Les chiffres de l'Observatoire CLAMEUR, présentés le 26 février, montrent que les marchés locatifs semblent eux aussi s'être installés sur un régime de ralenti, que ce soit sur le plan de la mobilité, de l'évolution des loyers et du rythme des travaux d'amélioration-entretien.
La mobilité résidentielle (taux de locataires changeant de logement dans l'année) continue de baisser, à 26% et s'établit nettement en dessous de la moyenne des années récentes, au même niveau que le plus bas atteint en 2009, contre près de 30% dans les meilleurs années. Depuis 2011, l'offre locative privée nouvelle (présentée chaque année sur le marché) s'est contractée de 95.000 unités, et même de 190.000 unités depuis 2006 ! En fait, La mobilité varie fortement selon les régions : elle est la plus forte sur la moitié ouest du territoire. Et sur les grandes villes, la mobilité est très basse. Par exemple sur Paris où elle est à 17,6% en 2013 (en recul de près de 9% depuis 2009 ). Même chose sur Marseille : 18,8% en 2013, avec un marché bloqué depuis 2007...
Par ailleurs, l'indice des loyers de marché France entière, établi à partir des loyers des nouvelles locations et des relocations (rien à voir avec les loyers des locataires en place dont les loyers sont révisés sur la base de l'indice IRL publié par l'INSEE), repart à la hausse avec +2,2% contre +1,2% en 2012 et +1,6% en 2011. L'augmentation est légèrement au dessus de l'inflation générale (+2%) mais nettement au dessus de l'évolution de l'indice des prix à la consommation retenu pour le calcul de la revalorisation du SMIC (+1,2% sur un an en janvier 2013). Ce sont les loyers des studios et 1 pièce qui augmentent le moins (+1,9%) alors que les loyers des 3 pièces et des 5 pièces et plus continuent leur rattrapage (+2,4 et +3,1%). Le neuf s'assagit début 2013 avec +0,7%.
Dans une analyse par ville, les loyers de marché ont baissé dans 25% des villes de plus de 10.000 habitants, et dans 65% des 20 premières villes (+ de 146.000 ha) !
Si on se limite aux 40 villes de plus de 100.000 habitants, le constat est similaire : les loyers baissent dans 60% des villes, ils progressent moins que l'inflation dans 12,5% des villes et ils augmentent au-delà de l'inflation dans 11 villes (27,5% des villes) ; les baisses les plus vives s'observent alors sur Paris et la région parisienne où la hausse avait été soutenue en 2012 ; mais aussi, en province, dans les villes où s'étaient constatées des hausses supérieures à l'inflation : Besançon, Bordeaux, Nice ou Toulon (dans ces villes, la progression des loyers observée en moyenne depuis 2006 reste inférieure à l'inflation) ; en outre, pour la plupart de ces villes, la progression des loyers a fortement ralenti depuis 2007 : en général, le rythme de la hausse a été divisé par deux. Et pour 70% d'entre elles, la hausse des loyers de marché a été au plus égale à l'inflation.
Les loyers de relocation (le "saut" au changement de locataire) sont très dépendants du niveau des travaux effectués avant relocation : la variation du loyer entre deux locataires est négative voire très négative (-3,7% France entière, 20,7% des relocations), elle est modeste en cas de petits travaux (+1,9%, 52,3% des relocations), et elle est bien entendu beaucoup plus forte en cas de gros travaux (+10,9%, 27% des relocations).
Mais globalement l'effort d'amélioration et d'entretien du parc retombe dangereusement depuis le début de l'année 2012, à 27% des logements remis en location, alors qu'il avait dépassé 34% en 2011. Il est le plus élevé en 2012 pour les 4 pièces avec 30,1% des relocations concernées (39,5% en 2011 et 33,4% entre 1998 et 2013) et pour les 5 pièces et plus avec 31,8% des relocations concernées (39,7% en 2011 et 31,2% entre 1998 et 2013). Cet effort s'est établi à un niveau comparable au marché pour les studios et 1 pièce avec 28,8% des références concernées (35,1% en 2011 et 28,9% entre 1998 et 2013). Il a été en revanche plus faible que le marché pour les 2 pièces avec 24,5% (30,4% en 2011 et 25,9% entre 1998 et 2013) et pour les 3 pièces avec 26,3% (33,1% en 2011 et 28,9% entre 1998 et 2013).
Il est à prévoir que cet effort continue à décroître si les propriétaires sont limités dans l'augmentation du loyer, le "saut" à la relocation. Le décret d'encadrement actuel ne permet d'augmenter le loyer entre deux locataires que de 15% du coût réel de travaux d'amélioration, à condition que ceux-ci aient été réalisés depuis le début du précédent bail et qu'ils soient d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer ; par contre, ils peuvent porter sur les parties privatives comme sur les parties communes de l'immeuble ; des travaux de copropriété réalisés au cours du dernier bail peuvent donc être pris en compte.
|
