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Marché de l'immobilier ancien : les prix résistent malgré des ventes en chute libre

7/1/2013 
C'est ce qui ressort des chiffres pour 2012 du réseau d'agences immobilières Century 21 (876 agences, environ 40.000 transactions dans toute la France) présentés le 7 janvier ; le nombre de transactions réalisées par les agences affiliées est en baisse sur un an de 16,4% sur la France entière, mais avec des disparités importantes : -24% à Paris intra muros, -25% dans les Yvelines, mais aussi pratiquement pas de baisse dans les Hauts-de-Seine... En province, on note aussi -20% à Marseille. A noter que ces chiffres, pour spectaculaires qu'ils soient, sont nettement inférieurs à ceux de la distribution de crédits immobiliers publiés par l'Observatoire Crédit Logement/CSA : -40,5% sur l'année 2012 par rapport à 2011, mais il est vrai que ceux-ci incluent l'immobilier neuf, les prêts pour travaux et les renégociations de prêts. Il n'en reste pas moins que cette performance peut aussi être rattachée à l'efficacité du réseau et aux avantages procurés par une marque nationale et le support d'un franchiseur.

Face à cette contraction du marché, les prix n'ont reculé "que" de 1,9% en 2012 sur la France entière. Ils ont même augmenté de 1,5% à Paris, et de 3,8% en Seine-Saint-Denis ! Ils ont baissé globalement de 1,1% dans le reste de l'Ile-de-France, avec -0,3% en Seine-et-Marne mais -3,% dans l'Essonne et -5,9% dans le Val-de-marne, et ils ont également baissé de 1,3% à Lyon et son agglomération et de 3% à Marseille.

Cette résistance a les mêmes causes que le grippage du marché : les vendeurs bloquent à la baisse et préfèrent ne pas vendre plutôt que baisser leur prix. Quant à la demande, elle n'a pas disparu, mais elle n'a pas toujours les moyens, malgré le surcroît de pouvoir d'achat créé par la baisse record des taux d'intérêt, de satisfaire les prétentions des vendeurs. Et surtout, une bonne partie de la demande émane de propriétaires qui vendent un bien pour en acheter un autre, et cette demande bloque par la vente ! Résultat, l'offre de biens non vendus s'accroît (le "stock" des agences Century 21 est passé de 50 à 75.000 biens entre 2011 et 2012), et le délai de vente est passé de 78 à 87 jours.

En un an, la part des résidences principales est passée à 68,8% (+1,6 points), celle des résidences secondaires a baissé à 7,9% (-5,4 points) et celle de l'immobilier d'investissement a baissé à 17,3% (-5,2 points).

Commentant ces résultats, Laurent Vimont, président de Century 21 France, voit en 2012 un changement de comportement des acquéreur, lui faisant dire que "la hausse des prix est définitivement derrière nous". Le tournant se situe selon lui début 2012 avec le coup de "rabot" sur le Scellier, la fin du prêt à taux zéro ("PTZ+") dans l'ancien, l'alourdissement de l'imposition des plus-values, puis l'arrivée de la période électorale, traditionnellement porteuse d'attentisme. Le marché s'est retourné et l'envie d'acheter n'est plus revenue. En tous cas les vendeurs ne sont plus en mesure de dicter leurs conditions, et les biens dont le prix est hors marché restent invendus, alors que dans les périodes précédentes, les prix un peu surévalués étaient rapidement rattrapés par la hausse des prix au fil du temps...

Aujourd'hui, seules les "ventes forcées" (divorce, décès, mutation) se réalisent, les ventes dites "de confort" étant en très forte régression. La perte d'appétence des amateurs de résidences secondaires et des investisseurs, dans un climat "politico-économique" peu incitatif, complète l'explication.

Les prévisions pour 2013 ne sont guère optimistes. Selon les dirigeants du réseau, l'activité en volume devrait continuer à se dégrader, et les prix baisser de quelques pourcent ; du moins si les taux d'intérêt restent bas. S'ils remontaient, ce serait tout autre : les transactions connaitraient un nouvel effondrement et les prix pourraient chuter de 10 à 15%...

En tous cas, selon Laurent Vimont, les acquéreurs ne pourront plus compter sur des plus-values avant longtemps, aucun des facteurs de hausse passés (taux d'intérêt, durée des prêts, aides publiques) n'ayant plus de marge d'amélioration. Quant aux vendeurs, à eux de faire le premier pas : "seule une baisse des prix substantielle, de l'ordre de 5 à 10% permettrait la reprise de l'activité", indique Century 21 France dans son commentaire...



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