ont avancé au cours de la journée du 12 septembre dans l'examen du projet de loi "Duflot" pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), et adopté notamment l'intégration des locations meublées dans le droit commun, et une des mesures phares décriées par les défenseurs des propriétaires et les professionnels : l'encadrement des loyers dans les "zones tendues". Une autre, la garantie universelle des loyers (GUL), devait être examinée dans la même journée.

Les locations meublées à titre d'habitation principale, qui font l'objet d'une réglementation légère (article L632-1 du Code de la construction et de l'habitation : bail minimum d'un an, dérogation à 9 mois pour les étudiants, possibilité pour le locataire de donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois, etc.) doivent intégrer la loi du 6 juillet 1989, avec toutefois des aménagements : la durée minimale reste de un an en général et 9 mois pour les étudiants, le dépôt de garantie pourra être de 2 mois, préavis de 3 mois pour le bailleur qui souhaite modifier les conditions ou ne pas renouveler le bail à son échéance, comme actuellement soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant, possibilité de pratiquer des charges forfaitaires, voire même un loyer charges comprises, et encadrement des loyers avec des modalités spécifiques.

Seconde mesure phare justement : l'encadrement des loyers dans les zones tendues dotées d'un observatoire des loyers. Sur la base des données de ces observatoires, les préfets fixeront chaque année, par arrêté, un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré de 20% maximum et et un loyer médian de référence minoré de 30% maximum, définis par référence à un prix au mètre carré de surface habitable, par type de logement et par secteur géographique.

Le loyer de base des logements mis en location ou en relocation pourra être fixé librement entre les parties dans la limite du loyer médian de référence majoré. Un complément de loyer exceptionnel pourra être appliqué au loyer de base "pour des logements présentant des
caractéristiques, notamment de localisation ou de confort, qui, par leur nature et leur ampleur, le justifient". Le locataire qui souhaitera contester le complément de loyer exceptionnel disposera d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation, et en l’absence de conciliation, d’un délai de trois mois pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer exceptionnel. Egalement, lors du renouvellement du contrat, une action en diminution de loyer pourra être engagée par le locataire si le loyer est supérieur au loyer médian de référence majoré. Symétriquement, sur les mêmes territoires, une action en réévaluation de loyer pourra toujours être engagée par le propriétaire, mais dès lors que le loyer sera inférieur au loyer médian de référence minoré.

Les observatoires des loyers devront être alimentées en références par les professionnels sous peine d'amendes, mesure très mal vue par les intéressés qui par ailleurs alimentent un observatoire national privé : CLAMEUR, dont ils veulent faire la référence et qu'ils ont prévu d'ouvrir au grand public via Internet.

De nombreuses autres mesures ont été adoptées : bail type, non-rétroactivité des révisions annuelles de loyer pratiquées tardivement, contraintes renforcées pour le remboursement du dépôt de garantie, etc.


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