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Retouches aux rapports bailleurs-locataires dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989
1/4/2009
La loi "MLLE" ou loi "Boutin" du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion introduit plusieurs modifications importantes dans les rapports bailleurs-locataires dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 ; citons les plus importantes :
- elle interdit désormais au bailleur de demander un cautionnement au candidat locataire s'il a souscrit une "assurance garantissant les obligations locatives du locataire". Et si le bailleur est une personne morale autre qu'une "SCI familiale" (société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus), le cautionnement ne peut être demandé que s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret (seront visés le Loca-pass et le FSL – Fonds de solidarité logement) ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.
L'article 58 complète l'article 1719 du Code civil en interdisant désormais au bailleur qui loue des locaux à usage d'habitation impropres à cet usage de se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant...
- elle impose désormais au bailleur louant un logement dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 de mentionner dans le contrat de location la surface habitable du logement ;
- elle met fin aux tergiversations de la jurisprudence et sécurise désormais le locataire quant à la récupération de son dépôt de garantie en cas de vente de son logement occupé par lui : dans ce cas, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur, et "toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation"...
- elle crée la possibilité pour le bailleur, par dérogation aux règles de la récupérabilité des charges locatives, lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par lui dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble, de demander au locataire une contribution pour le partage des économies de charge, à partir de la date d'achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers lui bénéficient directement et qu'ils lui soient justifiés. Elle ne peut toutefois être exigible qu'à la condition qu'un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique. Le texte précise que cette participation, limitée au maximum à quinze ans, est inscrite sur l'avis d'échéance et portée sur la quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée. Les conditions d'application seront fixées par décret.
A noter, plus marginalement, qu'une disposition de la nouvelle loi oblige désormais le propriétaire ou son mandataire à transmettre gratuitement la quittance au locataire qui en fait la demande, y compris par courrier. Cette disposition met fin à une guerre de tranchées entre associations de locataires et certains administrateurs de biens, ces derniers, qui se sont vus contester le droit de facturer des frais d'envoi des avis d'échéance et des quittances, ayant répliqué en proposant aux locataires de venir chercher leur quittance en leurs bureaux...
