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Projet de loi "Duflot" et copropriétés : rétablissement partiel du fonds de prévoyance pour travaux et du diagnostic technique global
31/7/2013
La version initiale du projet de loi "Duflot" pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), déposé au parlement le 26 juin, prévoyait l'obligation pour les copropriétés de réaliser puis actualiser tous les 10 ans un diagnostic technique, incluant le diagnostic de performance énergétique ou l'audit énergétique rendus obligatoires par la loi "Grenelle II", et après réalisation ou actualisation du diagnostic technique de soumettre à chaque assemblée générale la question de l'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux et le choix d'un maître d'œuvre. Par ailleurs, afin de faciliter le financement des gros travaux, le projet prévoyait l'obligation dans chaque copropriété de constituer un fonds de prévoyance pour faire face aux dépenses résultant des travaux prescrits par les lois et règlements, des travaux d'entretien et de conservation des parties communes et des équipements, autres que ceux de maintenance, des travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre, alimenté par une cotisation annuelle obligatoire d'un montant minimum de 5% du budget prévisionnel.
Ces deux dispositions avaient disparu du projet de loi présenté au conseil des ministres et déposé au parlement. La raison était un avis défavorable du Conseil d'Etat, considérant qu'elles constituaient une atteinte au droit de propriété et une épargne forcée. La commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale n'a pas eu cette prudence et a rétabli ces deux dispositions dans la version qui sera examinée par les députés à compter du 9 septembre, dès l'ouverture de la session parlementaire.
Mais seulement en partie : le diagnostic technique global ne sera obligatoire que pour les immeubles mis en copropriété plus de 10 ans après leur construction ; pour les autres, la loi crée la possibilité d'y procéder, puis d'en tirer parti pour établir s'il y a lieu un plan pluriannuel de travaux, mais pas l'obligation. Par ailleurs, le fonds de prévoyance ne devient obligatoire que pour les immeubles de plus de 50 lots. Comme dans le projet initial, les sommes versées au titre du fonds de prévoyance sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.
La seconde disposition est susceptible d'être retoquée par le Conseil constitutionnel, à condition que quelqu'un le demande. Si la saisine du Conseil par l'opposition est quasi-certaine, ne serait-ce que pour l'encadrement des loyers, il n'est pas sûr que ce point soit visé : il est à noter que l'amendement a été adopté en commission à l'unanimité de tous les groupes parlementaires représentés...
