Si l'information du candidat acquéreur d'un appartement en copropriété est de mieux en mieux assurée, avant tout engagement de sa part, quant aux caractéristiques techniques du logement (surface, amiante, plomb, termites, performance énergétique, installation électrique et gaz, etc.), rien n'est prévu en ce qui concerne la copropriété : état réel des parties communes (au delà des aspects visibles), gros travaux à prévoir, situation financière du syndicat des copropriétaires, etc. Tout repose sur le vendeur, et les informations que le syndic doit fournir au notaire pour l'acte définitif - par exemple l'existence de procédures judiciaires - ne sont communiquées à l'acquéreur que le jour de la signature, alors que son déménagement est dans le camion et qu'il a peut-être déjà inscrit ses enfants à l'école voisine...
L'idée de fournir un dossier complet sur la copropriété en même temps que le descriptif de l'appartement et les diagnostics obligatoires n'effleure aucune des parties en présence dans la négociation d'une vente, pas plus les vendeurs, que les agents immobiliers quand ils présentent le bien ou les notaires quand ils interviennent dans l'établissement de la promesse de vente !
Pourtant, comme vient de le rappeler la Cour de cassation, le fait de ne pas avoir dépeint de manière sincère la situation de la copropriété peut être un motif légitime et sérieux d'annulation de la vente avec dommages et intérêts à la clé ! Elle intervenait dans une affaire où l'acquéreur d'un logement en copropriété, achetant aux fins d'investissement locatif, ne s'était vu communiquer au stade de l'avant-contrat (promesse de vente), "aucun des documents relatifs à la mutation des lots, du règlement de copropriété et de ses comptes de gestion". Ce n'est qu'au moment de la signature de l'acte authentique qu'avait été annexé le "certificat établi par le syndic" [il faut supposer qu'il s'agit de l' "état daté" (NDLR)] qui précisait : "recouvrement des charges de copropriété contre le principal copropriétaire M. Z..., possibilité de nomination d'un administrateur judiciaire, procédure en cours, montant de la dette 51.369, 61 euros ".
Entretemps, l'acquéreur a indiqué avoir reçu de nombreux témoignages établissaient que les locataires ne restaient que quelques mois à raison du défaut d'entretien et de l'insécurité des lieux. Refusant de signer l'acte authentique, il a été conforté par la Cour d'appel d'Agen, estimant qu'il n'avait pas bénéficié d'une information loyale et complète à raison de la "réticence dolosive" de la venderesse et de l'agence immobilière mandatée. La Cour de cassation a approuvé cette position, estimant que la transaction était ainsi entachée de "vice du consentement" (1).
(1) Cass., 3ème Ch. civ., 16 mars 2011, n°s 09-14405 10-11606
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