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Les honoraires particuliers des syndics désormais encadrés par un arrêté

21/3/2010 
Signé le 19 mars par Hervé Novelli, secrétaire d'Etat chargé entre autres des services et de la consommation, il répond à une revendication de longue date des associations de copropriétaires, depuis l'obtention, à l'issue d'une négociation avec les professionnels, d'un avis du Conseil national de la consommation (CNC) du 27 septembre 2007, fixant la liste des prestations devant être incluses dans le forfait de gestion courante des syndics de copropriété et ne pas être facturées au titre des "prestations particulières".

Sollicité, Luc Chatel, à l'époque au poste d'Hervé Novelli, avait donné aux syndics un délai pour se conformer à l'avis du CNC, annonçant qu'il ne le rendrait réglementaire par un arrêté ministériel que s'il s'avérait qu'ils ne jouaient pas le jeu, la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) étant chargée de vérifier sur le terrain la mise en conformité des contrats proposés par les syndics au fur et à mesure du renouvellement de leurs mandats au cours de l'année 2008.

La DGCCRF a bien réalisé deux enquêtes, l'une au 1er trimestre 2008 dont les résultats n'ont jamais été présentés, et dont on sait seulement qu'elle concluait à un taux de conformité de 89%, et une deuxième fin 2008, qui conclut à un taux de conformité de 92%, dont les résultats ont été présentés récemment aux partenaires des négociations ayant conduit à l'avis du CNC. Mais très remontées, les associations de copropriétaires et les médias n'ont jamais accepté de croire à ces résultats ; la polémique a été alimentée très tôt par de plusieurs contre-enquêtes "privées", les unes réalisées par des associations de consommateurs (l'ARC, la CLCV, l'INC-60 millions de consommateurs ou l'UFC-Que Choisir) - et des revues comme Le Particulier, les autres par des organisations professionnelles telles la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), avec bien entendu des résultats en sens inverse !

Succédant à Luc Chatel, Hervé Novelli a jeté l'éponge et annoncé un arrêté ministériel. C'est désormais chose faite avec un arrêté signé le 19 mars 2010(JO du 21 mars). A compter du 1er juillet 2010, tous les contrats de syndic présentés en assemblée générale, que ce soit pour un nouveau mandat ou pour un renouvellement devront inclure dans le forfait annuel de gestion courante les prestations listées par le texte.

A la grande satisfaction des fédérations de syndics (la FNAIM et l'UNIS, qui regroupent près des deux tiers des syndics structurés en France l'ont déjà fait savoir), l'arrêté reprend strictement l'avis du CNC avec juste quelques précisions. Doivent notamment être inclus dans les honoraires forfaitaires :

- la réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale annuelle, la convocation et la tenue de cette assemblée, ainsi que la diffusion du procès-verbal, mais à l'exception des "frais de tirages, d'affranchissements et d'acheminements", ainsi que de la "présence du syndic ou de son représentant" à la réunion du conseil syndical et à l'assemblée si la durée de celles-ci a dépassé la durée prévue par le contrat...

- toutes les opérations relatives à la transmission lors d'une fin de mandat, des archives du syndicat au syndic successeur ;

- la remise en concurrence et la renégociation des contrats du syndicat, et plus généralement les appel d'offres, étude des devis et mise en concurrence en vue des votes de travaux par l'assemblée générale ;

- la tenue du carnet d'entretien de la copropriété ;

- la gestion des sinistres concernant les parties communes, ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes ;

- le recrutement et la gestion complète du personnel du syndicat (gardiens et employés d'immeuble) y compris les remplacements pour congés et maladie, ainsi que l'établissement des DUERSST (document unique d'évaluation des risques sur la sécurité et la santé au travail) et leur mise à jour ;

- le calcul des intérêts légaux au profit du syndicat en cas d'impayé des copropriétaires...

Première à réagir, l'ARC (Association des responsables de copropriété), la plus en pointe des associations de consommateurs, regrette vivement que l'arrêté n'ajoute pas les précisions et contraintes supplémentaires qu'elle estime nécessaire et réclame depuis des mois. Sont notamment concernées par cette protestation les honoraires supplémentaires permis pour les assemblées générales annuelles tenues en dehors des heures ouvrables (lorsqu'elles dépassent la durée convenue), la facturation de la détention des archives "dormantes", la libre tarification des photocopies, ainsi que l'absence d'une définition claire de la notion de "tâche de gestion courante" - opposée à celle de "tâche particulière" - à l'instar de celle donnée par le tribunal de grande instance de Grenoble l'an dernier, à savoir "l'ensemble des actes accomplis par le syndic à l'occasion d'un fonctionnement a minima de la copropriété (prestations certaines) ou présentant un caractère suffisamment prévisible pour faire l'objet d'une tarification forfaitaire"...


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