La CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens) a présenté le 10 décembre les chiffres pour 2007 de son enquête annuelle sur les charges de copropriété (1). Il en ressort une photographie - globale et par région - du parc de copropriétés, de leur nature ainsi que de leur niveau d'équipement et de prestations, et une analyse des charges par grande catégorie d'immeubles.
Le niveau de l'ensemble des charges (hors travaux exceptionnels) s'est établi à 21.5 euros/m2 en 2007, en progression de 3.0% par rapport à 2006. Ce résultat marque un ralentissement par rapport aux années précédentes puisqu'en moyenne, la hausse affichait 4,4% en moyenne entre 2002 et 2007. Pour expliquer cette tendance, Michel Mouillart, professeur à Paris X Nanterre et animateur de l'Observatoire, évoque le ralentissement des dépenses de chauffage (principal poste de dépense) porté par un hiver doux et un ralentissement général des prix de l'énergie.
Mais les charges de copropriété varient d'un immeuble à l'autre. Ainsi, ceux construits avant 1948, sans chauffage collectif ni ascenseurs, reviennent en moyenne aux copropriétaires à 12,9 euros/m2. Le coût passe à 22,2 euros/m2 lorsqu'un immeuble de même époque et toujours sans chauffage possède un ascenseur. Les immeubles qui reviennent le plus cher aux copropriétaires sont ceux bâtis entre 1970 et 1976, avec chauffage collectif et ascenseur (25,4 euros/m2) ainsi que les immeubles de grande hauteur (28,9 euros/m2)...
De grandes disparités apparaissent cependant entre les régions : l'écart de niveau est de l'ordre de 1 à plus de 2 entre d'une part la Bretagne, la Lorraine et Poitou-Charentes, avec des niveaux moyens de charges se situant autour de 11.5 euros/m², et d'autre part l'Ile-de-France ou le Nord - Pas de Calais, avec des niveaux moyens de charges se situant autour de 25.3 euros, en grande partie à cause des caractéristiques des immeubles gérés et de leurs niveaux respectifs d'équipement et de confort.
Le niveau des charges a été principalement tiré par quatre composantes représentant 50,1% du total des dépenses : eau froide, chauffage/ECS (fluides), frais de personnel et travaux d'entretien qui expliquent 86,7% de l'évolution observée.
Alors que le chauffage est le principal poste de dépenses (18,5% des charges), le ralentissement de la facture énergétique a joué en faveur des copropriétaires. En revanche, les frais de personnel, deuxième poste de dépenses des copropriétés, ont progressé de 5,3% l'an dernier, contre une hausse moyenne de 3,2% depuis 2002. Une hausse qui s'expliquerait par des "exigences accrues de la demande en matière de qualité de service (gardiennage, entretien…)", selon Michel Mouillart. Autre grand poste de dépenses des copropriétés, la hausse des coûts des travaux d'entretien ralentit nettement : 3,9% en 2007, contre 9,7% depuis cinq ans. Les nouvelles réglementations (amiante, saturnisme, ascenseurs, etc.) ainsi que le renforcement des équipements de sécurité (digicodes, interphones, etc.) ont conduit à une flambée des prix les années passées, remarque la CNAB.
Pour la première fois, les chiffres incluent aussi une analyse fine des honoraires des syndics (8,8% du total des charges), distinguant les honoraires de base (seuls pris en compte les années précédentes) et les honoraires annexes ; ces derniers font preuve d'une grande modération (+0,2 à 0,3% suivant les types d'immeubles) quand les honoraires de base progressent de 1,7 à 2% (1,1 pour les IGH)...
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