Le projet de loi "Duflot" pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), présenté au Conseil des ministres puis à la presse le 26 juin, comporte comme prévu la création d'une Garantie universelle des loyers (GUL), qui devra être être opérationnelle au 1er janvier 2016. Ce délai peut paraître éloigné, mais en réalité il ne faudra pas moins pour mettre en place un dispositif dont la complexité sera probablement à la mesure des controverses qu'il suscite...
La GUL devra permettre d'indemniser les impayés de loyer de l'ensemble des bailleurs du parc locatif privé, en location nue ou meublée, afin de sécuriser les relations entre bailleurs et locataires via la plus large mutualisation des risques possible afin d'en réduire le coût.L'objectif est d'encourager la mise en location des logements vacants, de lutter contre des pratiques excessives de sélection à l'entrée des logements locatifs dans les zones tendues, et de permettre l'accès au logement locatif privé de populations à ressources modestes ou précaires (étudiants, jeunes actifs). Ces derniers en sont aujourd'hui écartés par les critères légitimement appliqués par les propriétaires, et au demeurant imposés par les assureurs qui délivrent les garanties loyers impayés actuellement sur le marché (les "GLI"). Ce dispositif, qui permettra probablement comme l'actuelle GRL (Garantie des risques locatifs) de garantir des locations représentant pour les candidats un taux d'effort jusqu'à 50%, se substituera bien entendu aux GLI et à la GRL, et exclura pour les propriétaires comme aujourd'hui la possibilité de demander un cautionnement (familial ou bancaire).
Mais pour le moment on n'en sait pas beaucoup plus ! Afin de "préfigurer et mettre en place le dispositif de garantie", il sera créé un nouvel "établissement public administratif de l'Etat", une "Agence de la garantie universelle des loyers", qui sera chargée dans un premier temps de définit=r les modalités précises, puis dans un second temps d'administrer le dispositif, "directement ou par le biais d'opérateurs", et de le contrôler. Toutes les portes restent donc ouvertes, et les assureurs qui délivrent aujourd'hui les GLI et la GRL, voire même les grands administrateurs de biens qui comme Foncia délivrent une garantie en "ducroire", n'en sont pas a priori exclus.
L'exposé des motifs indique que "la phase de préfiguration permettra de préciser les mesures d'encadrement financier permettant de réduire l'aléa moral et préserver l'équilibre économique du dispositif. Elle aura également pour objet de définir des mesures d'accompagnement social pour les locataires en impayé, afin de favoriser leur maintien dans le logement et permettre de traiter en amont les situations difficiles". Cette mention résume bien le double écueil à éviter, que ne manquent pas de pointer les adversaires du projet, de l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), qui réclamait pourtant une telle garantie universelle il y a encore trois ans, à condition que la prime soit partagée par les locataires, ce que le gouvernement est prêt apparemment à concéder, aux fédérations d'administrateurs de biens, en passant par les partis politiques de l'opposition : celui de favoriser la mauvaise foi chez des locataires qui profiteraient de la garantie donnée à leur propriétaire pour se dispenser de payer leur loyer, au risque de mettre le système en faillite, et celui, à l'autre extrême, pour limiter la "casse", de ne pas suffisamment prendre en compte les difficultés sociales des locataires, dont on sait que dans leur très grande majorité, ils ne tombent en impayé que suite à un accident de la vie...
Il est prévu que l'agence publique soit administrée par un conseil d'administration, composé de représentants de l'Etat, de personnalités qualifiées et de représentants de l'UESL (Union des entreprises et des salariés pour le logement), tête du réseau "Action logement" (les collecteurs du "1% logement"), "qui pourront contribuer financièrement au dispositif dans des conditions à préciser". On ne peut être plus large...
Quand au coût de la garantie, il reposera "sur le locataire et sur le propriétaire à parts égales", a précisé la ministre du logement, Cécile Duflot, le 26 juin. S'il n'est pas encore déterminé, le niveau de cotisation devrait représenter environ 2 à 2,5% du loyer, soit la proportion de loyers impayés en France, selon le ministère.
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